Consolidation des fonds immobiliers cotés en juin

Même si le mois de juin (comme tout le premier semestre 2025 d'ailleurs) a été un peu poussif pour les fonds immobiliers cotés, la performance du secteur (+3,2%) depuis le début de l'année jusqu'à fin juin reste supérieure à celle du SMI (+2,3%). Malgré un spread avec les obligations de la Confédération qui se tasse, les fonds cotés restent toujours très recherchés par les investisseurs avec une quinzaine d'augmentations de capital depuis le début de l'année, qui ont permis de lever près de 1,8 milliard de francs, et trois IPO programmées.

Avec sa chaleur écrasante, il semble que le mois de juin aura été pénible pour les corps autant que pour les performances boursières, du moins pour les fonds immobiliers cotés. En effet, ces dernières semaines ont vu un léger tassement du secteur, avec un agio moyen en régression, à +32,8% (+33,2% fin mai, selon SFP). Probablement une phase de consolidation, après la progression de +3,5 % enregistrée au mois de mai.

Depuis le début de l'année, l'indice SWIIT affiche une hausse de +3,2%, certes un peu poussive mais néanmoins supérieure à celle du SMI (+2,3%), qui a connu un mois de juin négatif  (-2,7%).

Un premier semestre qui a de nouveau prouvé l'intérêt des investisseurs

Un mois de juin par ailleurs très calme sur le front des annonces d'augmentations de capital pour les fonds cotés. Ceci dit le premier semestre 2025, dans son ensemble, a été solide, avec une quinzaine d'opérations, qui sont partis à la recherche de près de 1,8 milliard de francs sur le marché (à noter que les fonds non cotés et les fondations de placement ont également été très actives dans ce domaine, avec, pour chaque catégorie, une quinzaine d'augmentations de capital également). 

Avec, pour les fonds cotés, quelques très grosses opérations, comme celle d'UBS Swiss Sima, qui, en avril, a finalisé une augmentation de capital de 356 millions de francs, ou celle de la SICAV Edmond de Rothschild qui cherche à lever jusqu'à 390 millions de francs pour son compartiment Swiss, une opération qui devrait se boucler dans la deuxième partie de l'été.

Le nombre de ces opérations, encore en cours ou abouties durant le premier semestre, ainsi que les montants demandés, sont une nouvelle preuve de l'attrait persistant des fonds immobiliers pour les investisseurs.

Seul petit nuage à l'horizon, le spread avec les obligations de la Confédération s'est affaissé, passant en dessous des 200 points de base. C'est que le rendement moyen des fonds cotés s'est tassé à 2,34 %, selon SFP, conséquence mécanique de la forte hausse des agios observée depuis maintenant 18 mois et de la fin de l'inversion des taux. Mais rien de problématique pour l'instant, ce spread étant toujours clairement en faveur des investissements dans l'immobilier titrisé. 

Trois arrivées prochaines dans l'univers des fonds côté

Le dynamisme du secteur se constate aussi avec l'arrivée de nouveaux fonds cotés. Avec trois véhicules qui devraient prochainement renforcer le secteur. D'abord Pure Swiss Opportunity REF, qui a annoncé sa volonté d'entrer en bourse durant le deuxième semestre 2025. Idem pour Comunus SICAV, dont l'IPO, confirmée par les responsables du fonds, est programmée pour le début de l'automne.

Et finalement MobiFonds Swiss Property, dont l'entrée en bourse est prévue pour 2026. Une très grosse opération, puisque le fonds valait, fin juin, un peu plus d'un milliard de francs. Il est intéressant de noter que les responsables du fonds ont clairement expliqué que cette IPO avait pour but de profiter de la liquidité supérieure offerte par les véhicules cotés, preuve supplémentaire, s'il en était besoin, de l'attrait de cette catégorie d'actifs pour les investisseurs.

Sans oublier, dans notre récapitulatif de ce premier semestre 2025, l'IPO de Helvetica Swiss Opportunity au début de l'année (suivie par une fusion avec Helvetica Swiss Commercial Fund, fin juin).

En parlant de fusion, bien entendu, la suite, attendue par tout le secteur, ce sont les rapprochements des fonds UBS et ex-Credit Suisse. Avec une première opération qui devrait se concrétiser avant la fin de l'année : la fusion d'UBS REF LivingPlus, UBS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia. 

Toujours les mêmes fonds qui dominent

La consolidation de juin n'a pas chamboulé les préférences des investisseurs. Avec toujours une poignée de véhicule qui, même si la plupart sont en recul ces dernières semaines, continuent d'afficher fièrement un agio de plus de +50 %.

En tête, UBS Direct Residential, avec un agio de 56,1%. Le fonds enregistre une performance spectaculaire depuis le début de l'année, de +14,9%, la meilleure de tout le secteur.

L'histoire est un peu différente pour Streetbox Real Estate, qui est certes toujours très apprécié des investisseurs avec un agio, fin juin, de +52,9%, mais qui a perdu un peu de sa superbe. En effet, le fonds accuse une assez forte correction ces derniers mois puisque l'agio s'élevait encore à +56,8 % fin mai et +66% fin mars. Depuis le début de l'année, sa hausse n'est plus que de +1,8 %.

Troisième du classement, Solvalor 61, avec un agio de +52,1 %, et une hausse de presque +10 % depuis le début de l'année, la troisième plus élevée du secteur.

Ce petit club accueille également UBS CH Residential Siat, avec un agio +51,5%. Mais une hausse de seulement +1% depuis le début de l'année. Et, pour terminer, Swisscanto RE Ifca, avec un agio de +51,3 % et une hausse de +5,1 % depuis janvier.

À noter aussi, parmi les belles performances, celle de Dominicé Swiss Property, qui gagne +10,3 % depuis janvier, avec un agio qui s'élève désormais à +25,5%. 

Une douzaine de fonds affiche une performance négative depuis janvier

La belle performance de la plupart des fonds immobiliers cotés ces derniers mois ne doit pas faire oublier qu'il existe toujours une poignée de véhicules qui n'enthousiasment guère les investisseurs. 

Une demi-douzaine affiche même un disagio, souvent des véhicules d'assez petite taille (moins de 500 millions de francs),  probablement aussi pénalisés par leur faible liquidité.

Dans le bas de ce classement, on retrouve, là encore, toujours les mêmes véhicules : Sustainable Real Estate CH, avec un disagio de -11,3% malgré une hausse de +6,4 % depuis le début de l'année, et Swiss Central City (un disagio de -12,6% et une hausse de +6,6% depuis janvier).

Mentionnons aussi Helvetica Swiss Commercial, qui a été dopé, fin juin, par sa fusion avec Helvetica Swiss Opportunity. Certes, la nouvelle entité souffre toujours d'un disagio, de -7,1 %, mais, suite à cette fusion, la reprise est notable. En effet, ces dernières semaines le fonds s'est envolé avec, désormais, une performance +5,3 % depuis le début de l'année, alors qu'elle était encore légèrement négative fin mai (moyenne pondérée entre les deux véhicules).

On constate également qu'une douzaine de fonds affiche une performance négative depuis janvier, les plus importantes étant celles d'UBS Direct Hospitality (-3,8%, pour un agio de +27,8 %), de Helvetica Swiss Living (-3,5%, pour un disagio de -1,8 %) et de Schroder ImmoPlus (-3,1%, pour un agio de +17,4%).

Rédaction Immoday

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