Optimiser son portefeuille: Les atouts des apports immobiliers pour les caisses de pension

La gestion directe d’un portefeuille immobilier engendre fréquemment des coûts opérationnels significatifs pour les caisses de pension. En optant pour le transfert de leurs actifs immobiliers vers une structure de placement de plus grande envergure, ces institutions peuvent bénéficier d'économies d’échelle substantielles.

Du recrutement du personnel spécialisé à l’utilisation de systèmes de gestion de portefeuille modernes, sans oublier la mesure et l’optimisation de la consommation d’énergie, la gestion professionnelle et rentable d’immeubles de rapport pose des exigences croissantes aux caisses de pension qui détiennent directement des biens immobiliers. 

Elles doivent donc se demander régulièrement si elles disposent de ressources suffisantes à l’interne pour gérer et développer au mieux leurs biens immobiliers. Mais que faire si une caisse de pension conclut qu’elle ne peut ou ne veut plus se conformer à ces exigences? 

Face à ces défis, les caisses de pension ont deux options stratégiques pour optimiser leur portefeuille immobilier: 

- Vendre les actifs immobiliers et renoncer aux placements immobiliers. 

- Conversion du parc immobilier détenu en direct vers une détention indirecte du patrimoine immobilier. Cela permet un maintien de l’exposition au marché immobilier tout en profitant d’une gestion optimisée.

Les fondations d’investissement en plein essor 

Au sein des véhicules d’investissement immobilier indirect, une distinction est faite entre les instruments cotés et non cotés. Parmi ces derniers, certains sont spécialement conçus pour répondre aux besoins des caisses de pension, comme les fondations d’investissement, qui offrent des avantages fiscaux. 

Ces fondations sont particulièrement appréciées des caisses de pension et ont connu une forte croissance ces dernières années. En 2023, les placements immobiliers des fondations d’investissement ont augmenté de 4 milliards de francs suisses et s’élèvent aujourd’hui à près de 75 milliards (source: Alphaprop, 2024). 

Les apports en nature immobiliers dans une fondation d’investissement offrent aux caisses de pension des avantages stratégiques considérables pour optimiser leur portefeuille:

- Stabilité et performance

La valeur de l’immobilier dans les fondations d’investissement est mesurée par la valeur nette d’inventaire. Une comparaison historique entre l’Immo-Index CAFP et des actions ou fonds immobiliers montre que ces fondations sont nettement moins volatiles. De plus, la performance de l’Immo-Index CAFP a été constamment positive ces dernières années. 

- Optimisation fiscale

Les fondations d'investissement offrent des avantages fiscaux significatifs. Les caisses de pension effectuant un apport en nature peuvent différer l'impôt sur les gains immobiliers et parfois éviter les droits de mutation. Cette option est fiscalement plus avantageuse qu'une vente directe ou un apport à d'autres véhicules de placement, rendant les fondations d'investissement attrayantes pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier.

- Alignement des intérêts

Les organes des fondations d’investissement sont composés de représentants des caisses de pension qui y investissent. Cela permet de garantir que les objectifs de la fondation d’investissement concordent avec ceux des investisseurs. En ce qui concerne les placements immobiliers des fondations d’investissement, la priorité est généralement donnée à une évolution stable de la valeur sur le long terme et à un rendement robuste. 

- Pouvoir décisionnel

Les fondations d’investissement organisent une assemblée annuelle des investisseurs. Les caisses de pension participantes peuvent ainsi influencer la composition des organes, voter sur des propositions clés et potentiellement siéger dans certains comités en présentant leurs candidats. 

Contenu publié par Avadis

La fondation d’investissement Avadis

 
Né d’un spin-off de la Caisse de pension de ABB, Avadis est l’un des principaux fournisseurs de solutions pour les caisses de pension en Suisse. Les fondations d’investissement Avadis proposent des solutions de placement dédiées exclusivement aux institutions de prévoyance suisses. Avadis gère une fortune totale de 11,7 milliards de francs suisses, dont 4,5 milliards en immobilier direct en Suisse. La fondation dispose d’une longue expérience de l’intégration d’apports en nature et offre des conditions de placement attrayantes aux caisses de pension. Ses groupes de placement se distinguent par une performance stable, des frais modérés ainsi qu’une qualité élevée des emplacements et des objets. Les apports en nature sont possibles pour tous ces groupes.

Pour en savoir davantage, suivez ce lien: Avadis Immobilier Suisse

Dr. Claudia Emele 

Directrice d’Avadis Fondation d’investissement 
claudia.emele@avadis.ch
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Tamila Chaouche-Trapella 

Responsable Clientèle Suisse Romande, Avadis Prévoyance SA 
tamila.chaouche@avadis.ch  
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