L'agio des fonds non cotés reste positif en avril

Calme plat pour les fonds non cotés, avec un agio qui stagne mais qui reste positif, à 0,03%. C'est cependant mieux que l'ensemble de l'immobilier titrisé, qui a perdu presque 2,5% en avril. Sinon, le marché demeure apathique, avec un volume de transaction qui a encore baissé si l'on en croit l'Immo Desk de la BCV. Deux fonds devraient bientôt quitter l'univers des non cotés pour rentrer en bourse. 

Après 5 mois consécutifs de hausse, le mois d'avril a vu les véhicules immobiliers corriger, avec une baisse de 2,5% de l'indice SWIIT, ce qui ramène la performance annuelle à 3,31%. Dans ce contexte, les fonds non cotés s'en sortent plutôt bien, avec une très légère progression, de 0,13%, et un agio moyen qui se situe désormais à 0,03%, selon les calculs des spécialistes de l’Immo Desk de la BCV. Tout juste positif, donc, pour le deuxième mois de suite. Ce qui n'a, a priori, l'air de rien, mais ce n'était plus arrivé depuis 18 mois.

On est cependant encore très loin de l'agio moyen des fonds cotés, qui était de 19,5% fin avril, selon les experts de Credit Suisse Asset Management. Très loin aussi de l'agio moyen de quasi 10% qui avait été celui des fonds non cotés avant la hausse des taux d'intérêt de 2022.

Depuis le début de l'année, la performance des fonds non cotés est néanmoins de 5,4%, meilleure que celle des fonds cotés (+3,2%), ce qui, là encore, n'était plus arrivé depuis longtemps (un bémol quand-même, comme le remarque Bruno Mathis, de la BCV : le changement de stratégie du fonds CS 1a Immo PK, dont nous reparlons ci-dessous, a eu un impact considérable sur cette performance).

Une activité vraiment faible sur le marché secondaire 

À part ça, pas grand-chose à se mettre sous la dent ces dernières semaines, le marché des fonds non cotés ayant été particulièrement apathique. Comme l'expliquent les spécialistes de l'Immo Desk de la BCV, "l’activité sur le marché secondaire au travers de PropertyMatch est restée à un niveau faible, souffrant toujours de l’intérêt porté plutôt aux fonds immobiliers cotés et de l’activité soutenue sur le marché primaire".

En clair, les volumes et le nombre de transactions facilitées ont à nouveau baissé en d’avril, pour le quatrième mois consécutif. Le chiffre d’affaires a atteint 0,5 million de francs, pour un total de 10 transactions.

Sur les 12 derniers mois, 220 transactions ont été arrangées pour un montant total de près de 25 millions.

Pour rappel, la plateforme PropertyMatch est une place de marché ayant comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des Asset Managers, à des gérants de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants. 

Les disagios persistants diminuent 

Au niveau des performances, quelques chiffres négatifs en avril, comme Helvetica Swiss Opportunity Fund (-4,85%), Realstone Industrial Fund (-2,82%) et PURE Swiss Opportunity REF (-2,82%). Mais, comme le précise l'Immo Desk de la BCV, "ces performances négatives sont principalement dues au paiement du dividende de l’exercice 2023".

Au niveau des performances positives, si l'on exclut le cas particulier de CS 1A Immo PK (on se souvient que, le mois dernier, ses gérants ont décidé de changer de stratégie, convertissant CS 1a Immo PK en un fonds basé sur la VNI, ce qui a provoqué une hausse artificielle de sa valeur, de plus de 23%), depuis le début de l'année, les meilleures performances sont celles de Raiffeisen Futura Immo Fonds et d'Helvetia (CH) Swiss Property Fund, qui progressent de, respectivement +5,7% et +4,2%. Sans oublier UNIM - Union Immobilière Suisse, qui détient la palme de la meilleure performance depuis le début de l'année, +6,5%.

Plus globalement, signe que le secteur retrouve un certain équilibre, sur les 27 fonds analysés par l'Immo Desk de la BCV, qui représentent une valeur de marché d'environ 15 milliards de francs, il n'y en a plus que 6 qui ont un disagio significatif (de plus de 1%). Il y en avait quasi le double il y a 6 mois.

Ceci dans un contexte où la volatilité des fonds non cotés reste faible, environ 5%, quasi deux fois moins que celle des fonds cotés.

Deux fonds non cotés vont entrer en bourse

Le calme plat observé ces dernières semaines devrait cependant bientôt être chamboulé, avec l'introduction en bourse de deux fonds non cotés, Helvetica Swiss Opportunity Fund et de Helvetia Swiss Property Fund. Un événement attendu avec impatience par tout le secteur, qui permettra de déterminer l'intérêt réel des investisseurs pour l'immobilier titrisé.

En effet, si, ces derniers mois, l'agio moyen des fonds cotés est fortement remonté, passant de 5,9%, fin octobre, à 19,5% aujourd'hui, on a constaté que les investisseurs se concentrent plutôt sur les valeurs sûres et demeurent prudents. A l’exemple des opérations en capital, qui, si elles se multiplient ces dernières semaines, n'ont, fin avril, permis de lever que 220 millions de francs. Et, de nouveau, uniquement en faveur de véhicules à l'historique reconnu, les nouveaux arrivants ayant souvent de la peine à conclure leurs opérations en capital. 

Une opération complexe pour Helvetica

Dans ce contexte, où l'optimisme est de mise mais où la prudence règne toujours, il sera donc intéressant de voir comment les investisseurs vont accueillir ces deux IPO.

Pour Helvetia (CH) Swiss Property Fund, dont la fortune nette se monte actuellement à environ 830 millions de francs et qui affiche un agio de 4,5%, ça ne devrait pas poser beaucoup de problèmes. La situation est beaucoup plus complexe pour Helvetica Swiss Opportunity Fund, qui pèse aujourd'hui 180 millions de francs mais qui affiche un disagio persistant, de -12% fin avril.

On observera donc avec intérêt, dans quelques semaines, comment le marché accueille un tel véhicule, d'autant plus que l'opération est assez complexe. En effet, après son introduction en bourse, Helvetica Swiss Opportunity Fund doit fusionner avec le fonds coté Helvetica Swiss Commercial Fund. Pour les dirigeants d'Helvetica, "cette consolidation va permettre la création d'un véhicule d'investissement largement diversifié de plus d'un milliard de francs avec des bénéfices stables," et surtout "créer une plus grande liquidité des parts", ce qui est une demande constante de la part des investisseurs. On verra dans quelques semaines si ces arguments marketing auront réussi à les convaincre.

Rédaction - Immoday.ch