L'euphorie continue pour les fonds cotés
12/08/2024
4 min
Le secteur continue de fortement progresser, avec un agio moyen de nouveau en hausse au mois de juillet, à 23,55%. Ce qui augmente encore le spread avec les obligations de la Confédération, qui approche désormais les 250 points de base. Les investisseurs étant à la recherche d'opportunités, le nombre de fonds avec un disagio diminue. Parallèlement, le nombre de fonds avec des agios de plus de 30%, voire de 40%, augmente. Bref, c'est l'euphorie sur le marché.
Oublions les nuages qui s'accumulent sur les bourses en ce début août, avec des craintes de récession aux États-Unis et dans plusieurs pays d'Europe, et concentrons-nous sur les performances des fonds immobiliers cotés ces sept derniers mois. Qui sont rien moins qu'exceptionnelles. En effet, fin juillet, l'agio moyen des fonds a continué de progresser, à 23,55%. Il était de 21,4% fin juin. C'est que, au vu des turbulences économiques, beaucoup d'investisseurs s'attendent à une nouvelle baisse des taux d'intérêt de la part de la BNS, ce qui devrait normalement favoriser l'immobilier.
Pour preuve, la baisse constante du rendement des obligations de la Confédération à 10 ans, qui, début août, se situait à 0,36%. On n'avait plus vu un chiffre aussi bas depuis la fin des taux d'intérêt négatifs, il y a 2 ans. En conséquence, le spread avec le rendement moyen des fonds de placement immobiliers, qui se montait à 2,85% fin juillet, est de nouveau extrêmement élevé, presque 250 points de base. Ce qui, bien entendu, pousse les investisseurs à préférer l'immobilier aux obligations.
Quelques très belles performances boursières depuis le début de l'année
D'autant plus que, outre le rendement, il y a aussi la performance boursière, puisque, en moyenne, les fonds immobiliers ont gagné 7,12% depuis le début de l'année.
Avec quelques progressions impressionnantes, approchant, voire même dépassent les 20% pour quatre fonds.
Avec deux cas de figure complètement différents. Premièrement, à l'exemple de Procimmo Residential Lemanic et surtout de Helvetica Swiss Commercial, les investisseurs ont misé sur des fonds moins appréciés et donc plus risqués. Le premier affichait encore un disagio d'environ 7% au début de l'année, aujourd'hui complètement effacé par une performance de 21% depuis janvier. Le deuxième reste très spéculatif, puisque malgré une progression de 22% depuis janvier, son disagio est encore de - 23%.
Parallèlement, les investisseurs ont parié sur des valeurs très sûres comme Swisscanto RE Ifca, qui affiche aujourd'hui un agio de 46,4%, après une progression de presque 19 % depuis le début de l'année. Ou Streetbox Real Estate Fund, avec un agio de presque 48 %, record du marché, et une progression de 19% également depuis le début de l'année.
L'appétit des investisseurs pour l'immobilier semble insinsatiable
Autre preuve de l'optimisme du marché et de l'appétit des investisseurs pour l'immobilier, les opérations en capital se poursuivent, sans anicroche, même pour des méga augmentation comme celle de Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties qui a levé 610 millions en juillet. On n'avait plus vu une opération de cette ampleur depuis plusieurs années.
Et il semble bien que les investisseurs d'immobilier coté ne sont pas encore rassasiés, puisqu'une demi-douzaine de nouvelles opérations en capital sont encore programmées d'ici la fin de l'automne, comme celle de Bâloise Swiss Property Fund, qui cherche à lever 130 millions, Immofonds (150 millions), ou Bonhôte-Immobilier (93 millions).
Cet été, le marché avait aussi vu l'arrivée d'Helvetia Swiss Property Fund, avec une capitalisation boursière d'environ 870 millions de francs. Encore une opération qui s'est passée sans problème, les investisseurs ayant suivi.
Les investisseurs deviennent moins sélectifs
Avec cette tendance haussière qui n'en finit pas, les investisseurs sont devenus un peu moins sélectifs : on les voit s'aventurer dans des fonds qu'ils délaissaient il y a quelques mois encore. En conséquence, le nombre de fonds affichant un disagio a fortement diminué ces derniers mois. Ils ne sont plus que 8 aujourd'hui (alors que, pour rappel, il y a un an, environ la moitié des fonds immobiliers cotés subissaient un disagio).
Ceci dit, deux fonds restent fortement pénalisés par les investisseurs, Helvetica Swiss Commercial, dont on a déjà parlé, avec une décote de -23%, et Swiss Central City, dont le disagio reste très important, aux alentours de -30%. Notons encore la décote de -15 % de Sustainable Real Estate CH.
Quelques solides agios supérieurs à 40%
Mais se focaliser sur les fonds qui n'ont pas la confiance des investisseurs, c'est regarder le verre à moitié vide. En effet, le nombre de fonds dans les agios se sont envolés depuis le début de l'année, enregistrant des performances nettement supérieures à la moyenne, est assez impressionnant.
Actuellement, quatre fonds affichent d'ailleurs des agios de 40% ou plus. Comme d'habitude, toujours les mêmes, depuis plusieurs mois maintenant.
D'abord Streetbox et Swisscanto IFCA, dont on a déjà parlé, mais aussi UBS Direct Residential et CS Ref Siat, tous deux avec un agio de 40 %, et une hausse, respectivement, de 16% et de 7% depuis le début de l'année.
Parallèlement, on compte toujours une bonne demi-douzaine de fonds dont l'agio est supérieur à 30%. Bref, personne ne peut prédire l'avenir, ni la santé des bourses au deuxième semestre, mais les sept premiers mois de 2024 auront vraiment été euphoriques pour l'immobilier coté.
Rédaction - Immoday