Les (bonnes) conséquences de la baisse des taux de la BNS pour l'immobilier titrisé
16/12/2024
4 min
La décision de la BNS de baisser son taux directeur de 50 points de base, mi-décembre, est une excellente nouvelle tant pour l'immobilier que pour l'immobilier titrisé. Les prix devraient continuer de grimper alors que le coût du financement va encore se tasser. Par contre, les loyers devraient baisser.
Certes, la décision, mi-décembre, de la BNS d'abaisser son taux directeur de 50 points de base - il passe de 1% à 0,5% - avait été largement anticipée par les marchés, même si l'ampleur de la baisse a pu surprendre, il n'empêche, c'est une excellente nouvelle pour l'immobilier en général et l'immobilier titrisé en particulier.
1. Le spread a légèrement diminué pour les investisseurs
Preuve que la baisse était anticipée par les marchés, le rendement des obligations de la Confédération n'avait pas cesser de baisser ces dernières semaines, pour atteindre un plancher de 0,17% au début décembre (ce qui implique que les investisseurs pensent que, à terme, les taux de la BNS vont descendre à zéro). Ce rendement est légèrement remonté depuis l'annonce de la BNS, à 0,23% le 13 décembre. Quoi qu'il en soit, pour les investisseurs en immobilier titrisé, le spread reste important, plus de 240 points de base par rapport au rendement de distribution moyen des fonds immobiliers cotés. De ce point de vue, donc, pas beaucoup de changements par rapport à la situation des semaines dernières, toujours très favorable à l'immobilier titrisé.
2. Les fonds immobiliers cotés avaient anticipé
Normalement, une baisse des taux provoque à terme une hausse des prix de l'immobilier et donc des fonds immobiliers cotés. Cela n'a pas été le cas après la décision de la BNS, le cours de ces fonds s'étant au contraire très légèrement tassé. Mais il faut le répéter : les investisseurs avaient anticipé. Pour preuve, un fonds comme UBS Swiss Sima, le plus gros et le plus liquide de Suisse, a gagné environ 10% ces trois derniers mois, depuis la précédente décision de la BNS (une réduction du taux de référence de 25 points de base, fin septembre 2024).
3. Le financement va coûter moins cher
Bien évidemment, une baisse des taux d'intérêt de la BNS entraîne mécaniquement une baisse des taux hypothécaire. Immédiate pour l'hypothèque Saron, avec un certain décalage pour les hypothèques à taux fixe. Ceci dit, les experts remarquent que le taux de ces dernières avait déjà fortement baissé ces derniers mois - on trouve aujourd'hui des taux fixes à 10 ans à 1,3% - anticipant, elles aussi, la décision de la BNS. Concrètement, ce taux hypothécaire devrait encore se tasser ces prochains mois, mais pas énormément, estiment les experts.
4. Les prix de l'immobilier vont probablement continuer de grimper
Normalement, une baisse des taux de la BNS entraînant une baisse des taux hypothécaires, cela rend la propriété, ou tout simplement l'investissement dans l'immobilier, plus intéressant. Avec, comme conséquence, une hausse de la demande et donc une poussée des prix de l'immobilier. C'est d'ailleurs ce que l'on a observé ces derniers mois, et cette tendance devrait donc se poursuivre, d'autant plus si, comme le prévoient plusieurs experts, la BNS continue de baisser ses taux en 2025. Pour rappel, selon RealAdvisor, ces 12 derniers mois, le prix des appartements a augmenté, en Suisse, de 2,6%, et le prix des maisons de 1,2%.
5. Le taux hypothécaire de référence va baisser en mars
Début décembre, le taux hypothécaire de référence avait été maintenu à 1,75%. Avec cette nouvelle baisse des taux de la BNS, la 4e consécutive, il est maintenant absolument certain que, lors de la prochaine réunion de l'Office fédéral du logement, en mars, ce taux de référence va baisser. Ce qui va donc avoir un impact sur les loyers (pour rappel, une baisse de 25 points de base du taux hypothécaire de référence devrait entraîner une baisse d'environ 3% des loyers). Et si la BNS continue d'abaisser ses taux l'année prochaine, il n'est pas impossible, selon certains experts, que l'on observe deux baisses du taux hypothécaire de référence en 2025, la première en mars et la seconde en décembre.