En 2023, les prix de l'immobilier auront finalement bien résisté

Contrairement aux prévisions, les prix de l'immobilier, en Suisse, ont progressé en 2023, d'un peu moins de 1% en moyenne. Quelques cantons, comme Genève ou Bâle-Campagne sont néanmoins dans le rouge. À moyen terme, avec des taux hypothécaires en baisse et une demande en hausse, les signaux positifs s'accumulent pour 2024, avec un marché immobilier qui devrait sortir de sa léthargie.

Après une année 2023 un peu chaotique pour l'immobilier, on attendait les chiffres finaux avec impatience. Les voilà, ils viennent d'être publiés, et, finalement, les prix de l'immobilier, en Suisse, ont bien résisté l'année dernière, malgré la hausse des taux, malgré la baisse des transactions, malgré des indicateurs avancés qui étaient presque tous passés au rouge.

Hausse de moins de 1 % en Suisse, mais hausse quand même

Commençons par quelques chiffres. En 2023, le prix moyen des appartements en Suisse a augmenté de 0,9 %, selon les statistiques publiées par RealAdvisor. La hausse est de 0,7 % pour les maisons. C'est, comme le notent les experts, la plus faible augmentation annuelle depuis la crise des subprimes. Mais c'est une augmentation quand même, dans un environnement économique qui a été difficile. Ceci dit, ajusté à l'inflation (1,7%), la valeur réelle de l'immobilier a en fait légèrement baissé l'année dernière. Là aussi, c'est la première fois depuis 2008.

Reste que, si l'on prend un peu de recul, l'immobilier suisse continue de très bien se porter, avec une augmentation de plus de 32 % ces 10 dernières années, tant pour les maisons que pour les appartements.

Genève a finalement bien résisté

Si l'on examine ces chiffres un peu en détail, on remarque que certaines villes et certains cantons ont néanmoins terminé l’année dans le rouge. Mais très légèrement. Du côté romand, Lausanne enregistre une baisse du prix de son immobilier de - 1 %. Dans le canton de Vaud, le prix des appartements stagne, alors que le prix des maisons est en baisse de - 0,7 %. Le canton de Genève enregistre également une baisse, mais très légère, de - 0,3 %. Par contre, la cité de Calvin a bien résisté, avec une hausse du prix de son immobilier d'environ 0,3 %.

Si l'on poursuit avec les cantons romands, qui ont été les plus impactés par la baisse des prix en 2023, on constate également un léger tassement du prix des appartements à Neuchâtel et à Fribourg, d'environ - 1 %. Mais évidemment, tout est à relativiser, puisque sur 10 ans, le prix de l'immobilier dans tous ces cantons a augmenté entre 20 % et 30 %.

La région bâloise a été la plus impactée

Au final, le canton suisse le plus impacté en 2023 aura été Bâle-Campagne, avec une baisse de - 1,8 % du prix des appartements, et de -1,5 % du prix des maisons. Pour une hausse de plus de 30 % ces 10 dernières années.

Au niveau des villes, c'est également Bâle qui a été la plus touchée par la baisse, de - 1,7 % pour les appartements, et de -1,3 % pour les maisons.

On le voit, on est loin des chiffres apocalyptiques dont tout le monde parlait il y a quelques mois encore. Surtout, comme le confirment les experts de RealAdvisor, le secteur est de nouveau optimiste. Il anticipe en 2024 une légère reprise de la croissance, suite à la baisse probable des taux d'intérêt, et à la baisse déjà réelle des taux fixes hypothécaires sur 10 ans, qui sont passés de 2,7 % en décembre 2022 à moins de 1,9 % à la fin janvier 2024.

Quelques belles hausses également, dont Sion et Bienne

En outre, poursuivent les experts, le marché suisse a beaucoup mieux résisté que l'Allemagne, où l'on a enregistré une baisse du prix de l'immobilier de -4,8 %, et que la France, où la baisse a été de -1,8 % en 2023. Ce qui, si l'on prend également en compte l'inflation, autour des 5%, représente une chute de la valeur réelle de l'immobilier importante dans ces deux pays.

Mais assez parlé de baisses ! Le marché a aussi enregistré des progressions intéressantes dans plusieurs cantons. Comme dans les Grisons, où les maisons ont vu leur valeur augmenter de presque 8 %, et les appartements de plus de 5 %. Sans oublier une demande toujours soutenue dans des cantons comme Zoug ou le Tessin, avec une hausse des prix de l'immobilier de plus de 3 %.

Au niveau des villes, Zoug encore, mais aussi Sion, qui tire son épingle du jeu, avec une hausse des prix de plus de 3 % en 2023, alors que Lugano et Bienne enregistrent des hausses de plus de 2 %.

Les signaux positifs s'accumulent pour 2024

Pour autant, si les signes positifs s'accumulent, le marché reste fragile. Le nombre de transactions n'a jamais été aussi bas en 2023, depuis au moins 10 ans, les vendeurs ayant refusé de brader leurs biens.

Ceci dit, les experts de RealAdvisor s'attendent à un nombre de transactions à la hausse dans les prochains mois, les acheteurs étant conscient que les prix ne vont probablement plus baisser. "A mesure que les valeurs immobilières commencent à se stabiliser, cette convergence des attentes de prix entre acheteurs et vendeurs pourrait conduire à un marché plus actif en 2024."

Par ailleurs, l'économie Suisse continue de créer des emplois, et, l'immigration restant positive, la demande continue à demeurer supérieur à l'offre, ce qui soutient les prix immobiliers, voire devrait de nouveau les pousser à la hausse en 2024.

Finalement, la baisse importante des taux hypothécaires, qui n'a pas eu d'impact significatif sur le marché l'année dernière, estiment les experts immobiliers, devrait également dynamiser le marché en 2024, notamment pour tous les acheteurs potentiels qui attendaient cette baisse avant de se lancer.

Bref, comme le conclut RealAdvisor, 2024 se profile comme une année où le marché immobilier Suisse pourrait commencer à se remettre de sa léthargie

Olivier Toublan - Immoday.ch