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Avec cinq annonces d'IPO en 2025, des niveaux records ont été atteints. Ce qui confirme, s'il fallait une preuve supplémentaire, le dynamisme du marché de l'immobilier titrisé. Toutes les opérations ont été un succès, mais certaines plus que d'autres, toutes ne suscitant pas le même enthousiasme auprès des investisseurs, avec des hausses annuelles entre +7% et +31% et des agios entre -5,1% et +31%. Retour sur chacune de ces opérations.
On le sait, l'année 2025 a été exceptionnelle pour l'immobilier titrisé. Sur plusieurs points, y compris celui des introductions en bourse, avec cinq annonces d'IPO, dont se sont déjà concrétisées toutes avec succès, même si ces opérations ont connu des fortunes diverses, toutes ne suscitant pas le même intérêt de la part des investisseurs. Petit panorama de chacune de ces entrées en bourse et de l'évolution des fonds concernés jusqu'au 20 décembre 2025.
Février: Helvetica Swiss Opportunity Fund entre en bourse, avant de fusionner
Début février a vu l'introduction en bourse du fonds Helvetica Swiss Opportunity (HSO), plusieurs fois repoussée. Mais on sait qu'une telle opération est complexe, qu'il n'est pas toujours facile de convaincre les investisseurs et que le timing est délicat. D'autant plus complexe que cette IPO était le prélude à la fusion, depuis longtemps annoncée, entre HSO et le Fonds Helvetica Swiss Commercial (HSC).
Finalement, tout s'est bien déroulé.
Concrètement, cette opération avait commencé en juin 2024 avec les modifications des contrats des deux fonds, suivies par l'approbation de la FINMA, avec comme objectif de relancer deux fonds qui ne suscitaient pas l'enthousiasme de la part des investisseurs. En effet, fin 2024, HSO affichait un disagio de -12,4% selon SFP et HSC de -11,5%, malgré une progression totale de plus de 39% en 2024!
Le fonds a bien progressé en 2025 mais les investisseurs restent méfiants
Pour préparer cette opération, les gérants ont nettoyé les portefeuilles et harmonisé la politique d'investissement des deux fonds immobiliers.
Aujourd'hui, HSC, dont la capitalisation boursière approche les 500 millions de francs, propose aux investisseurs un portefeuille plus important et plus diversifié, dont la gestion est devenue moins coûteuse grâce aux économies d'échelle, une liquidité accrue des parts et une meilleure présence dans les indices.
Pour l'instant, les investisseurs ne semblent pas encore entièrement convaincus du potentiel du produit. En effet, même si le nouveau fonds a progressé en 2025, il subissait toujours un disagio de -5,3% le 20 décembre, l'un des plus importants de tout l'univers des fonds cotés. Ceci dit, depuis janvier, la hausse du fonds était de +11%, supérieure à celle du SWIIT (+10%).
Octobre: gros succès pour l'IPO de Comunus SICAV
La suite de l'année 2025 fut assez calme sur le front des IPO, avant que tout se précipite à la fin de l'automne.
Avec, pour ouvrir le bal, début octobre, l'entrée en bourse de Comunus SICAV, qui fut une réussite assez impressionnante.
Ce qui n'a pas été une surprise pour les observateurs du marché. En effet, l'opération avait été annoncée plusieurs mois auparavant et avait été précédée de plusieurs augmentations de capital, suivies par des acquisitions dans le résidentiel, pour atteindre une taille critique. Preuve de l'intérêt des investisseurs, le fonds affichait déjà un agio de plus de 15% la veille de son IPO.
Il n'empêche, les premiers jours de cotation, cet agio s'est envolé, dépassant 40%! Avant de se stabiliser, après les premières prises de bénéfices, à 31%, pour une capitalisation boursière, en décembre, de 820 millions de francs, après une hausse totale impressionnante de presque 31% en 2025.
Surfant sur cet intérêt, Comunus SICAV a lancé une nouvelle augmentation de capital dans la foulée, de 55 millions de francs, ce qui permettra à sa valeur totale de dépasser le milliard de francs, une fois que toutes les acquisitions auront été faites, dès janvier 2026.
Octobre: deuxième entrée en bourse du mois, celle de Pure Swiss Opportunity REF
Le 20 octobre, Pure Swiss Opportunity REF (PSO), dont la stratégie d'investissement est axée sur les régions urbaines, avec comme objectif à terme de gérer un portefeuille immobilier comportant deux tiers de résidentiel, était coté pour la première fois à la Bourse suisse, pour, entre autres, augmenter sa liquidité et bénéficier d'une meilleure visibilité. Une étape importante dans son développement futur, comme le résumait la direction du fonds le jour de l'IPO.
À noter que cette IPO a surpris le milieu, à cause de la taille du véhicule. En effet, le jour de son introduction en bourse, PSO pesait un peu moins de 200 millions de francs (220 millions mi-décembre), alors que les spécialistes estiment que, avant d'entrer en bourse, un fonds devrait avoir atteint une taille d'au moins 500 millions de francs de valeur totale.
Pendant quelques semaines PSO fut le plus petit fond de la cote
Avec néanmoins quelques avis divergents, puisque certains investisseurs préfèrent, plutôt que la taille, se focaliser sur la stratégie d'investissement, la qualité du management et le potentiel de croissance du fonds après son introduction en Bourse.
Quoi qu'il en soit, le fonds n'a pas suscité l'enthousiasme de la part des investisseurs, avec un agio, le 20 décembre, de 1,5%, pour une progression totale de +7,3%.
Ceci dit, Pure Swiss Opportunity REF avait annoncé que l'introduction en Bourse n'était que la première étape d'une croissance qui allait se poursuivre. Pour preuve, une augmentation de capital de 40 millions de francs qui s'est bouclée en décembre, à peine quelques semaines après la première cotation.
Décembre: c'est au tour de SPSS Investment Fund Commercial
Dernière introduction en bourse en date, celle du fonds d'immobilier commercial Swiss Prime Site Solutions, le 9 décembre, exactement quatre ans après sa création, en décembre 2021. Un joli succès, puisque la capitalisation boursière du fonds approchait fin décembre les 400 millions de francs, avec un portefeuille immobilier dont la valeur totale tournait autour de 500 millions de francs selon le fonds.
Comme d'habitude, la raison derrière cette introduction en bourse est d'augmenter le nombre d'investisseurs, la liquidité et la visibilité du véhicule, qui annonce vouloir poursuivre sa stratégie d'investissement dans des immeubles commerciaux situés dans des zones économiquement dynamiques à travers la Suisse.
Pour l'instant, les investisseurs semblent relativement convaincus, avec un agio de 7,2% le 20 décembre (ce qui n'est pas si mal pour un fonds d'immobilier commercial) et un rendement total de +14,6%, soit nettement mieux que l'indice SWIIT (+10%).
2026: l'arrivée programmée d'un poids lourd à la cote: MobiFonds Swiss Property
En avril 2025, c'est un poids lourd, MobiFonds Swiss Property, avec une valeur de marché d'environ 1,2 milliard de francs selon SFP, qui a annoncé sa volonté d'entrer en bourse en 2026.
Les raisons de cette IPO ont été à l'époque clairement expliquées par la direction du fonds:
«En dépit de l’évolution fondamentalement très favorable du portefeuille immobilier, le cours hors Bourse du MobiFonds Swiss Property a enregistré une performance négative durant les exercices 2023 et 2024, ce qui s’explique principalement par la négociabilité toujours insatisfaisante des parts. Le positionnement dans le segment hors Bourse s’est révélé difficile. Les investisseurs ont en effet de plus en plus privilégié les placements immobiliers basés sur la VNI ou les fonds immobiliers cotés et suffisamment liquides.»
Une annonce qui a suscité l'enthousiasme des investisseurs
Bref, pour se sortir de cette situation considérée comme insatisfaisante, la direction du fonds a estimé que la cotation constituait la meilleure solution à long terme.
Selon la direction du fonds, cette IPO permettra d’améliorer la liquidité et la négociabilité des parts, en l'ouvrant aussi aux investisseurs privés.
C'est peu dire que l'annonce a suscité l'enthousiasme des investisseurs, avec un agio de MobiFonds qui s'est envolé jusqu'à atteindre +25,1%, soit une progression de +33,3% au 20 décembre 2025. On attend maintenant la date officielle de l'IPO et les réactions des investisseurs lors des premiers jours de cotation.
La Rédaction