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La Rédaction
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IMMO26 nous a donné l'occasion de prendre la température des professionnels de l'immobilier titrisé: quels sont leurs craintes et leurs espoirs pour 2026? Si, selon eux, l'année sera à nouveau de très bonne tenue pour le secteur, quelques nuages pointent néanmoins à l'horizon, comme la difficulté croissante de trouver des biens immobiliers aux rendements satisfaisants, alors que les investisseurs ne cessent d'injecter des nouveaux capitaux dans le secteur. À court terme, ils s'inquiètent aussi des risques géopolitiques et à plus long terme de la multiplication des contraintes légales qui obèrent le développement du secteur immobilier.
IMMO26 vient de se terminer à Zurich. La manifestation a de nouveau réuni tout l'immobilier titrisé suisse. L'occasion de prendre la température du marché: après une année 2025 euphorique, quels sont les préoccupations et les espoirs des professionnels du secteur?
1. Une année 2026 plus calme que 2025
Indice SWIIT et agios en hausse, plus de 9 milliards de capitaux levés, tous types de véhicules confondus: l'année 2025 fut remarquable pour l'immobilier titrisé. Pour tous les professionnels interrogés, 2026 devrait également être d'excellente tenue mais cependant plus calme que 2025. D'une part les investisseurs sont toujours intéressés, mais le niveau des prix commence à en refroidir certains. D'autre part, les fonds, ont toujours plus de difficulté de trouver des objets intéressants.
2. Encore de nombreuses augmentations de capital et l'arrivée de nouveaux fonds en 2026
Quoi qu'il en soit, malgré les difficultés rencontrées, les fonds semblent vouloir continuer de croître. Plusieurs augmentations de capital sont déjà en préparation, ainsi que le lancement de plusieurs nouveaux produits, des fonds de placement non cotés, des L-QIF et même un fonds, axé sur l'immobilier commercial qui, au vu de sa taille, va entrer directement à la cote, le 1er avril, le «Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland».
3. Beaucoup d'investisseurs privés sont arrivés en 2025
Certes, ça fait un peu cliché, mais, avec un spread qui demeure durablement aux alentours des 200 points de base, l'immobilier en général, et l'immobilier titrisé en particulier restent soutenus par la forte demande des investisseurs, en particulier des privés, qui sont, semble-t-il, arrivés en masse en 2026. Ce qui expliquerait la surperformance des fonds défiscalisés. Une tendance qui devrait se poursuivre en 2025, malgré le niveau atteint par les agios.
4. Arrivée également des investisseurs étrangers qui doivent placer leurs francs suisses
L'immobilier titrisé est aussi poussé à la hausse par l'arrivée d'investisseurs privés étrangers qui cherchent refuge dans le franc suisse. Pour placer leurs francs, ils choisissent souvent l'immobilier titrisé, pour les mêmes raisons que les investisseurs suisses: solidité de l'actif, hausse des prix sur le long terme, volatilité relativement faible et stabilité des rendements sur le court terme.
5. Le principal risque à court terme est géopolitique
Pour tous les professionnels interrogés, seule une hausse des taux pourrait faire dérailler 2026. Hausse qui ne pourrait guère être provoquée que par un événement géopolitique inattendu. Ensuite, comme on l'a vu après le déclenchement de la guerre en Ukraine, l'impact d'une hausse des taux sur l'immobilier titrisé pourrait être rapide. Ceci dit, ces risques géopolitiques existaient déjà en 2024 et 2025, sans conséquence néfaste pour le marché immobilier.
6. Paradoxalement, sur le plus long terme, un chaos géopolitique pourrait être favorable à l'immobilier titrisé suisse
Mais comme le relèvent les optimistes, plus les choses deviennent compliquées à l'étranger, plus les investisseurs ont tendance à se réfugier dans des pays à monnaies stables comme la Suisse. Pour, ensuite, investir dans un actif lui aussi stable comme l'or ou l'argent, dont les cours se sont envolés ces dernières semaines, mais aussi l'immobilier. Ainsi, paradoxalement, une crise géopolitique pourrait bénéficier à l'immobilier Suisse, une fois le clash encaissé par les marchés.
7. Le principal risque à long terme est régulatoire
Sur le plus long terme, pour les professionnels, le risque est régulatoire, avec la multiplication des contraintes légales et administratives, en particulier en matière de durabilité, de droit de la construction, de zonage, etc. Avec, en première ligne, les nombreuses initiatives lancées parler par les organisations de protection des locataires. Pour rappel, vont bientôt arriver l'initiative fédérale «Oui à la protection contre les loyers abusifs (initiative sur les loyers)», mais aussi une dizaine d'initiatives cantonales, dont cinq rien qu'à Zurich, la plupart soumises au vote d'ici la fin de l'année 2026.
8. Des rendements qui commencent à devenir problématiques
Où investir tous les capitaux injectés par les investisseurs dans l'immobilier titrisé? C'est aujourd'hui la principale préoccupation des gestionnaires. On l'a vu lors de transactions récentes, le rendement brut pour le résidentiel dans le centre des grandes villes est redescendu en dessous de 3%. À ce niveau-là, les caisses de pension peuvent encore acheter, puisque leur principale préoccupation est de générer un cash flow régulier pour pouvoir verser des rentes, mais pour les fonds placements ça commence à devenir problématique. En effet, dans ces conditions, chaque achat fait baisser le rendement moyen du portefeuille.
9. Une situation plus difficile pour les petits fonds que pour les grands
Dans ce contexte, la situation est plus difficile pour les petits fonds. En effet, pour un portefeuille de 500 millions de francs, un achat de 50 millions va impacter directement le rendement moyen. Pour très grand fonds avec une fortune de 3 ou 4 milliards de francs, cet impact sera dilué. Ils peuvent donc se permettre certaines acquisitions aux rendements plus bas, justifiées économiquement par des emplacements de qualité et un cash-flow durable.
10. Chercher off market pour trouver des rendements encore corrects
Comment dans ces conditions, trouver de l'immobilier intéressant? Certains nous assurent que, off market, on trouve encore des rendements satisfaisants, aux alentours de 3,8% dans le centre des grandes villes. Ce qui nécessite quand même d'avoir un réseau de qualité et de suivre avec attention le marché, pour être au courant des transactions en train de se discuter.
11. Augmentation des investissements dans les régions périphériques
Autre possibilité pour conserver les rendements, sortir de la zone de confort - les grands centres - pour aller prospecter dans les périphéries. C'est ainsi que l'on voit, en Suisse romande, des fonds acheter des biens immobiliers dans des villes comme Monthey (VS) ou Delémont (JU). On y trouve encore des rendements bruts supérieurs à 4%, sans pour autant que le risque de vacance soit beaucoup plus élevé que dans les grands centres.
12. Que faire quand on ne veut plus investir?
Troisième solution, limiter ses achats au seuls biens stratégiques, et profiter de cette période pour investir essentiellement dans l'optimisation de son portefeuille. Beaucoup de bâtiment ont besoin de rénovation, ne serait-ce que pour augmenter leur durabilité. Pour l'asset manager, c'est moins excitant que l'achat et la vente d'immeubles, mais c'est néanmoins indispensable pour la santé du portefeuille à long terme.
13. Dans ces conditions, les meilleurs asset managers feront la différence
Ces stratégies d'investissement moins traditionnelles vont rendre le travail des asset managers plus difficile mais aussi plus intéressant. Mais aussi augmenter les contraintes, les obligeant à agir avec diligence et discipline, pour que leurs décisions ne viennent pas diluer le rendement de leur portefeuille. Bref, un contexte où les meilleurs pourront faire la différence.
14. L'avantage de ne pas avoir d'agio mais des problèmes de liquidité pour les fonds non cotés
Avec l'envolée des agios des fonds cotés, on aurait pu s'attendre à ce que bon nombre d'investisseurs qualifiés se tournent vers les véhicules non cotés, comme semblait d'ailleurs l'annoncer un récent sondage effectué par la Haute école de Lucerne, qui a interrogé plus de 200 caisses de pension. Mais dans la pratique, les gérants interrogés ne voient pas cette tendance se dessiner. Certes, les caisses de pension trouvent les fonds cotés trop chers, mais les problèmes de liquidité inhérents aux véhicules non cotés sont encore rédhibitoires.
15. Les propriétaires privés apprécient de plus en plus les swaps
Autre tendance, les apports en nature intéressent de plus en plus les investisseurs suisses, essentiellement privés, de moins en moins excités par la gestion directe de leur immobilier. Face à la déferlante réglementaire, aux contraintes de durabilité et aux besoins de rénovation, ils sont de plus en plus nombreux à se laisser convaincre de déléguer cette tâche à des gestionnaires professionnels, via un swap, tout en augmentant la liquidité et la transmissibilité de leur actif.
16. Les gestionnaires de fortune s'intéressent enfin à l'immobilier titrisé
Cette dernière tendance était déjà observable en Suisse allemande depuis quelques années, elle le devient aussi en Suisse romande: l'intérêt des banques privées et des gestionnaires de fortune pour l'immobilier titrisé. Certes, l'immobilier fait depuis longtemps partie intégrante de leur allocation d'actifs, mais traditionnellement cela se limitait à l'immobilier direct. Aujourd'hui, les banquiers recommandent aussi l'immobilier indirect. Toujours pour les mêmes raisons: solidité de l'actif, stabilité du rendement, et facilité d'un investissement en francs suisses dans la pierre pour les clients étrangers.
La Rédaction • Immoday.ch
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