«Le critère le plus important reste : Emplacement, emplacement, emplacement!»

Roger Hennig est le nouveau Head of Continental Europe Real Estate chez Schroders Capital et dirige désormais les activités immobilières européennes du gestionnaire d'actifs mondial. Dans un entretien avec IMMODAY, il révèle les défis qui attendent les marchés immobiliers en Europe et en Suisse. Voici la deuxième partie de l'interview.

Monsieur Hennig, vous continuez à diriger le fonds immobilier suisse ImmoPLUS de Schroders. Comment ce fonds s'est-il comporté récemment ?

Le fonds ImmoPLUS investit dans un portefeuille largement diversifié d'immeubles commerciaux et, depuis son lancement il y a maintenant plus de 20 ans, il a continuellement réalisé un rendement attrayant. Actuellement, le fonds est coté avec un agio d'environ 15 %, ce qui est très bon en comparaison avec des fonds immobiliers similaires. Le taux d'inoccupation est également très faible, avec seulement 1 %, ce que j'attribue à la bonne diversification des sites et des locataires. Les contrats de location à long terme avec des entreprises du secteur des sciences de la vie sont particulièrement réjouissants et apportent une stabilité supplémentaire. Nous prévoyons actuellement une transaction importante dans la région de Zurich, d'un montant d'environ 170 millions de francs, et préparons en outre une rénovation énergétique complète d'un immeuble de bureaux situé au centre de Genève, près de la gare. Avec une valeur vénale d'environ 300 millions de francs, ce bâtiment est le plus gros actif du fonds.

Comment les exigences en matière de gestion du fonds ont-elles évolué au cours des 20 dernières années ?

Avant, une simple stratégie de buy-and-hold suffisait souvent, et en cas de changement de locataire, il suffisait de repeindre. Aujourd'hui, il faut une gestion beaucoup plus active, car les bâtiments doivent souvent être repositionnés et réorientés après le départ d'un locataire important - un peu de peinture ne suffit plus. Des thèmes tels que l'ESG, l'efficacité énergétique et la réduction des émissions de CO₂ sont également devenus beaucoup plus importants. Les exigences en matière de gestion des risques et de conformité ont également augmenté, si bien que notre équipe est passée de deux personnes à l'origine à cinq aujourd'hui. Mais une chose reste inchangée : Le critère le plus important est et reste - l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !

Où voyez-vous actuellement les plus grandes opportunités et les plus grands risques sur le marché immobilier suisse ?

Dans le domaine de l'habitat, les opportunités restent attrayantes, mais la réglementation croissante représente un défi toujours plus grand. Sur le plan politique, ce sujet fait l'objet d'intenses discussions et les propositions législatives émanant de tous les camps politiques sont de plus en plus nombreuses et influencent les conditions du marché. Nous voyons en revanche un grand potentiel pour les immeubles commerciaux. Ceux-ci sont certes plus touchés par les fluctuations cycliques que l'immobilier résidentiel, mais ils sont soumis à des réglementations moins strictes, ce qui permet de s'adapter avec plus de flexibilité à l'évolution des conditions générales, comme l'inflation.

Le domaine 'Brown to Green', c'est-à-dire la rénovation durable des bâtiments existants, est particulièrement passionnant. Comme de plus en plus de caisses de pension doivent ou veulent publier leur empreinte carbone (CO₂), ce secteur prend de plus en plus d'importance. Une autre tendance est la réaffectation des surfaces de bureaux, par exemple en appartements Long-Stay-Service. Cette flexibilité dans l'utilisation de l'immobilier ouvre de nouvelles opportunités.

Enfin, la Suisse reste un site attractif pour les industries d'avenir comme les data centers ou les sciences de la vie, qui ont besoin d'un immobilier high-tech et de sécurité. Les entreprises de ces secteurs concluent généralement des baux à long terme, ce qui offre une stabilité supplémentaire aux investisseur

Rédaction - Immoday