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Rédaction • Immoday.ch
Les fonds non cotés ont continué leur lente mais régulière progression au mois de mai (+0,33%), après avoir remarquablement joué leur rôle de valeurs défensives pendant les turbulences boursières d'avril. Leur univers va s'agrandir avec l'arrivée, en juillet, de BLKB Sustainable Property Fund, lancé par BLKB Fund Management AG, une filiale de la Banque cantonale de Bâle-Campagne (BLKB), dont ce sera le premier fonds immobilier. Une arrivée qui va compenser plusieurs départs puisque trois fonds vont bientôt entrer en bourse: Comunus SICAV, en septembre ou début octobre, PURE Swiss Opportunity REF au deuxième semestre 2025, et MobiFonds au premier semestre 2026.
Certes, cela ne devrait pas durer, mais ça vaut quand même la peine de le noter: depuis le début de l'année les fonds immobiliers non cotés (+2,8%, en progression de +0,33% en mai, selon l'Immo Desk de la BCV) font quasiment jeu égal avec les fonds cotés (+3%), malgré leur forte reprise ces dernières semaines comme tout le marché boursier. C'est que les fonds non cotés ont joué à plein leur rôle de valeur défensive pendant les turbulences boursières du mois d'avril (fin avril, leur performance était de +1,2% alors que celle des fonds cotés était de -0,5%).
Plusieurs agios inhabituels pour les fonds non cotés
La hausse de ces dernières semaines permet également à l'agio du moyen des fonds non cotés de grappiller quelques points, à 1,9%.
À noter cependant que malgré les performances positives qui s'accumulent de manière quasi ininterrompue depuis des mois, 4 fonds non cotés sont encore pénalisés par un disagio, parfois important, comme Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (-9,9%) ou UNIM, Union Immobilière Suisse (-5,5%).
À l'inverse, trois fonds jouissent d'un agio important, ce qui est plutôt inhabituel pour les véhicules non cotés: le Raiffeisen Futura Immo Fund (+16,5%), MobiFonds Swiss Property (+15,9%) et Comunus SICAV (+8,3%). Pour ces deux derniers, cet agio important découle probablement des projets annoncés d’entrée en bourse, les investisseurs anticipant.
Quelques très belles performances pour les fonds non cotés depuis janvier
Depuis le début de l'année, à part deux exceptions (Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien, qui accuse une baisse de -2% et Von Graffenried Immobilien SICAV, -2,6%), tous les fonds immobiliers non cotés sont en hausse.
Avec même parfois, comme le remarque l'Immo Desk de la BCV, des performances largement supérieures à la moyenne, comme le MobiFonds Swiss Property, qui a gagné +14,7% (total return), suivi de SPSS IF Commercial (+6%%), d’UNIM – Union Immobilière Suisse (+5,8%) et de Comunus SICAV – Swiss (5,8%). À noter, une fois encore, que les performances de MobiFonds et de Comunus sont probablement liées à leur prochaine IPO.
Un fonds immobilier pour la Banque Cantonale de Bâle
Grâce à la Banque Cantonale de Bâle (BLKB), l'univers des fonds non cotés va se renforcer en juillet. En effet, sa filiale BLKB Fund Management AG, va lancer un nouveau véhicule, le BLKB Sustainable Property Fund avec une première émission de 160 millions de francs, lancée fin juin.
Selon le communiqué de la banque, le fonds va principalement investir dans de l'immobilier durable, résidentiel (mais avec la possibilité d'avoir des immeubles mixtes), bien situé, essentiellement dans la région bâloise et en Suisse allemande. Avec un premier portefeuille d'une valeur d'environ 180 millions de francs.
Dans un premier temps, le véhicule ne sera pas coté, mais la banque a d'ores et déjà annoncé qu'une introduction en bourse est prévue à terme.
Cronos Finance lancera en septembre un nouveau fonds non coté: le Cronos Immo Fund 2
Début juin, on apprenait également l'arrivée prochaine sur le marché d'un autre fonds immobilier non coté, le Cronos Immo Fund 2. Il sera lancé en septembre, avec un prix d’émission basé sur la valeur d’inventaire (donc sans agio, dans un contexte où l'agio moyen des fonds cotés dépasse désormais les 30%, ce qui rebute certains investisseurs), et une faible volatilité. Axé principalement sur le secteur résidentiel romand, le fonds envisage un premier portefeuille d'une valeur située entre 50 et 75 millions de francs, selon le communiqué du fonds. Il précise par ailleurs que Cronos Immo Fund 2 va cibler particulièrement les propriétaires immobiliers intéressés à procéder à un swap. Bref, une stratégie de croissance originale.
Les fonds non cotés attirent toujours les investisseurs
À moins d'une grosse surprise boursière, le timing de la Banque Cantonale de Bâle est probablement optimal. En effet, les fonds non cotés continuent d'attirer les investisseurs. Pour preuve le nombre d'opérations annoncé ces dernières semaines, qui cherche à lever, en tout, plus de 300 millions de francs.
Dont l'augmentation de capital d'Urbania Real Estate SICAV, qui cherche à lever 15 millions de francs, «pour de nouvelles acquisitions et un projet de repositionnement d’une parcelle en portefeuille.»
Ou celle du Futura Immo Fund de Raiffeisen qui veut lever environ 50 millions de francs, qui serviront à acquérir des biens déjà dans le pipeline d'investissement du fonds.
Ou encore celle de Procimmo Commercial PK qui a l’intention de lever un montant maximum de 52 millions, pour accroître la taille du portefeuille avec l’acquisition d’immeubles industriels et financer le développement de projets sur les parcelles déjà sous gestion.
Deux augmentations de capital en deux mois pour Akara Diversity PK
Sans oublier le cas Akara Diversity PK! On avait déjà noté ces derniers temps que certains fonds immobiliers multiplient les opérations en capital, mais Akara Diversity PK vient de battre une sorte de record. En effet, alors que sa 14e augmentation de capital, qui a permis de lever 101 millions de francs, a été bouclée mi-mai, voici que le fonds annonce, pour juin, une 15e opération! L'objectif est de lever entre 60 et 80 millions de francs.
«En raison de la forte demande, toutes les souscriptions n'ont pas pu être prises en compte pour la 14e augmentation de capital», expliquent les dirigeants du fonds. Afin de répondre rapidement à cette demande, ils en ont donc programmé une nouvelle dans la foulée!
Dernière augmentation de capital pour Comunus SICAV avant son IPO
Comme nous l'avions annoncé, Comunus SICAV a procédé, fin mai, à une dernière augmentation de capital avant une IPO qui a été repoussé de quelques semaines et qui est désormais prévue pour septembre au tout début octobre 2025.
La SICAV a levé un peu moins de 60 millions de francs pour «financer l’acquisition sécurisée de six immeubles résidentiels dans l’arc lémanique, améliorer l’efficacité énergétique du portefeuille existant et préserver un niveau d’endettement modéré». Cette augmentation de capital devrait permettre à Comunus SICAV d'afficher une fortune nette supérieure à 500 millions de francs avant son entrée en bourse.
Départ programmé pour PURE Swiss Opportunity REF et MobiFonds Swiss Property
Sur le front des IPO, et donc des véhicules qui vont quitter l'univers des fonds non cotés, rappelons que PURE Swiss Opportunity REF a également annoncé sa volonté d'entrer en bourse au deuxième semestre 2025, malgré sa petite taille, puisque la fortune nette du fonds est estimée à 110 millions de francs selon le rapport de l'Immo Desk de la BCV, soit bien en dessous de ce qui est en général considéré comme la taille critique nécessaire pour rentrer en bourse. Même volonté pour MobiFonds Swiss Property, un fonds de La Mobilière, qui prévoit son IPO au premier semestre 2026, avec un portefeuille d'une valeur de marché de 1,1 milliard de francs, selon le fonds.
Rédaction • Immoday.ch
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