•
Actu
•
8 min
•
Marc-André Buchter
Depuis mars 2024, les Limited Qualified Investor Funds (L-QIF) sont disponibles en Suisse pour les investisseurs qualifiés. Ils permettent des investissements flexibles et efficients, en particulier dans le secteur immobilier. En novembre 2024, le premier L-QIF immobilier a été lancé avec le PMT Swiss Real Estate L-QIF. Quelles sont les opportunités qui en découlent?
Un nouveau potentiel pour le marché immobilier
Déjà pendant ses études de master, Ramon Scussel, CEO de PMT Management AG (PMT), s'est intéressé à la catégorie de fonds L-QIF, encore peu connue à l'époque. Il en a reconnu le potentiel et les opportunités spécifiquement pour les fonds immobiliers. Grâce à une plus grande flexibilité en matière de directives d'investissement et de ratio d’endettement, le L-QIF offre des avantages significatifs - aussi bien pour le financement de biens immobiliers existants que pour des projets de construction et de développement.
Des visionnaires et des pionniers - les forces motrices derrière le projet
Le lancement réussi du PMT Swiss Real Estate résulte d'un partenariat solide. «Lorsque vous êtes convaincu de quelque chose, vous trouvez tôt ou tard des compagnons de route qui partagent votre vision et apportent le savoir-faire nécessaire à sa mise en œuvre», explique Ramon Scussel, qui a initié le projet avec ses partenaires de PMT et qui l'accompagne depuis lors.
Un autre rôle clé dans la réalisation du concept est joué par Pernet von Ballmoos (PvB). En tant que direction de fonds réglementée par la FINMA, elle est responsable de la structuration et de la gestion du fonds et veille à ce que le L-QIF réponde à la fois aux exigences réglementaires et aux attentes des investisseurs. «Dès le départ, nous étions convaincus que ce véhicule ouvrirait de nouvelles possibilités d'investissement immobilier», souligne Philippe Keller, Managing Partner de PvB.
Le troisième partenaire est la Banque cantonale vaudoise (BCV), la plus grande banque dépositaire de fonds immobiliers Private Label en Suisse. Qu'une banque cantonale se présente comme moteur de l'innovation peut surprendre. Pour Giliana Niffeler, responsable de la banque dépositaire BCV à Zurich, il s'agit pourtant d'une démarche logique: «En tant qu'acteur majeur du secteur des fonds immobiliers en Suisse, il était évident pour nous d'accompagner activement le lancement du premier L-QIF immobilier. Grâce à notre savoir-faire éprouvé et à une approche orientée vers la recherche de solutions, nous nous y sommes préparés très tôt».
Un fonds au concept clair
Le PMT Swiss Real Estate L-QIF est un fonds immobilier contractuel ouvert exclusivement à des investisseurs qualifiés. L'idée est née en marge d'un club-deal, pour lequel on cherchait la structure juridique adéquate. Au lieu de créer un autre fonds immobilier classique, il s’agissait de créer un produit qui puisse investir aussi bien dans des projets de construction que dans des immeubles existants.
Le fonds a été initié en combinant un apport en capital et un apport en nature. «Le L-QIF nous permet de concevoir des portefeuilles qui comprennent non seulement des terrains équipés - ou pas - mais aussi une plus grande part de projets de développement et de construction, explique Ramon Scussel. La structure du fonds permet de bénéficier à la fois de cash-flows stables et de gains de développement potentiels. De plus, le taux d'endettement plus élevé par rapport aux fonds immobiliers traditionnels permet une plus grande flexibilité dans la planification des liquidités.»
Les atouts du L-QIF
Le L-QIF offre des avantages significatifs aux investisseurs qualifiés, notamment en termes de «time to market». Comme aucune autorisation de la FINMA n'est requise, les fonds peuvent être lancés beaucoup plus rapidement et de manière plus flexible - un avantage décisif pour les investisseurs qui souhaitent réagir rapidement aux opportunités du marché. «Le L-QIF ouvre un large éventail d’opportunités aux acteurs du marché pour mettre en œuvre des stratégies de placement innovantes et conquérir ainsi de nouveaux segments de clientèle ou de marché», se réjouit Giliana Niffeler.
En raison de l'autorisation simplifiée, la direction du fonds assume une responsabilité accrue et doit examiner soigneusement chaque investissement. Philippe Keller de PvB explique: «Sur le plan technique, les tâches sont comparables à celles pour les fonds approuvés, mais en tant que direction de fonds, nous devons être plus vigilants en raison de l'absence d'obligation d'autorisation».
Parmi les autres avantages du L-QIF il y a la flexibilité dans l'élaboration des directives de placement ainsi que la possibilité de personnaliser les conditions de rachat des parts, qui peuvent être adaptées de manière ciblée à la liquidité du portefeuille immobilier. Cela évite les pénuries de liquidités et les ventes forcées dans des phases de marché défavorables.
Enfin, le L-QIF facilite également la croissance. Contrairement à une société anonyme immobilière, il n'y a pas d'augmentations de capital soumises à l'obligation du droit de timbre et, contrairement à une SCmPC (société en commandite de placements collectifs) qui est structurée en fonds fermé, le L-QIF peut évoluer de manière flexible. «Nous souhaitons élargir durablement tant le portefeuille que la base d'investisseurs. La structure du L-QIF offre ici une flexibilité maximale dans un cadre juridique stable», souligne Ramon Scussel.
L-QIFs - de nouvelles opportunités pour le marché immobilier suisse
L'introduction du L-QIF ouvre de nouvelles opportunités au marché immobilier suisse. « Le L-QIF réunit le meilleur de deux mondes: Il est possible d'investir dans des parcelles viabilisées ou non, ainsi que dans des projets de construction, tout comme d’y intégrer des apports en nature ou des immeubles existants. Cette flexibilité offre un potentiel que les fonds immobiliers autorisés par la FINMA n'ont pas », explique Philippe Keller de PvB.
À suivre si et comment les L-QIF s'imposeront à long terme dans le paysage des fonds immobiliers. Avec le PMT Swiss Real Estate L-QIF, les partenaires du projet envoient toutefois un signal fort et soulignent le potentiel de ce véhicule de placement innovant.
INFOBOX
Le PMT Swiss Real Estate L-QIF:
Le PMT Swiss Real Estate L-QIF est un fonds immobilier contractuel (ISIN CH1386585934), réservé exclusivement aux investisseurs qualifiés, qui leur offre une possibilité attractive de participer au marché immobilier suisse. La stratégie de placement suit une approche équilibrée, qui comprend aussi bien des immeubles commerciaux mixtes que des immeubles résidentiels situés dans toute la Suisse. Au terme de la phase de constitution, l'objectif sera d'investir environ 70% du volume du fonds dans des biens de rendement stables fournissant des revenus continus, tandis qu'environ 30 % seront consacrés à des projets de construction offrant un potentiel de plus-values futures.
Le gestionnaire d'actifs: PMT Management AG, Frauenfeld (PMT)
PMT est l'initiateur du PMT Swiss Real Estate L-QIF et assume la responsabilité de la gestion du portefeuille immobilier existant ainsi que de la mise en œuvre de différents projets de construction et de développement. L'entreprise réunit des experts en gestion de fonds et d'actifs ainsi que des entrepreneurs en construction. Grâce à ses capacités internes et à ses compétences professionnelles, elle réalise ces projets ainsi que d'autres de manière autonome. Convaincu que le L-QIF jouera un rôle clé dans le développement et la modernisation des placements immobiliers pour les investisseurs qualifiés et institutionnels, le CEO Ramon Scussel travaille intensivement depuis des années sur les avantages de ce véhicule d'investissement innovant.
La direction du fonds: Pernet von Ballmoos, Zurich (PvB)
PvB est une direction de fonds indépendante, réglementée par la FINMA, qui s'est spécialisée dans les structures de fonds de labels privés de droit suisse. Forte d'une vaste expérience dans les domaines des placements sur le marché privé, des placements alternatifs et de l'immobilier, PvB propose des structures de fonds individualisées qui concilient de manière optimale les exigences réglementaires, le cadre fiscal, les aspects opérationnels et les intérêts économiques des sponsors du fonds. Philippe Keller, copropriétaire et Managing Partner de PvB, est notamment responsable de la structuration et de l'exploitation de fonds immobiliers.
La banque dépositaire: BCV Banque Cantonale Vaudoise (BCV)
La BCV est un acteur de premier plan dans le domaine des placements immobiliers indirects en Suisse et la plus grande banque dépositaire pour les fonds immobiliers suisses Private Label. Forte de son savoir-faire et de son modèle d'affaires éprouvé, la BCV se considère comme une pionnière dans le lancement de nouvelles formes d'investissement immobilier, comme le premier L-QIF immobilier. Giliana Niffeler dirige les activités de banque dépositaire de la BCV à Zurich.
Marc-André Buchter - Immoday.ch