Philippe Salvi, gestionnaire de Bonhôte-Immobilier SICAV: «Les immeubles que nous avons rénovés sont montrés en exemple»

Bonhôte-Immobilier SICAV poursuit sa croissance régulière, avec, actuellement, une fortune totale de 1,3 milliard. Une taille qui a plus que quadruplé depuis sa fondation, il y a 17 ans. Avec un développement désormais principalement orienté vers la Suisse allemande, le résidentiel, la durabilité et, comme depuis le départ du fonds, une stabilité du dividende. 

Il y a quelques jours, le fonds Bonhôte-Immobilier SICAV a organisé, pour ses investisseurs, ses partenaires, et des analystes, une petite promenade à Neuchâtel, pour présenter ses dernières acquisitions dans la région et quelques fleurons de son parc, essentiellement constitué d'immobilier résidentiel mais aussi d'immobilier commercial et semi-industriel, ce qui est plus original, mais pas moins intéressant pour les investisseurs. Dans l’Innoparc de Hauterive, ces derniers ont pu rencontrer quelques-uns des locataires, comme le CSEM, un des meilleurs centres d'innovation technologique de Suisse, Suess MicroOptics, qui produit des éléments LED pour les voitures de marque ou Meyer Burger, actif dans les installations solaires. Ces entreprises ont besoin de locaux de qualité pour développer leurs nouvelles technologies, qui, à terme, vont profiter à toute l'économie du pays. Philippe Salvi, gestionnaire de Bonhôte-Immobilier SICAV, nous explique la stratégie du fonds.

Philippe Salvi, avec un nom comme Bonhôte-Immobilier SICAV, êtes-vous un fonds focalisé uniquement sur Neuchâtel ? 
 

Nous avons notre siège social à Neuchâtel, ce qui est important pour nous, mais nous sommes un fonds immobilier qui investit dans tout le pays, avec notamment 40% de notre parc dans le canton de Vaud, et 27% dans le canton de Genève. Nos actionnaires viennent également de toute la Suisse, les privés comme les institutionnels.

Pourtant vous avez 23% de votre portefeuille immobilier à Neuchâtel. 
 

C'est un concours de circonstance. L'année dernière nous avons acheté pour plus de 100 millions de francs d'immeubles dont, effectivement, 75 millions à Neuchâtel, ce qui nous a permis d'acquérir quelques bâtiments emblématiques au cœur de la ville. C'était une belle opportunité, que nous avons su saisir. L’important, pour nous, c’était la qualité des bâtiments, leur bonne localisation et, bien entendu, leur rendement.

Beaucoup d'investisseurs institutionnels refusent pourtant d'investir dans l'immobilier neuchâtelois, assurant qu'il est sinistré.
 

Je ne suis pas d’accord. Il y a de belles opportunités immobilières à Neuchâtel, mais, pour les saisir, il faut une bonne connaissance de ce marché.  J’ajoute que le taux de vacances sur le Littoral neuchâtelois est de 0,99% vs 1,31% sur le territoire suisse.

Votre fonds privilégie l'immobilier résidentiel, mais vous possédez néanmoins quelques immeubles commerciaux et semi-industriels. C'est aussi intéressant pour les investisseurs ?
 

Effectivement, nous investissons essentiellement dans le résidentiel, et c'est d'ailleurs là que nous avons réalisé nos plus belles success stories. Mais il est vrai que nous possédons aussi de l'immobilier commercial en Suisse romande et semi-industriel, à Neuchâtel. À nouveau, c’étaient des opportunités intéressantes. Ce qui profite, in fine, à nos actionnaires.

Votre immobilier semi-industriel est quand même assez particulier. On y trouve surtout des entreprises de pointe.
 

En effet, nous trouvons dans Innoparc des entreprises comme l’EPFL, le CSEM, SUESS, Meyer Burger, Microcity ou Oscilloquartz. En tout, nous accueillons une quinzaine de PME qui développent des technologies de pointe qui font la richesse du tissu industriel suisse. C'était important pour nous de pouvoir leur proposer des bâtiments qui correspondent à leurs besoins, à Neuchâtel. Nous considérons que c’est un peu notre responsabilité sociale de pouvoir les accueillir ici, dans notre jardin, pour participer au développement et à l’innovation dans le canton. Sans pour autant obérer la performance pour nos actionnaires, ce qui reste notre priorité.

 
À ce sujet, quelle est cette performance ?
 

En moyenne, ces dernières années, nous avons proposé un rendement de distribution net de 2,5%. En sachant que, pour les actionnaires, comme nous sommes propriétaires directs, notre fonds est entièrement défiscalisé, tant au niveau de la fortune que du dividende. Les impôts sont payés en amont, par la SICAV. Pour les personnes physiques c'est donc fiscalement nettement plus avantageux que d’être propriétaire immobilier en direct.

Vous avez parlé de responsabilité sociale, est-ce que l'ESG est important pour vous ?
 

Nous prêtons beaucoup d'attention à notre responsabilité sociale tout comme à notre responsabilité environnementale, pour laquelle nous menons une stratégie proactive, pour trouver le meilleur équilibre entre les investissements responsables et la rentabilité attendue par nos actionnaires. Nous nous sommes d'ailleurs fixés, pour 2028, des objectifs élevés de réduction de la consommation d'eau et d'énergie ainsi que d'émission de CO2.

Concrètement, aujourd'hui, que faites-vous, au-delà de ces déclarations d'intention ?
 

Regardez tous les efforts faits pour rénover notre parc et le rendre plus durable. Comme ces deux immeubles voisins que nous possédons à Vevey, à la rue de Lausanne et à l'avenue de la Gare. Ils ont été totalement rénovés, en respectant leur architecture ancienne, tout en répondant aux nouvelles exigences de durabilité. Un véritable succès, que, d'ailleurs, la municipalité de Vevey montre souvent en exemple. Je suis en outre très fier du fait que l'âge économique de notre parc immobilier, évalué par un collège d'experts indépendants, soit resté autour de 33 ans ces dix dernières années. Ça prouve bien que nous investissons continuellement pour garder notre parc attractif. Ce qui est important pour nos investisseurs, mais aussi pour nos locataires. C'est une autre expression de notre responsabilité sociale.

Quel est votre rapport avec la Banque Bonhôte? 
 

Pour répondre aux besoins de ses clients privés, la Banque Bonhôte leur proposait depuis longtemps des investissements dans l'immobilier indirect. Mais la Banque Bonhôte est une banque privée, pas un promoteur immobilier. C’est pourquoi elle a créé Bonhôte-Immobilier il y a 17 ans. Ce dernier a eu l'opportunité d'acquérir un parc appartenant à la caisse de pension de Philip Morris. Assez rapidement, au vu de son succès, le fonds a été coté en bourse. La SICAV est indépendante de la banque. Elle est propriétaire de ses immeubles, a sa propre direction de fonds et son propre conseil d'administration.

Quelle est la taille actuelle du fonds?
 

Nous gérons aujourd'hui un portefeuille d'une centaine d'immeubles, pour une fortune totale de 1,3 milliards de francs, une fortune nette de près de 910 millions et une capitalisation boursière qui fluctue autour du milliard de francs. Ce qui met notre agio à environ 12%, dans la moyenne des fonds immobiliers cotés en Suisse.

Il y a deux ans, vous êtes devenu une SICAV. Pourquoi ce changement de statut juridique ?
 

Il y avait plusieurs raisons techniques, comme la propriété des immeubles, désormais détenus directement par la SICAV et non plus par la direction du fonds. Cela nous a permis, par ailleurs, d’installer notre siège social à Neuchâtel. Toutefois la principale raison c'est quand même notre volonté de transparence vis-à-vis de nos investisseurs. Avec une SICAV, on a un conseil d'administration et une assemblée générale, ce qui augmente les possibilités de communication avec les investisseurs. 

Et pour le futur, à quoi faut-il s'attendre ?
 

Aujourd'hui, nous cherchons à nous étendre en Suisse allemande, dans l'immobilier résidentiel, tout en gardant un œil attentif en Romandie. Nous avons noué quelques partenariats alémaniques en vue de l'acquisition d'immeubles. Ce qui va nous permettre de diversifier notre exposition géographiques. Notre objectif n'est pas la taille mais la qualité du portefeuille avec une politique d'acquisition prudente et réfléchie. 

Olivier Toublan - Immoday.ch