Fonds immobiliers: l'avenir est de nouveau rose

Les raisons de se réjouir son nombreuses d'autant plus que l'immobilier suisse à montré qu'il pouvait résister à une crise, tout comme les différents véhicules d'investissement, qui ont bien traversé cette situation difficile, malgré la volatilité de leur cours de bourse. L'horizon semble désormais dégagé pour tout le secteur.

La plupart des nuages qui encombraient l'horizon de l'immobilier titrisé se sont dissipés ces derniers mois. La crise a été traversée finalement sans encombre par le secteur immobilier, qui a prouvé sa résilience en situation difficile. Les fonds de placement ont, eux aussi, bien résisté, avec, pour l'essentiel des dividendes stables, même s'ils ont été fortement chahutés en bourse. Y compris les grands fonds historiques.

Mais tout cela, c'est du passé, concentrons-nous maintenant sur l'avenir avec un résumé en dix points de l'analyse publiée il y a quelques jours par Wüest Partner, dans le dernier numéro de son Immo-Monitoring, qui, comme d'habitude fourmille d'informations intéressantes. Avec des experts qui assurent que, sur le moyen comme sur le long terme, les placements dans les véhicules immobiliers sont redevenus attractifs pour les investisseurs.
 

1. Les institutionnels sont désormais sous-investis en immobilier

Depuis deux ans, les parts d’immobilier de la plupart des investisseurs institutionnels ont reculé. Ainsi, la part moyenne d’immobilier des caisses de pension s’élevait à 24,4% fin 2023, soit 2 points de pourcentage au-dessous du pic du 3e trimestre 2022. Cela permettra aux caisses de pension et aux sociétés d’assurance d’intervenir à nouveau de manière plus proactive dans le marché immobilier.

2. Les acheteurs sont de nouveau d'accord de payer plus cher
 

La baisse des taux d’intérêt du 21 mars 2024, qui ne sera probablement pas la dernière, va exercer un effet stimulant sur le marché immobilier suisse en général et sur le marché des transactions. Ce regain d'activité pourrait convaincre les acheteurs potentiels de payer plus pour un bien, de manière à se rapprocher des attentes des vendeurs – surtout dans le segment des immeubles résidentiels.

3. Le spread est de nouveau largement en faveur de l'immobilier titrisé

Les rendements des obligations d’État ont fléchi ces derniers mois, parallèlement au recul des attentes inflationnistes et à la prise en compte des baisses des taux d’intérêt déjà intervenues et à venir. Cela augmente d’autant l’attrait relatif des fonds immobiliers. Avec un spread qui se situe, fin avril, à environ 190 points de base, entre le rendement des obligations à 10 ans et le rendement de distribution moyen des fonds de placements cotés.

4. Peu de vacance et des loyers stables, des atouts pour l'immobilier

Les perspectives en termes de revenus favorisent les placements immobiliers, en particulier dans le résidentiel. Le taux de vacance reste très bas et les loyers sont stimulés par la pénurie de logements persistante. Même si le taux d’intérêt de référence ne devrait plus augmenter, un effet secondaire de la baisse des taux par la BNS.

5. Des bureaux prisés, mais seulement s'ils sont bien situés

Pour l'immobilier de bureaux, les perspectives sont plus mitigées. Les immeubles de bureaux très bien situés, en bon état et pouvant être exploités de façon écologiquement durable sont très prisés, par les investisseurs comme par les utilisateurs. En revanche, pour les objets qui présentent des déficits en termes de situation et d’état, il est plus difficile de prendre pied sur le marché.

6. Des rendements directs en hausse, pour la première fois depuis 2008

La combinaison de la baisse des valeurs vénales et de la hausse des revenus locatifs nets a permis aux rendements directs de connaître une légère augmentation pour la première fois depuis 2008. Cela montre que les placements immobiliers directs en Suisse constituent une source de revenus stables, même dans une configuration de hausse des taux d’intérêt.

7. L'immobiliser Suisse a prouvé sa solidité même pendant la crise

Une comparaison internationale montre que la Suisse, avec une baisse des prix de –1,7% et un rendement total de +1,4%, compte parmi les pays ayant enregistré une performance relativement forte. Cela confirme la résilience générale du marché immobilier helvétique, qui conserve une certaine stabilité même pendant les périodes difficiles.

8. Une performance moyenne de 7% sur 10 ans pour les sociétés immobilières

En 2023, les sociétés anonymes immobilières cotées ont réalisé un rendement total moyen de 9,3%. Leur perte de l’année précédente a donc été plus que compensée et leur performance moyenne des dix dernières années s’établit ainsi à 7%. A noter que les sociétés à forte capitalisation boursière ont affiché une progression supérieure à la moyenne, alors que les sociétés plus petites ont parfois enregistré des pertes. 

9. Des dividendes stables pour les fonds de placement immobiliers 

Après une contre-performance notable en 2022 (en moyenne de –15,5%), les fonds immobiliers ont pu regagner un peu de terrain l’an passé, avec un rendement total de 5,9%. Avec aussi une assez forte volatilité des cours, supérieure à celle enregistrée pendant la crise des subprimes de 2007 et 2008.

La performance a déjà atteint 2,5% au cours des deux premiers mois de 2024. Les flux de trésorerie s’avèrent très fiables, notamment grâce aux solides revenus locatifs des immeubles d’habitation, ce qui rend probables des distributions de dividendes stables. 

10. Contrairement aux craintes, il n'y a pas eu de demande de rachat importantes

Finalement, les craintes de voir les investisseurs exiger des rachats importants lorsque la valeur nette d’inventaire (VNI) d’un fonds devient supérieure à son prix de marché ne se sont pas concrétisées. Et la situation semble aujourd'hui assainie, puisque la plupart des fonds ont retrouvé un agio positif.

​Rédaction - Immoday.ch