Les fonds non cotés poursuivent leur consolidation

Pour le quatrième mois consécutif, la performance des fonds non cotés est quasi nulle. Depuis le début de l'année, leur progression est de 6,6%. Avec une volatilité qui reste toujours très faible, d'environ 4%. Et un disagio moyen encore légèrement négatif, à -0,2%. L'intérêt des investisseurs reste néanmoins soutenu, avec plusieurs opérations en capital en cours. 

Quand on parle des fonds immobiliers non cotés, mois après mois, on pourrait écrire quasiment le même article : rien de nouveau sous le soleil. Les investisseurs campent sur leurs positions, et le secteur consolide, avec une progression de 0,23% en septembre, selon les dernières données publiées par l'Immo Desk de la BCV. 

Depuis le début de l'année, la progression moyenne des fonds non cotés est de 6,6%, alors que celle des fonds cotés approche désormais les 10%. Avec un disagio moyen des fonds non cotés qui reste légèrement négatif, à -0,2%, alors qu'il dépasse les 26% pour les fonds cotés, selon les données publiées par SFP. Ceci dit, le rendement moyen sur distribution se retrouve quasiment identique pour les deux types de véhicules, aux environs de 2,8%. Les fonds non cotés conservent par contre l'avantage d'une volatilité nettement plus faible, très appréciée par certains investisseurs, aux alentours de 4%, alors que celle des fonds cotés est proche des 10%.  

L'intérêt des investisseurs pour les fonds non cotés demeure 

Quoi qu'il en soit, malgré la performance famélique de ces derniers mois, les investisseurs conservent leurs positions, et même les renforcent. On l'avait compris au mois de juillet lors de l'arrivée sur le marché des fonds non cotés de Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Commercial Income, qui avait réussi à lever 54 millions de francs. 

On le constate également avec les augmentations de capital qui se sont conclues ces dernières semaines, toutes avec succès, même si, parfois, les fonds levés ont été inférieurs aux espérances. Pour donner quelques chiffres, Raiffeisen Futura Immo Fonds a réussi a lever 47 millions, et Immofonds Suburban 14 millions. Autre opération, celle de Von Graffenried Immobilien SICAV - GR Immobilien Schweiz, qui cherchait 60 millions de francs (le montant effectivement levé n'a pas encore été annoncé au moment où nous nous écrivons ces lignes). 

Trois augmentations de capital encore prévues d'ici la fin de l'année 

Surfant sur cet intérêt des investisseurs, trois fonds non cotés ont annoncé de nouvelles augmentations de capital en septembre. 

D'abord Akara Swiss Diversity Property Fund, pour un montant qui n'a pas encore été communiqué. Ceci dit, il devrait tourner autour des 50 millions de francs si l'on se base sur les précédentes augmentation de capital du fonds, qui avait déjà procédé à une telle opération au début du mois de juin. 

Ensuite, Pure Swiss Opportunity REF cherche à lever 50 millions de francs, pour renforcer son portefeuille et diminuer son endettement. À noter que le fonds avait déjà opéré une augmentation de capital au mois d'avril, d'un montant de 21 millions de francs. 

Et finalement StoneEdge SICAV, qui veut lever 40 millions de francs, essentiellement pour financer l'achat de quatre immeubles résidentiels, dont trois au centre de Lausanne. 

Sept opérations en capital pour 290 millions depuis le début de l'année 

Si ces trois opérations se passent bien, c'est donc 140 millions de francs qui seront encore levés par les fonds non cotés d'ici la fin de l'année. 

Depuis le début de l'année, sept opérations en capital ont été bouclées par les fonds non cotés (sans compter l'entrée en bourse de Helvetia (CH) Swiss Property Fund, fin juin), alors qu'on en est à une quinzaine pour les fonds cotés. Mais ce sont surtout les montants qui montrent la différence entre les deux catégories de véhicules, puisque, fin septembre, on compte un peu plus de 290 millions de francs de capitaux levés pour les fonds non cotés, alors que les fonds cotés ont déjà levé plus de 2,1 milliards (près de 330 millions sont encore programmés d'ici la fin de l'année). 

Situation toujours stable pour les agios et les disagios 

Comme le mois dernier, la situation globale des fonds non cotés n'ayant pas beaucoup évolué, le front des agios et des disagios reste stable. Une demi-douzaine de fonds non cotés conservent actuellement un agio nul, ce qui n'est pas inhabituel pour ce type de véhicule immobilier, et une petite dizaine une décote. Qui reste, dans certains cas, importante, puisqu'elle est encore de -10% pour Helvetica Swiss Opportunity Fund (ce qui est quand même une nette amélioration par rapport aux -15% observés fin août, sachant qu'il est toujours prévu que ce fonds entre en bourse au 4e trimestre, avant de fusionner, début 2025, avec Helvetica Swiss Commercial Fund). Pour Helvetica Swiss Living Fund, le disagio est de -3,3%, là encore en nette amélioration par rapport aux -9,1% de fin août. Et de -6,4% pour MobiFonds Swiss Property. 

Parmi les meilleurs élèves, Raiffeisen Futura Immo Fonds bénéficie d'une prime de 12,9%, Admicasa Real Estate Fund de 10,4%, et Von Graffenried Immobilien SICAV  - GR Immobilien Schweiz de 9,8%. Pour ces trois fonds, pas beaucoup de changements par rapport au mois dernier. 

Si l'on se focalise sur les meilleures performances de ces dernières semaines, on voit arriver sur le podium Immofonds suburban (+3,35%), Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+2,78%) et Raiffeisen Futura Immo Fonds (+2,21%). C'est d'ailleurs ce dernier qui réalise la meilleure performance depuis le début de l'année, +10,54%. 

Rédaction Immoday.ch