«La qualité et la performance du véhicule de placement choisi sont décisives»

Les caisses de pension qui détiennent directement des biens immobiliers sont confrontées à des défis croissants: les inefficiences, la diversification insuffisante et la jungle réglementaire compliquent la gestion des actifs. Deux experts en investissement expliquent pourquoi un apport en nature peut être une solution efficace pour surmonter ces défis – et à quoi il faut veiller dans ce contexte.

Quels sont les défis typiques des caisses de pension qui investissent directement dans l’immobilier?

Marco Böhi: De nombreuses caisses de pension sont confrontées à des défis similaires en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers détenus directement. Souvent, le portefeuille comprend trop peu d’objets, ce qui rend difficile une gestion efficace. Parfois, les ressources en personnel font défaut en interne pour développer les biens immobiliers ou, par exemple, les rénover durablement. Un autre problème réside dans la concentration géographique: le parc immobilier a été constitué sur de nombreuses années et est donc peu diversifié. À cela s’ajoute le fait que les objets en portefeuille se trouvent souvent dans la même phase du cycle de vie. Si des rénovations doivent être effectuées simultanément, d’importantes ressources financières et personnelles sont nécessaires pour mener à bien les travaux.

Quels sont les principaux avantages d’un apport en nature pour une caisse de pension?

Rolf Kohler: Un apport en nature contribue d’une part à réduire le risque de concentration inhérent à la détention directe d’un petit nombre d’immeubles. L’intégration de ces biens dans un véhicule plus grand contribue à une meilleure diversification du portefeuille. En contrepartie de l’apport, la caisse de pension reçoit des parts d’un véhicule de placement géré de manière professionnelle, ce qui garantit une flexibilité et une liquidité supplémentaires. Elle a ainsi accès à un gestionnaire immobilier expérimenté, tout en maintenant la quote-part immobilière existante.

Un autre avantage – notamment pour les objets détenus depuis longtemps – est de nature émotionnelle: lors d’un apport en nature, la caisse de pension ne se sépare pas définitivement de ses biens immobiliers, comme ce serait le cas lors d’une vente classique. Elle intègre au contraire ses biens dans un groupe de placement plus grand, où ils continueront à être suivis avec soin et à être développés.

Un apport en nature peut être judicieux à tout moment, car il s’accompagne presque toujours d’un gain d’efficacité

Marco Böhi, responsable Immobilier Suisse, Avadis Prévoyance SA

Quel est le bon moment pour une caisse de pension d’envisager un apport en nature?

Marco Böhi: Des changements de personnel entraînant une perte de savoir-faire à l’interne ou un ajustement de la stratégie immobilière constituent par exemple une bonne occasion de procéder à un apport en nature. C’est dans de tels moments que de nombreuses caisses de pension arrivent à la conclusion qu’un partenaire externe serait mieux à même de gérer et de développer leurs biens immobiliers. De notre point de vue, un portefeuille immobilier ne peut être géré de manière vraiment efficace qu’à partir d’un volume d’environ 500 millions de francs. Dès lors, un apport en nature peut être judicieux à tout moment, car il s’accompagne presque toujours d’un gain d’efficacité.

Quels véhicules sont particulièrement adaptés pour un apport en nature d’une caisse de pension?

Rolf Kohler: En principe, on distingue les instruments négociés publiquement, comme les actions ou les fonds immobiliers, et les instruments non négociés publiquement, comme les fondations d’investissement. Ces dernières sont particulièrement bien adaptées aux besoins des caisses de pension. Elles offrent des avantages en matière de fiscalité et de participation et sont nettement moins volatiles que les actions et les fonds. Les fondations d’investissement sont placées sous la direction d’un conseil de fondation, généralement assisté par une commission immobilière spécialisée. Cela permet aux investisseurs de participer activement à la prise de décisions.

Tous les biens immobiliers d’une caisse de pension peuvent-ils entrer en ligne de compte pour un apport en nature?

Marco Böhi: En principe oui, mais la stratégie d’investissement du véhicule de placement cible est déterminante. Selon l’orientation, certains biens immobiliers conviennent mieux que d’autres. Les immeubles d’habitation, par exemple, sont généralement plus faciles à intégrer, car les véhicules adaptés sont plus nombreux et la demande est plus forte. En revanche, pour les objets très spécifiques, le choix de véhicules adaptés est généralement plus limité.

Un partenaire approprié doit disposer d’une vaste expérience en matière d’apports en nature et d’un historique de performance stable

Rolf Kohler, responsable Distribution des placements, Avadis Prévoyance SA

Comment une caisse de pension trouve-t-elle le partenaire optimal pour un apport en nature?

Rolf Kohler: Un partenaire approprié doit disposer d’une longue expérience en matière d’apports en nature ainsi que de véhicules de placement avec un historique de performance stable. Il est en outre important que la stratégie de placement et de durabilité du véhicule corresponde aux objectifs de la caisse de pension. Un processus d’intégration des apports transparent ainsi que des structures de gouvernance claires sont également des critères essentiels dans le choix du partenaire.

Que répondez-vous aux caisses de pension qui craignent de ne pas obtenir le prix maximum pour leurs biens immobiliers en cas d’apport en nature?

Rolf Kohler: Ce point de vue est compréhensible. Toutefois, la qualité et la performance du véhicule de placement choisi sont décisives pour le succès d’un apport en nature. Si la caisse de pension peut en profiter durablement, cet avantage est nettement plus pertinent que le prix obtenu en contrepartie de l’apport.

Comment se déroule un apport en nature et à quoi les caisses de pension doivent-elles veiller?

Marco Böhi: Le déroulement d’un apport en nature est semblable à une transaction immobilière classique. Une négociation a lieu entre la partie vendeuse et la partie repreneuse. La principale différence réside dans le fait que les deux parties ne sont pas seulement intéressées par une transaction unique, mais visent un partenariat à long terme. Cette perspective a également un impact sur la réalisation de la transaction.

Pourquoi une caisse de pension devrait-elle choisir Avadis Fondation d’investissement pour un apport en nature?

Rolf Kohler: Nous disposons d’une longue expérience en matière d’apports en nature et avons déjà réalisé avec succès des transactions d’un montant de plusieurs milliards de francs. Pendant tout le processus, nous conseillons la caisse de pension qui effectue l’apport. Nos trois groupes de placements immobiliers se distinguent par une performance stable, des coûts modérés et une qualité élevée des objets et des emplacements.

Quelles tendances du marché pourraient rendre les apports en nature encore plus attrayants pour les caisses de pension à l’avenir?

Marco Böhi: L’augmentation des exigences réglementaires et l’importance croissante des critères de durabilité dans le domaine des placements immobiliers sont des tendances claires. Du fait de la complexification de la législation dans de nombreux cantons, il est en outre de plus en plus difficile pour les caisses de pension de gérer elles-mêmes leurs placements immobiliers de manière efficace. Tous ces facteurs plaident en faveur d’une collaboration avec des partenaires professionnels – et font des apports en nature un instrument de plus en plus intéressant.

Contact

Rolf Kohler
Responsable Distribution des placements
Avadis Prévoyance SA
+41 58 585 53 86
rolf.kohler@avadis.ch

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Dans le domaine de l’immobilier suisse, Avadis Fondation d’investissement gère une fortune de 4,7 milliards de francs répartie entre trois groupes de placement. Ceux-ci se distinguent par une performance stable, des coûts modérés et une qualité élevée des objets et des emplacements. Un apport en nature est possible dans tous les groupes de placement.

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