Interview 'COVID 19' - Philippe Zufferey, responsable de l’activité Banque Dépositaire de la BCV

Pour l’interview « COVID-19 » d’aujourd’hui, nous accueillons Philippe Zufferey, responsable de l’activité Banque Dépositaire de la BCV.

Monsieur Zufferey, comment allez-vous et où vous trouvez-vous en ce moment ?

Je vais très bien, merci. Aucun souci de santé…

En ce moment, je me trouve dans mon bureau du Centre Administratif Bancaire de la BCV (CAB) à Prilly. À l’annonce de la fermeture des écoles, la banque s’est organisée très rapidement et la moitié de ses collaboratrices et collaborateurs travaillent à distance, depuis leur domicile, pour s’occuper de leurs enfants et mettre en œuvre les mesures de distanciation recommandées par l’OFSP. Nous avons atteint très rapidement nos objectifs prioritaires : protéger nos collaborateurs et maintenir nos activités essentielles.

En ce qui concerne les activités de banque dépositaire, les possibilités de télétravail sont plus limitées que dans d’autres activités, en raison des accès nécessaires aux systèmes boursiers et interbancaires…

Pouvez-vous nous dire en quelques mots qui vous êtes dans la vie et au bureau ?

J’assume la direction du département Banque dépositaire de la BCV, activité que nous développons pour les placements collectifs de capitaux suisses depuis de très nombreuses années. Je dirige une équipe d’une quinzaine de collaborateurs au service notamment des fonds immobiliers suisses avec une trentaine de clients auxquels nous offrons toute la palette des services bancaires : conservation des actifs du fonds, gestion des comptes et services de paiements, émissions de parts, animation du marché des parts en bourse et hors-bourse, market making et financement hypothécaire, cette dernière prestation étant délivrée par nos collègues de la division Entreprises.

Dans la vie, je suis papa de quatre enfants et marié depuis plus de 20 ans avec mon épouse Annezo, originaire de l’île Maurice. J’ai une passion pour le football et, après avoir longtemps joué, j’entraine depuis bientôt 10 ans des juniors âgés de 15 à 17 ans. Un gros investissement personnel, mais un plaisir énorme de partager du temps, du sport et des valeurs auxquelles je crois avec ces jeunes gens.

Quel rôle jouez-vous dans l’industrie de l’immobilier indirect en Suisse ? 

La BCV s’est positionnée depuis une quinzaine d’années dans les services bancaires aux fonds immobiliers suisses, notamment dans le rôle de banque dépositaire. Nous occupons aujourd’hui une position de leader en la matière avec environ la moitié des fonds immobiliers suisses déposés auprès de la BCV.

Le savoir-faire accumulé par nos équipes tout au long de ces 15 ans nous permet aujourd’hui de délivrer des services à forte valeur-ajoutée à nos clients et d’entretenir des relations de confiance sur la durée avec des acteurs de référence comme Procimmo, RealStone, la banque Edmond de Rothschild, la Zurich Assurance ou la Mobilière… et de les accompagner tout au long du cycle de vie de leurs fonds, de la structuration jusqu’au succès sur les marchés financiers. 

Pour donner une idée globale, la BCV est dépositaire pour environ 27 milliards d’actifs, dont les fonds immobiliers représentent un peu moins de la moitié.

Comment êtes-vous organisé pour faire face à la crise du Coronavirus ?

Le respect des recommandations de l’OFSP a notamment nécessité d’organiser notre travail selon deux principes : travail à domicile dans tous les cas où cela est possible et séparation physique des collaborateurs sur plusieurs sites ou sur des horaires de travail différents lorsqu’une présence physique à la banque est nécessaire. Un des défis majeurs a été de mettre en place rapidement des solutions de télétravail sécurisées pour tous les collaborateurs qui travaillent à la maison, afin d’éviter tout risque de fraude ou de piratage des données sensibles.  En ce qui concerne les activités de banque dépositaire, nous nous sommes rapidement organisés de manière à assurer la continuité des services à nos clients.

Quel est selon vous l’impact de cette crise sur le secteur de l’immobilier et de l’immobilier indirect ? Et sur votre activité en particulier ?

En tant que banque dépositaire, nous vivons la crise en direct avec nos clients et partageons leurs doutes, mais aussi leurs convictions. Nous avons tous été chahutés dans les deux premières semaines du confinement par la forte volatilité sur les marchés, avec une baisse des cours des fonds immobiliers, certes moins brutale que celle des actions, mais qui a néanmoins atteint 15 à 20%, avant que l’on assiste à un rebond.

En réponse à la forte augmentation des ordres de vente sur un marché relativement peu liquide, nos équipes ont fait un travail admirable pour activer leurs carnets d’adresses et contacter des investisseurs aimant agir à contre-courant, afin de de leur proposer d’entrer sur le marché à des prix qui nous semblaient très attractifs et trouver ainsi des contreparties. Cela a certainement contribué à éviter des baisses plus conséquentes et à faciliter le rebond.

La situation a également incité plusieurs fonds à mieux communiquer avec les investisseurs sur la situation et les risques encourus en fonction de la répartition des biens immobiliers dans leur portefeuille et des différents scénarios de sortie de crise. Une communication rapide, transparente, et proactive est un signal important pour maintenir la confiance et cela deviendra très certaine-ment la norme pour une industrie qui doit communiquer de manière régulière avec ses investisseurs et le marché en général.

Avec l’éclatement soudain de la crise, l’industrie de l’immobilier indirect est passée d’une période relativement euphorique avec des taux d’intérêt très bas à une situation de fortes incertitudes. Certains clients se sont tenus à leur agenda et ont tout de même lancé leur nouveau fonds avec le succès escompté. En revanche, plusieurs levées de fonds ont été reportées au second trimestre 2020, dans l’attente d’un marché plus propice. Ceci a, bien entendu, un impact collatéral pour la ban-que dépositaire qui joue normalement un rôle actif lors de ces opérations.

L’immobilier indirect, une valeur refuge aujourd’hui ? Quelles sont pour vous les perspectives pour le secteur au 31 décembre 2020 ?

L’immobilier indirect reste avant tout de l’immobilier avec des actifs réels très qualitatifs. Or l’immobilier est une classe d’actifs qui s’est imposée depuis longtemps dans les portefeuilles institutionnels et qui continue aujourd’hui, en période de crise, à jouer un rôle stabilisateur très positif dans la gestion de portefeuille, notamment comme contrepoids à la forte volatilité des actions. Pour l’investisseur suisse, il s’agit effectivement d’une valeur refuge, en franc suisse, à même de payer un dividende régulier et attractif. Soulignons néanmoins que la crise que nous vivons actuellement aura certainement des effets importants sur la demande de certains actifs immobiliers et pourrait accélérer certaines tendances déjà amorcées avant la crise, notamment la croissance du e-commerce ou le travail à distance, le développe-ment de services aux locataires (notamment les services à la personne pour nos aînés) et la recherche d’un immobilier « low cost ». Il faudra donc veiller à choisir son investissement immobilier au regard de ces tendances.

Je suis également très confiant sur l’avenir de l’immobilier indirect qui devrait démontrer, notamment en période de crise, tous les avantages d’une plus grande diversification et d’une gestion plus professionnelle du parc par rapport à une propriété directe de quelques immeubles dont la valorisation et les loyers pourraient être durement impactés par la conjoncture.  

Et finalement, il est bon de rappeler qu’avant la crise sanitaire, c’est la crise environnementale qui était au centre des préoccupations de nos sociétés. Aujourd’hui, on parle d’aides massives financées par l’Etat pour sauver les entreprises ; une fois l’urgence passée, on parlera peut-être de relance et les investissements dans la protection de l’environnement pourraient en faire partie. Les portemonnaies des propriétaires de parcs immobiliers pourraient aussi être sollicités pour adapter leurs actifs aux nouvelles injonctions en matière environnementales. Face à cette double exigence de finance-ment et d’expertise technique, il se pourrait bien que bon nombre d’investisseurs et propriétaires immobiliers fassent le choix de l’immobilier indirect. Même questionnement pour les entreprises propriétaires de leurs surfaces de production, qui seront confrontées au besoin d’investir pour financer leur transition digitale et/ou environnementale. 

L’alternative pourrait alors se poser de la manière suivante : m’endetter pour financer ma transformation digitale plus m’endetter pour adapter ma surface de production aux normes écologiques ou vendre mon immeuble pour financer ma transformation digitale et ma stratégie d’entreprise ? Il me semble que la réponse figure en grande partie dans la question.

Et à titre personnel, est-ce que cette crise va changer quelque chose dans votre vie ?

Nous traversons une période particulière de nos vies privées et professionnelles qui nous permet de prendre un peu de recul sur qui nous sommes, ce que nous faisons et sur nos priorités. Pour beaucoup d’entre nous qui avons vécu la croissance continue, cela nous rap-pelle que nous sommes bien peu de choses par rapport à des phénomènes dont l’ampleur nous dépasse. Il devrait en résulter à l’avenir une prise de conscience plus forte de notre environnement, de nos habitudes de consommation et de nos modes de vie. Et certainement d’être plus volontiers à l’écoute de nos enfants et de leurs inquiétudes actuelles. Sans oublier de leur transmettre, malgré tout, une vision positive de l’Etre humain… qui peut parfois s’égarer mais qui, malgré tout, sait faire preuve de solidarité, de compassion, de partage et d’amour. Nous applaudissons chaque soir ceux qui nous soignent et tous ceux qui nous permettent de vivre quasiment normalement, malgré les risques.

Rédaction Immoday.ch