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Rédaction • Immoday.ch
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En Suisse, l'immobilier de vacances, en montagne, depuis 2020, a vu ses prix progresser de 34%, soit 12 points de plus que le reste du marché immobilier, selon une récente étude publiée par UBS. Avec comme emplacement les plus chers, toujours le même trio de tête : Saint-Moritz, Verbier et Zermatt. Par rapport aux grands voisins européens, l'immobilier de montagne suisse est non seulement le plus cher mais également celui qui connaît la plus forte progression des prix. Dans les Alpes françaises et autrichiennes, ils ont augmenté en moyenne de 29% depuis 2020. De 25% pour les stations italiennes.
C'est en Suisse que l'on trouve les marchés immobiliers les plus chers des Alpes, assure une analyse que vient de publier UBS, "European Alpine Property Focus 2025". Un marché immobilier, qui par ailleurs, depuis 5 ans affiche une croissance des prix nettement supérieure à celle de la moyenne du marché en Suisse, comme des pays voisins.
Dans notre pays, depuis 2020, ces prix ont progressé de 34%, soit 12 points de plus que le reste du marché immobilier. Dans les Alpes françaises et autrichiennes, les prix ont augmenté en moyenne de 29% (avec une hausse, respectivement, de 13% et de 25% du reste du marché immobilier). Les destinations italiennes ont connu la croissance la plus faible: 26% (14% pour le reste du marché immobilier).
En Suisse, la croissance des prix va se poursuivre
En Suisse, selon les économistes d'UBS, le rythme de la hausse ne semble pas, pour l'instant, se ralentir, puisque, au 1er trimestre 2025, les prix ont encore augmenté de 3,6% en moyenne par rapport à l’an dernier. Avec quelques stations privilégiées: des hausses supérieures à 10%, ont en effet été observées à Saas-Fee (VS) et Disentis (GR).
Et cette tendance devrait se poursuivre. En effet, la loi sur les résidences secondaires a eu pour effet de raréfier l’offre, ce qui n'incite pas les propriétaires actuels à vendre leur bien, du moins s'ils veulent continuer à profiter des attraits des stations alpines.
Pour preuve, le nombre de logements en propriété proposés à la vente dans les régions de montagne a de nouveau diminué l’an dernier, pour s’établir, en moyenne à 2,5% du parc résidentiel au 1er trimestre 2025, assure UBS, qui rappelle que, début 2020, cette proportion était encore supérieure à 5%.
À ce niveau, la Suisse commence à devenir très, très chère
Selon les économistes d'UBS, les prix devraient donc poursuivre leur hausse. En effet le nombre de recherches pour les logements en propriété dans les régions de montagne était environ 25% plus élevé en mars 2025 qu’en mars 2024. Par ailleurs, la baisse des taux hypothécaires soutiendra la demande de logements de vacances. Enfin, les turbulences géopolitiques augmentent l'attractivité de la Suisse pour la clientèle internationale.
Il n'empêche, quelques indicateurs laissent penser que cette hausse pourrait se ralentir. La volatilité boursière et les perspectives économiques incertaines affectent le potentiel d'investissement immobilier des ménages. Mais surtout, selon UBS, les prix suisses ont atteint un tel niveau que l’intérêt des investisseurs étrangers pourrait diminuer au profit de régions moins coûteuses. Car, si, comme on l'a dit, depuis 2020, le prix des logements de vacances en Suisse a augmenté de 34%, en francs, si l'on compte en euros ou en dollars, on arrive à des hausses d'environ 50%!
Saint-Moritz reste la station la plus chère des Alpes européennes
Au niveau des stations des Alpes, la Suisse compte les cinq marchés immobiliers les plus chers, avec, en tête Saint-Moritz.
Et pourtant, dans la station de l'Engadine, la correction des prix avait frôlé les 20% après l'acceptation de l'initiative sur les résidences secondaires en 2012, rappelle UBS. Tout cela n'est plus qu'un mauvais souvenir et depuis maintenant 10 ans le marché est en hausse constante. Depuis début 2020, les prix ont globalement progressé d’un tiers - ils se situent actuellement dans une fourchette moyenne de 22000 à 31000 francs par mètre carré - soutenus par la rareté des constructions neuves, une réputation de destination phare dans les Alpes et une attractivité internationale. Dans le segment de luxe, le mètre carré atteint généralement plus de 40000 francs, voire beaucoup plus car les prix à six chiffres n’ont plus rien exceptionnel aux meilleurs emplacements, assure UBS.
Les stations valaisannes brillent aussi par leur prix
En deuxième et troisième place de ce podium, sans surprise, les deux stations valaisannes les plus réputées: Verbier et Zermatt.
À Verbier, le marché des logements de vacances étant tourné vers l’international, la forte appréciation du franc suisse après 2007 a été une douche froide qui a entraîné une forte correction de près de 30% de 2007 à 2017, rappelle UBS. Mais ce recul des prix a finalement ravivé la demande étrangère ce qui a entraîné un retournement de tendance ces dernières années. Depuis début 2020, les prix ont progressé de plus de 25%, et ils se situent actuellement dans une fourchette de 22000 à 29000 francs par mètre carré.
À Zermatt la hausse a été encore plus importante ces 5 dernières années, puisqu'elle atteint les 45 % selon UBS, favorisée par un taux d’offre très bas, inférieur à 1%. Ils atteignent actuellement une fourchette de 21000 à 27000 francs par mètre carré. Ceci dit, pour la banque, comme les acquisitions immobilières à Zermatt sont réservées aux ressortissants suisses et aux ressortissants de l’UE résidant en Suisse, la demande potentielle est assez restreinte. Une consolidation du niveau des prix se profile.
Plusieurs stations encore abordables en Suisse
Et après le tiercé de tête ? On trouve toutes les autres stations réputées des Alpes, avec dans l'ordre, Gstaad, Andermatt, Films, Arosa, Davos, Lenzerheide, et la région de la Jungfrau. Puis Saas-Fee et Crans Montana.
À noter que, pour cette dernière, qui est en 12e position du classement dressé par UBS, le prix moyen, 12000 francs par mètre carré, n'est déjà plus que la moitié de celui de Saint-Moritz.
Et si l'on continue d'éplucher le tableau des 42 destinations suisses analysées par UBS, on se rend compte que même l'investisseur au porte-monnaie un peu moins épais peut trouver son bonheur, tout en faisant, à terme, une bonne opération immobilière. Pour preuve, ces 10 dernières années, une hausse des prix conséquente. Avec, en tête, Engelberg (+4,9% par an), suivi par Disentis (+4,8%), et, de manière plus surprenante, par la petite station valaisanne de Hérémence (+4,5%).
Des stations étrangères beaucoup moins chères
Mais nous nous leurrons pas, malgré toutes les qualités des petites stations suisses et l'attractivité du pays, une destination comme Hérémence, pour un touriste international, n'a pas tout à fait le même glamour que Chamonix, Kitzbühel ou Cortina d'Ampezzo.
Cette dernière est la station la plus chère des Alpes italiennes, 16e au niveau européen, grosso modo au même niveau de prix que Crans-Montana (VS), avec un prix moyen qui se situe dans une fourchette de 12000 à 18000 francs par mètre carré.
Mais Cortina est un peu une exception, puisque ses consœurs italiennes sont nettement moins chères et que, par exemple, Courmayeur ou Val Gardena se retrouvent quasiment au même niveau de prix que Hérémence (VS), avec un prix moyen de 9000 francs par mètre carré. C'est d'ailleurs, assure UBS, en Italie que l'on trouve les prix les plus intéressants pour les grandes stations alpines
En effet, en France, c'est une autre histoire, avec, par exemple, Courchevel, qui se situe juste au dessous niveau de prix d'un Gstaad ou d'un Andermatt, entre 18000 et 29000 francs par mètre carré.
En France, des prix qui atteignent quasiment ceux de la Suisse
C'est que, pour les amateurs de neige, la France possède de nombreux atouts: les domaines skiables les plus élevés et les plus vastes d'Europe, tant en termes de nombre de propriétés de vacances que de superficie des domaines skiables.
Deuxième station française, Val d'Isère avec des prix moyens compris dans une fourchette de 14000 à 22000 francs par mètre carré, puis Méribel, Megève et Chamonix.
L'Autriche n'est pas en reste, avec, en tête, la mythique station de Kitzbühel, la 12e plus chère des Alpes, selon les calculs des économistes d'UBS, avec un prix moyen compris dans une fourchette de 14000 à 20000 francs. Par contre, les autres destinations autrichiennes, comme St. Anton ou Saalbach, affichent des prix nettement inférieurs. C'est qu’elles sont parmi les plus petites des Alpes, avec, comme en Suisse, une réglementation stricte limitant le nombre de nouvelles résidences secondaires.
Alors, finalement, mieux vaut aller à l'hôtel ?
Avec ce niveau de prix, s'il veut rester en Suisse, l'amateur de glisse peut quand même se poser la question: compte tenu que ces résidences secondaires sont utilisées en moyenne 8 semaines par an seulement, ne serait-il pas plus raisonnable d'aller à l'hôtel ? Les économistes d'UBS ont fait le calcul, et leur réponse est négative. Selon eux, c'est en effet plus coûteux de posséder sa propre résidence secondaire dans les Alpes. Mais les hôtels de qualité affichent souvent complet en haute saison, avec des taux d’occupation entre 80% et 90% dans les régions les plus prisées. Par ailleurs, les prix des chambres d’hôtel sont actuellement environ 33% plus élevés qu’il y a cinq ans, si bien que, au final, il vaut mieux posséder son logement, le mettre en location pendant les périodes de vacances où l'on n'y va pas, et encaisser la plus-value lors de la revente.
Rédaction Immoday
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