Les fonds non cotés continuent de faire jeu égal avec les cotés

Comme les cotés, les fonds non cotés ont connu une légère consolidation au mois de septembre (-0,08%). Depuis le début de l'année, les deux univers font quasiment jeu égal, avec une hausse de +4,7% pour les véhicules non cotés et de +5,3% pour les cotés. Septembre a également vu l'arrivée d'un nouveau fonds non coté, Cronos Immo Fund 2, et octobre devrait voir le lancement d’Albin Kistler Immobilien Schweiz P. Parallèlement, deux fonds prévoient leur introduction en Bourse en octobre et vont donc quitter l'univers des non cotés : Comunus SICAV et Pure Swiss Opportunity REF. Un univers qui continue d'intéresser les investisseurs, avec trois augmentations de capital en cours.

Un des grands avantages des fonds non cotés par rapport aux fonds cotés, c'est leur moindre volatilité. Qui a encore été prouvée ces dernières semaines puisque si les véhicules cotés ont subi une nette correction, les fonds non cotés, eux, ont mieux résisté, ne reculant que de -0,08%. Depuis le début de l'année, les deux catégories font quasiment jeu égal, avec une hausse de +4,7% pour les non cotés, selon les données publiées par l'Immo Desk de la BCV, très proche de la performance du SWIIT (+5,3%) et pas très éloignée de la hausse du SMI (+6,4%).

Sans surprise, l'agio moyen des fonds non cotés s'est légèrement tassé en septembre, à 2,74% (+33,4% pour les fonds cotés).

Beaucoup de changements en automne pour l'univers des fonds non cotés

En ce début d'automne, l'univers des fonds non cotés, qui comptait 24 véhicules pour une valeur de marché d'un peu moins de 15 milliards de francs, aura connu beaucoup de changements.

D'abord, il va se renforcer avec l'arrivée du fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P, qui cherche à lever 70 millions de francs, avec une libération prévue pour la mi-octobre. En 2023, le gestionnaire de fortune avait lancé un fonds immobilier destiné à ses clients institutionnels, avec une stratégie d'investissement centrée sur le résidentiel en Suisse allemande. Comme le précise un porte-parole du groupe, la stratégie de ce nouveau fonds ne change pas : "de l'immobilier résidentiel Suisse alémanique et des parts disponibles exclusivement pour nos clients de gestion de patrimoine".

Ce sera le troisième lancement cette année, après celui de Cronos Immo Fund 2, en septembre, avec une première levée de fonds d'environ 50 millions de francs, et de BKLB Sustainable Property Fund, le premier fonds immobilier de la Banque Cantonale de Bâle Campagne, qui a réussi à lever 130 millions de francs. Et qui prévoit d'ores et déjà une entrée en bourse, dès que possible.

Deux IPO devraient se conclure en octobre

Sur le front des opérations en capital, deux IPO vont se conclure ces prochaines semaines, celle de Comunus SICAV, le 8 octobre, puis, le 20 octobre, de Pure Swiss Opportunity REF. Au vu des agios atteints par Comunus SICAV, cette opération a suscité l'enthousiasme des investisseurs. La SICAV, qui est actuellement valorisé aux alentours de 700 millions de francs selon SFP, avait en effet, fin septembre, réalisé une performance de +15,4%, ce qui a amené son agio à +16,3%, selon l'Immo Desk de la BCV. Un niveau tout à fait remarquable pour un fonds encore non coté. 

Comunus SICAV sera suivie, fin octobre, par Pure Swiss Opportunity REF (agio +2,8%, hausse de +7,1% depuis janvier). Avec une valorisation de 140 millions, ce sera le plus petit fonds du segment des fonds cotés.

Viendra ensuite Swiss Prime Site Solution Investment Fund Commercial (agio +8,1% et hausse de +11,4% et une valorisation d'environ 350 millions), début décembre.

Et finalement MobiFonds Swiss Property dont l'entrée en bourse est toujours annoncée pour 2026. Là encore, cette opération est plébiscitée par les investisseurs, puisque depuis le début de l'année, le fonds a gagné 21,7 %, pour un agio qui se monte désormais à 21,9%. Ce qui, selon SFP, valorise désormais le fonds à plus de 1,1 milliards de francs.

Trois augmentations de capital en cours pour les fonds non cotés 

On le voit avec ces arrivées et ces départs, l'intérêt des investisseurs pour les fonds non cotés reste important. Preuve supplémentaire, trois augmentations de capital sont en cours.

SPSS Investment Fund Commercial, avant son entrée en bourse prévue pour début décembre, procède à une nouvelle augmentation de capital qui cherche à lever entre 40 et 60 millions de francs. Les nouveaux fonds serviront à élargir le portefeuille, notamment dans le secteur de l'industrie légère, avec plusieurs objets déjà dans le pipeline.

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Commercial Income cherche quant à lui à lever 56 millions de francs, pour poursuivre le développement du portefeuille en acquérant de nouveaux actifs commerciaux qui se trouvent actuellement dans le pipeline.

Finalement, Procimmo Real Estate SICAV, dont le compartiment non coté « Residential PK » cherche à lever 40 millions.

Les futures IPO affichent de très belles performances

Sans surprise, puisque c'est une évolution que l'on constate depuis maintenant plusieurs mois, les meilleures performances de l'univers des fonds non cotés sont réalisées par les fonds qui préparent leur introduction en bourse.

On retrouve donc, parmi les meilleures performances depuis le début de l'année, MobiFonds Swiss Property (+21,7%), suivi de Comunus SICAV (+15,4%) et SPSS IF Commercial (+11,4%). 

Au niveau des contre-performances on constate que quatre fonds non cotés affichent encore un disagio, dont Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (-14,1%), après une baisse de plus de 9% en septembre.

Rédaction Immoday

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