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Immobilier
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Pour l’interview 'COVID-19' d’aujourd’hui, nous accueillons Alain Grandjean, président de l'UGIE et vice-président de la Fondation de Prévoyance de la Métallurgie du Bâtiment à Genève.
Bonjour monsieur Grandjean. Comment allez-vous ? Où vous trouvez-vous en ce moment ? Et où étiez-vous pendant le semi-confinement ?
Je me trouve actuellement au bâtiment de Pont-Rouge où j’ai une activité dans la formation professionnelle. C’est là que sont les salles de cours inter-entreprises pour les électriciens de Genève et c’est là où je suis resté pendant le confinement, même s’il n’y avait pas d’élèves. Maintenant, on a des élèves pour tout l’été afin de rattraper le retard accumulé.
Pouvez-vous nous dire en quelques mots, qui vous êtes au bureau, dans la vie ?
Je m'appelle Alain Grandjean, j'ai 61 ans et suis électricien de formation. Je suis administrateur d'une société d'électricité familiale à Genève. Je préside l’Union Genevoise des Installateurs Électriciens (UGIE) et, étant à l'automne de ma vie professionnelle, je forme aussi les futurs électriciens au CIEG.
En plus de ma présidence de l’UGIE, je suis également vice-président de la Fondation de Prévoyance de la Métallurgie du Bâtiment (FPMB) à Genève, une fondation qui regroupe quelques 6’000 personnes avec environ 600 entreprises.
Quelle est votre relation avec l'immobilier indirect en Suisse ? Quel est le type de produit que vous utilisez en termes d'investissement immobilier et à quelle hauteur dans votre portefeuille ?
L'immobilier… c’est le cœur de mon travail… et je le fréquente à tous les niveaux. Au niveau des investissements de la Fondation, je gère tout ce qui touche à l’immobilier, soit un capital d’environ 400 millions investis presqu’exclusivement en immeubles locatifs à Genève. Nous possédons aussi deux EMS et un IEPA.
Du coup, dans ce portefeuille, il n’y a que de l'immobilier direct ? Ou est-ce que vous investissez aussi dans l'immobilier indirect, dans des fonds, des SI ou des fondations ?
Aujourd'hui, nous sommes uniquement investis en immobilier direct à Genève. C’est assez normal de soutenir la construction si l’on considère que nous représentons les professionnels du bâtiment à Genève.
Comment vous êtes-vous organisés pour faire face à la crise du coronavirus ?
Au niveau de la Fondation, ça n’a pas posé le moindre problème puisqu'il s’agit essentiellement d’une activité administrative. On a donc fait une soixantaine de visioconférences avec tous les softs qui existent en la matière ! Et il n’y a eu quasiment aucun impact sur la gestion de la caisse. Aucun souci Covid…
Selon vous, quel est l'impact de la crise sur le secteur de l'immobilier et de l'immobilier indirect en général ? Si vous avez un avis sur cette 2eme partie, puisque vous n’êtes investi qu’en immobilier « pierre ».
Le seul impact concret que nous avons eu pour l’instant sur notre base d’environ 300 appartements, c’est l’annulation de quelques déménagements. La rentabilité est restée presqu’inchangée si ce n’est quelques arbitrages au niveau des petits commerces du rez-de-chaussée pour lesquels il était important de suspendre les loyers pour ne pas leur mettre le couteau sous la gorge. Et puis à Genève, il y a eu un accord avec les autorités qui remboursaient 50% de ce manque à gagner.
Et qu’en est-il de l’immobilier indirect ? Est-ce une classe d’actifs envisageable pour votre portefeuille ?
On y réfléchit surtout aujourd'hui parce qu'on souhaite augmenter notre part immobilière. Nos immeubles représentent actuellement près de 35% du portefeuille et j'ai une autorisation pour monter jusqu’à 50%. Notre stratégie immobilière serait de monter à 40%, mais il n’y a pratiquement pas d'objets intéressants sur le marché à Genève. L’immobilier indirect est donc une option à étudier pour conserver un bon rendement, éviter tous les frais de mutation liés à une acquisition, garder une certaine souplesse, plus de liquidité et éventuellement diversifier un peu notre portefeuille. Mais rien n’est encore décidé et j’avoue que nous devons encore un peu nous familiariser avec l’immobilier indirect. Pour cette raison, je me suis attaché les services d’un consultant immobilier qui légitimera nos choix.
Pour vous, l'immobilier est donc toujours aujourd'hui une valeur refuge ?
C'est sûr et tout particulièrement en temps de crise ! On en a eu la preuve récemment avec la dégringolade des valeurs mobilières, même si les marchés se sont rattrapés depuis. Si la Fondation peut afficher une couverture à 117% aujourd’hui, c’est grâce à notre immobilier direct.
Quelles sont pour vous les perspectives en matière d’immobilier direct et indirect à court et moyen termes ?
Comme je vous le disais, nous sommes investis exclusivement à Genève et le marché de l’immobilier ici est un peu particulier… Surtout pour nous avec un parc constitué uniquement de locatif et de deux EMS. Pour les EMS, on a hélas toujours plus de demande que de places disponibles… Et en ce qui concerne le locatif, il n’y a pratiquement rien de disponible. Même si la situation genevoise s’est un peu détendue, le taux de vacance est passé de 0.01% à 0,015%... J'ai des listes d'attente dans tous les immeubles, surtout qu'on a une politique non agressive et des loyers tout à fait corrects.
En matière d’investissements, je ne pense pas qu'on va faire grand-chose d'ici la fin de l'année. On va en tout cas prendre des contacts et regarder parce qu'on a effectivement certains montants à investir. On a des projets d’extensions sur deux immeubles qui nous appartiennent. Vous savez, à Genève, c'est la mode de rajouter 2 étages à des immeubles et c’est un moyen d’investir même s’il n’y a pas de biens sur le marché. Mais augmenter notre part immobilière globale une opportunité dans un proche avenir.
Y-a-t-il des risques en particulier dans le secteur ? ou des opportunités ?
Très peu en immobilier en ce moment, en direct.
A titre personnel, est-ce que le la crise actuelle va changer quelque chose dans votre vie ?
Oui bien sûr ! L'achat de masques et de produits hydroalcooliques… Et puis il va falloir suivre de près toutes ces nouvelles contraintes à mettre en place au niveau de l'entreprise d'électricité, avec leur impact négatif sur la rentabilité. Voilà ce que ça va changer… Et je vais aussi devoir penser à faire attention personnellement car, avec le temps, j’arrive bientôt dans la tranche à risque…
Immoday - Propos recueillis par Philippe Perret du Cray le 6 août 2020