Nouvelle consolidation pour les fonds immobiliers cotés

La forte reprise du mois d'août n'aura finalement été qu'un feu de paille. En septembre les fonds immobiliers cotés ont de nouveau consolidé, avec un agio moyen qui redescend à 33,4%. Ce qui reste néanmoins un niveau très élevé, nettement supérieur à la moyenne historique (+23%). Ceci dit, pour la première fois depuis le début de l'année, les fonds cotés (+5,26%) font moins bien que le SMI (+6,4%). Quoi qu'il en soit, ils demeurent très courtisés par les investisseurs, avec 7 annonces d'augmentation de capital ces dernières semaines et toujours 4 IPO prévues pour les prochains mois. Quant à UBS, elle vient d'annoncer la fusion de ses fonds UBS Green Property et UBS Direct Urban pour le 31 décembre 2025.

Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel. C'est peut-être ce que ce sont dit les investisseurs après la forte reprise des fonds immobiliers au mois d'août, avec un agio moyen qui avait grimpé à +35,6% (+32,5% fin juillet). Septembre aura donc été un mois de consolidation, avec un agio qui est retombé à +33,4%. On reste néanmoins à des niveaux très élevés, nettement supérieurs à la moyenne historique des agios du secteur (environ +23%).

Cette contre-performance fait que, pour la première fois depuis le début de l'année, les fonds cotés font moins bien que le SMI (+6,4%), avec un indice SWIIT qui progresse de +5,26% depuis janvier. Ce qui, là encore, reste tout à fait respectable. Mais néanmoins nettement inférieur à la performance des sociétés immobilières (+14,4%, en progression par rapport au mois d'août), clairement leaders cette année dans l'immobilier titrisé, du moins en matière de performance boursière.

L'appétit des investisseurs pour les fonds cotés reste énorme

Ceci dit, malgré cette contre-performance, l'appétit des investisseurs pour les fonds immobiliers cotés demeure gigantesque. Il est vrai qu'avec un spread entre le rendement moyen des fonds immobiliers cotés et les obligations de la Confédération à 10 ans qui continue à osciller autour des 200 points de base, l'immobilier titrisé reste un investissement alléchant, en particulier pour les institutionnels.

Preuve de cet appétit, auquel répondent les fonds, les 7 augmentations de capital annoncées ces dernières semaines qui cherchent, en tout, à lever un peu plus de 700 millions de francs. Dont quelques grosses opérations, comme celle de Solvalor 61 qui veut lever 176 millions ou celle de Procimmo Real Estate SICAV Industrial, qui veut lever 145 millions. Dans les deux cas pour la fin du mois d'octobre.

Autre preuve de l'intérêt des investisseurs, les quatre IPO annoncées pour ces prochains mois : Comunus SICAV, début octobre, puis, le 20 octobre, Pure Swiss Opportunity REF, Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial et MobiFonds Swiss Property. Des fonds qui, depuis début de l'année, ont tous affiché une performance supérieure à la moyenne des véhicules non cotés.

Les poids lourds corrigent eux aussi

La correction de l'ensemble du marché n'a pas été évitée par les poids lourds de la cote. En effet, si fin août, on trouvait encore 8 fonds dont l'agio dépassait 50%, ils ne sont plus que trois aujourd'hui. Swisscanto RE Ifca (agio de +58,5%, après une hausse de +11% depuis le début de l'année, en légère baisse par rapport au mois d'août). Streetbox Real Estate Fund reste très proche, avec un agio de +57,3% (+9,8% depuis janvier). Troisième sur ce podium, Solvalor 61, avec un agio de +50,6% et une très belle performance de +13,9% depuis le début de l'année.

Le tassement a été plus notable pour UBS Swiss Sima, UBS Residential Siat et UBS Swiss Res Anfos, les trois poids lourds de l'univers des fonds immobiliers cotés suisses. En effet, ensemble, ils pèsent quasiment un quart du marché et sont aussi, sans surprise les plus liquides. Reste que, dans les trois cas, l'agio retombe en dessous de 50%. Rien de bien catastrophique quand même.

Assez étrangement, ce tassement de septembre n'a pas pénalisé les derniers fonds qui affichaient un disagio. En effet, ils étaient cinq fin août et ils ne sont plus que trois fin septembre. Toujours les mêmes, d'ailleurs, Swiss Central City (-12,1%, malgré une hausse de +7,5% depuis janvier), Sustainable RE CH (-8,3% pour une hausse de +13,5%) et Helvetica Swiss Commercial (-6,3% pour une performance de +8,8%).

Le feuilleton UBS continue, avec la date de la prochaine fusion

Comme l'avait assuré UBS, les opérations de fusion entre ses fonds immobiliers continuent. Avec l'annonce de la prochaine étape, le rapprochement entre deux fonds mixtes avec propriété foncière directe, UBS Direct Green Property (qui affichait un agio de +21,2% fin septembre, et une progression de +7,3% depuis le début de l'année) et UBS Direct Urban (agio de +26,2% et hausse de +10,2% depuis janvier). 

Selon la banque, cette fusion est prévue pour le 31 décembre 2025. Le nouveau fonds s’appellera UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban et poursuivra la stratégie d’investissement des deux fonds précédents, avec un accent mis sur des biens immobiliers modernes et durables, à usage commercial et résidentiel, situés dans des centres urbains et leurs agglomérations.

La banque précise encore que, suite à la fusion, UBS Mixed Urban deviendra l’un des plus grands fonds immobiliers suisses avec un portefeuille d’environ 80 immeubles, pour une fortune totale de près de 4 milliards de francs au 31 décembre 2024 et une capitalisation boursière combinée d'un peu moins de 3,4 milliards de francs, fin septembre 2025.

Une troisième fusion UBS est prévue en 2026

Les contrats de fonds modifiés sont actuellement soumis à l'autorité de surveillance, et, comme le précise la banque, la finalisation de la fusion dépendra de la procédure d'approbation habituelle, en clair de la présence ou non d'objections de la part des investisseurs auprès de la Finma. 

Pour la suite, comme déjà annoncé, UBS Fund Management (Switzerland) SA prévoit une autre fusion, en 2026/27, de ses deux fonds immobiliers suisses commerciaux cotés avec propriété foncière indirecte, UBS Swissreal (agio de 12,8% pour une performance de -0,3% depuis le début de l'année) et UBS Interswiss (agio de 5,1% et une perte de -2,2% depuis janvier). Cette fusion entrainera la création d'un géant, le plus gros fonds d'immobilier commercial du pays. Actuellement ces deux fonds pèsent, ensemble, environ 3,5 milliards en bourse.

Les investisseurs pénalisent toujours les fonds UBS qui devaient fusionner en juin

Si le programme des fusions UBS continue, l'opération précédente, qui aurait dû avoir lieu fin juin, reste toujours bloquée à la Finma, suite à des objections de la part d'une poignée de porteurs de parts. Un contretemps qui continue de déplaire aux investisseurs. Conséquence pour tous ces fonds, des performances inférieures à la moyenne, voire négatives, et des agios qui commencent à sérieusement diverger.

Celui d'UBS Living Plus s'élevait, fin septembre, à +32,3%, avec, depuis le début de l'année, une hausse modeste de +0,5%. Pour Residentia, qui se concentre sur l'immobilier tessinois, c'est nettement moins excitant, avec un agio de +22,9% et une baisse de -7,2% depuis janvier. Idem pour UBS Hospitality avec un agio de +21,1% et une baisse de -5,4%.

Quant à UBS Direct Residential, qui aurait dû faire partie de cette première fusion, malgré une forte correction en septembre, il continue de tutoyer les sommets, avec un agio de +49,7% et une performance de +14,7% depuis janvier.

Rédaction Immoday

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