Dans le chaos boursier de début avril, les fonds immobiliers ont prouvé leur caractère défensif

Alors que le SMI a perdu -13% pendant la première semaine d'avril, les fonds immobiliers cotés n'ont égaré que -1,6%. En fait, tous les produits d'immobilier titrisé ont mieux résisté que les actions. Sinon, le mois de mars a vu un tassement, avec un agio moyen à 33,4% (36,4% fin février). Même si le spread avec les obligations de la Confédération s'est lui aussi tassé, le secteur continue d'attirer les investisseurs avec une dizaine de nouvelles opérations en capital dont celle de la SICAV Edmond de Rothschild qui cherche à lever de 325 à 390 millions de francs.

Petit chamboulement dans notre série d'articles mensuels sur les fonds de placements immobiliers cotés. En effet, avant de revenir à ce qui s'est passé au mois de mars, impossible de ne pas s'intéresser au chaos boursier de la première semaine d'avril, consécutif aux décisions de Donald Trump d'augmenter les droits de douane.

Fort caractère défensif des véhicules d'immobilier titrisé

La semaine passée pour le moins exceptionnelle est une excellente occasion d'analyser le comportement des fonds de placement immobiliers - et plus largement de tous les véhicules d'immobilier titrisé - quand la bourse baisse.

Alors que, du 1er au 7 avril, les actions dans leur ensemble ont perdu -13%, les fonds immobiliers cotés n'ont égaré que -1,6%. Depuis le début de l'année, leur progression est de +0,3%. Rien de mirifique, mais beaucoup mieux que les actions (-5% pour le SMI, le 7 avril).

À noter que les fonds immobiliers non cotés ont encore mieux joué leur rôle d'investissement défensif. En effet, selon les données publiées par SFP, la valeur moyenne de leur agio n'a pas bougé pendant la première semaine d'avril.

Quant aux sociétés immobilières, elles ont certes baissé de -3,4% mais, du début de l'année jusqu'au 7 avril, leur performance moyenne a été de +5,9% (-5% pour le SMI).

Pas de tendance dans le comportement individuel des fonds pendant les turbulences

Alors évidemment, nous n'avons pas de boule de cristal - tout va très vite et quand vous lirez ces lignes, la situation aura probablement complètement changé - mais si l'on en reste aux turbulences assez exceptionnelles de cette première semaine d'avril, les fonds immobiliers cotés ont prouvé leur caractère défensif.

Dans leur ensemble, car si l'on examine plus en détail la situation, on constate qu'il n'y a pas de règle. En effet, au 7 avril, un gros tiers des fonds affichait une baisse depuis le début de l'année, sans que l'on puisse vraiment déceler de tendance. Par exemple, parmi les quatre plus gros véhicules de la cote, donc les plus diversifiés et a priori ceux qui devraient le mieux résister aux turbulences boursières, deux sont en hausse, UBS Sima (+1,54%) et UBS Swiss Res Anfos (+1,36%), alors que deux sont en baisse, UBS CH Residential Siat (-1,63%) et UBS Direct Living Plus (-0,03%).

Tassement de l'agio moyen des fonds cotés au mois de mars

Mais revenons au mois de mars, plus calme, même s’il a vu les performances des fonds de fonds de placements immobiliers se tasser, après un mois de janvier morose et un mois de février de bien meilleure tenue. En mars, l'agio moyen des fonds cotés s'est affaissé, à 33,4% (36,4% fin février), avec un indice SWIIT qui a progressé de +1,9% depuis le début de l'année.

C'est que la situation s'est un peu tendue pour ces fonds. En effet, le spread avec les obligations de la Confédération est repassé en dessous de la barre des 200 points, suite à l'augmentation des taux longs, conséquences des incertitudes économiques (des taux longs qui ont connu une forte hausse à la mi-mars avant de rebaisser tout aussi fortement suite au turbulences boursière de début avril).

Toujours beaucoup d'activités sur le front des augmentations de capital

Quoi qu'il en soit, les investisseurs sont toujours aussi intéressés par l'immobilier titrisé, pour preuve la dizaine de nouvelles opérations en capital annoncées durant le mois de mars, tous types de véhicules confondus.

Dont la plus grosse opération de l'année - pour l'instant- celle de la SICAV Edmond de Rothschild qui cherche à lever de 325 à 390 millions de francs pour son compartiment Swiss (qui pesait environ 2,7 milliards de francs en bourse, fin mars, avec un agio de 37,8%). L'opération devrait être bouclée fin juillet, début août. Dans un communiqué de presse, la SICAV explique que ces fonds serviront à financer de nouvelles acquisitions sécurisées, poursuivre les projets de développement et de rénovation en cours et réduire le ratio d’endettement.

Quant à l'autre très grosse opération encore dans le pipeline, celle d'UBS Swiss Sima, qui veut lever 350 millions de francs, elle devrait être bouclée dans les semaines qui viennent.

Streetbox Real Estate Fund voit son agio dépasser les 65%

Si l'on examine les fonds plus en détail, on constate que, malgré un agio moyen élevé, une poignée de véhicules subit toujours une décote, assez forte pour Sustainable Real Estate CHl (-13,5% et une progression de +3,1% depuis le début 2025) et Swiss Central City (-13,3%, malgré une hausse de +5,1% depuis début janvier).

On constate aussi qu'une poignée de fonds affiche une performance négative depuis début de l'année, mais rien de spectaculaire, à part, peut-être, les - 4,4% de Schroder ImmoPlus.

Du côté des fonds les plus performants, à noter l'exploit de Streetbox Real Estate Fund, qui voit son agio dépasser les 65 % (avec une hausse de +8,8% depuis janvier). Sinon, on compte toujours une grosse poignée de fonds dont la prime approche voire dépasse les 50%, dont les trois poids lourds de la côte qui bénéficient, à l'évidence, d'une prime à la liquidité: UBS Swiss Sima (49,4%), UBS CH Residential Siat (51,2%) et UBS Swiss Res Anfos (49,4%).

Les autres membres du club exclusif des agios supérieur à 50 %

Dans ce club très exclusif des agios supérieurs à 50%, on trouve encore UBS Leman Foncipars (51,1%) et Swisscanto RE Ifca (53,2%).

Quant aux performances individuelles, la palme revient à SF Retail Properties, qui enregistre une hausse de +9,3% depuis le début de l'année (agio de 23,5%), suivi par Street box, dans nous venons de parler, et UBS Direct Residential avec une progression de 8,1% (agio de 47,9%). Le fonds est probablement dopé par sa fusion prochaine avec UBS REF LivingPlus, UBS Direct Hospitality et Residentia.

Notons aussi la progression de SF Commercial Properties (+6,2%, ce qui permet au fonds de retrouver un agio positif, de 2,1%).

Rédaction-Immoday.ch