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Par Rédaction
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Pas de pause pour les opérations en capital en janvier, comme on pouvait s'y attendre. Avec l'annonce du lancement, en avril, d'un nouveau fonds, qui entrera directement en bourse, le Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Avec aussi l'annonce de la Finma, qui autorise enfin la fusion de trois fonds UBS. Et du rapprochement des unités d’asset management d’Helvetia et de Baloise, ce qui va impacter les deux fonds immobiliers de l’assureur. Quant aux augmentations de capital, c'est «business as usual», avec quatre nouvelles annonces ces dernières semaines.
Pas de ralentissement au mois de janvier pour les opérations en capital. Ce qui d'ailleurs n'est pas une surprise, au vu de la demande des investisseurs pour l'immobilier titrisé, qui ne faiblit pas. Pour plusieurs observateurs, ce démarrage en trombe augure une année 2026 à nouveau euphorique. À moins d'un événement géopolitique inattendu, que tout le monde redoute.
Seul bémol, désormais, les asset managers vont devoir trouver des biens immobiliers affichant des rendements suffisants pour ne pas péjorer leurs portefeuilles, ce qui, à terme, pourraient se révéler problématique, tant les prix des biens ont pris l'ascenseur.
Swiss Life lance un nouveau fonds, Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland
La grosse nouvelle de ce début d'année, c'est bien entendu l'annonce du nouveau fonds commercial de Swiss Life, dont le lancement est prévu le 1er avril 2026, le Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Comme l'explique Swiss Life Asset Managers, le fonds investira, en propriété directe, dans un portefeuille diversifié d'immeubles commerciaux (35% de bureaux et de 39% de surface commerciale en avril 2026, selon le communiqué du fonds), majoritairement dans les régions économiques de Zurich (28%) et de Bâle (24%). Le portefeuille sera complété par quelques immeubles à usage mixte et des bâtiments industriels légers offrant des revenus stables.
Le nouveau fonds Swiss Life va rentrer directement en bourse
Avec, pour tous ces biens immobiliers, l'accent mis sur la durabilité et un objectif de neutralité carbone d'ici 2050 au plus tard.
Le portefeuille de départ aura une NAV d'environ 500 millions de francs et un taux d'endettement de 22%, pour une valeur totale de marché d'environ 640 million de francs, et un rendement brut annoncé par Swiss Life Asset Managers de 4,6% et un rendement net de 3,6%.
Au vu de sa taille, le fonds va entrer directement en bourse, sans passer par l'étape non cotée, ce qui est assez rare.
On verra quelle sera la réaction du marché lors des premières séances de cotation, et le niveau de l'agio. Sachant que l'immobilier commercial n'est pas le préféré des investisseurs, qui commencent néanmoins à s'y intéresser de plus en plus, au vu des agios atteints par les fonds centrés sur l'immobilier résidentiel.
LakeRock Capital lance un deuxième fonds immobilier, sous forme de SCmPC
Autre lancement du mois de janvier, le deuxième SCmPC de LakeRock Capital, focalisé sur l'immobilier résidentiel haut de gamme, essentiellement dans les zones alpines (alors que le premier était plutôt intéressé par l'arc lémanique). La société d’investissement genevoise ambitionne une levée de fonds lui permettant d’investir environ 300 millions de francs dans une trentaine de projets résidentiels. Le véhicule annonce qu'il va cibler aussi bien des rénovations que des constructions prêtes à démarrer, dont les permis sont déjà en force. Une fois ces projets menés à bien, les actifs ayant été optimisés, le but de la SCmPC est de les céder dans un horizon de 6 à 24 mois.
Fusion d’Helvetia Asset Management et de Baloise Asset Management
Suite à la fusion des assureurs Bâloise et Helvetia, tout le monde s'attendait à un rapprochement de leurs fonds immobiliers. C'est ce qui est en train de se passer, avec l'annonce, fin janvier, de la fusion d’Helvetia Asset Management et de Baloise Asset Management, qui devrait être effective mi 2026 (au plus tôt). Comme l'explique le communiqué du groupe, l’intégralité des actifs et des passifs du premier seront transférés au second.
Parallèlement à cette fusion, la fonction d’Helvetia Asset Management en tant que direction de fonds pour le Helvetia (CH) Swiss Property Fund sera également transférée à Baloise Asset Management.
Pour les observateurs, la prochaine étape logique serait la fusion des deux fonds, le Helvetia Swiss Property Fund et le Bâloise Swiss Property Fund. Fin janvier, les deux avaient des stratégies d'investissement, des agios et des tailles similaires (environ 1,4 milliard de francs).
UBS a enfin obtenu l'autorisation de fusionner trois fonds
Après plus de six mois de réflexion, la Finma a enfin accordé à UBS Fund Management l'autorisation de fusionner UBS LivingPlus, UBS Hospitality et Residentia. Comme l'explique un communiqué de presse de la banque, le régulateur a rejeté les objections de la petite poignée d'investisseurs qui s'opposait à l'opération. Mais l'histoire n'est peut-être pas tout à fait terminée puisque cette décision peut encore faire l'objet d'un recours dans un délai de 30 jours, a indiqué UBS Fund Management. Donc jusqu'à mi-février.
La suite, pour UBS, c'est la fusion d'UBS Commercial Interswiss et UBS Swissreal, toujours prévue pour fin 2026 ou début 2027. Cette fusion permettrait de créer le plus grand fonds d'immobilier commercial de Suisse (ensemble, les deux fonds pèsent actuellement dans les 3,5 milliards de francs).
Les fonds UBS reviennent sur le marché des capitaux
Même s'il peut encore y avoir quelques péripéties, la réorganisation des fonds UBS semble donc terminée. Ce qui va permettre à la banque de revenir en force sur le marché des capitaux alors qu'elle avait été particulièrement discrète ces deux dernières années.
Pour preuve, l'annonce d'UBS Leman Foncipars qui veut lever 156 millions de francs. Le communiqué d'UBS Fund Management précise que ces capitaux serviront à acheter des immeubles, financer des rénovations et des projets de construction ainsi qu’au remboursement d’emprunts externes. Pour rappel, UBS Leman Foncipars investit principalement dans des immeubles d’habitation, en Suisse romande, essentiellement dans les villes de Genève et Lausanne, ainsi que leur agglomération. Fin janvier, le fonds affichait un agio de 53,4% pour une capitalisation boursière de 2,3 milliards de francs.
ERRES, Realstone et TrustStone lancent également des augmentations de capital
Parmi les nouvelles opérations annoncées en janvier, celle de Edmond de Rothschild SICAV - Commercial Income, qui veut lever 71 millions de francs. Le fonds, qui a été lancé en juillet 2024, a déjà procédé à trois levées de fonds, qui ont été totalement investis. Dans un communiqué, il explique que le produit de cette augmentation de capital sera utilisé pour acquérir de nouveaux actifs commerciaux, déjà en grande partie sécurisés.
On note aussi l'annonce de l'augmentation de capital de TrustStone Real Estate SICAV pour soutenir la croissance du fonds avec des projets de développement et un pipeline d’acquisitions sécurisées. On ignore encore le montant demandé.
Enfin, Realstone Immobilier Résidentiel Suisse va procéder à une augmentation de capital de 148 millions de francs pour financer l’acquisition d’un portefeuille sécurisé d’immeubles résidentiels, majoritairement situés en Suisse romande.
Sans oublier, pour ces prochaines semaines, deux opérations qui avaient déjà été annoncées fin 2025, celle de Cronos Immo Fund, qui veut lever 110 millions de francs, et celle d’Helvetia Swiss Property Fund.
Et la suite? De nouvelles arrivées sont programmées
La suite, c'est l'IPO annoncée de MobiFonds, pour laquelle il n'y a toujours pas de date précise. Selon les derniers chiffres publiés par SFP, Le fonds affichait, fin janvier, un agio de 29% et une valeur de marché d'environ 1,2 milliard de francs. Bref, l'enthousiasme des investisseurs n'a pas diminué.
La suite, enfin, si l'on en croit les rumeurs entendues lors du salon Immo 26, c'est le prochain lancement de deux nouveaux fonds non cotés, et d'au moins deux L-QIF immobiliers. Ce nouveau type de véhicules aura mis un peu de temps à trouver ses marques, mais, aujourd'hui, plusieurs projets sont à l'étude. Affaire à suivre.
La Rédaction • Immoday.ch
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