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Interview
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8 min
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Olivier Toublan-Immoday.ch
Lancé il y a 18 mois, BN Conseils, qui se définit comme une boîte à outils multidisciplinaire, pensait essentiellement accompagner des clients privés propriétaires de quelques immeubles. Ce qui n'avait pas été entièrement anticipé, c'était les besoins des fonds de placements immobiliers dont les Asset Managers sont débordés, entre autres par la multiplication des réglementations. Bref, les affaires vont bien.
Il y a 18 mois, dans de grands bureaux quasi vides, Emanuel von Graffenried et Romain Nicod lançaient BN Conseils. Avec, évidemment, de grandes ambitions. Que sont-elles devenues, confrontées à la dure réalité du terrain ? Les deux intéressés nous répondent.
Emanuel von Graffenried, Romain Nicod, rappelez-nous d'abord ce qu'est BN Conseils ?
Nous sommes une boîte à outils multidisciplinaire, intégrée au Groupe immobilier Bernard Nicod, qui aide ses clients à trouver les bons interlocuteurs pour naviguer à travers la complexité des jungles techniques, administratives, juridiques, financières, environnementales et à prendre des décisions éclairées pour optimiser durablement leurs performances immobilières.
Concrètement, ça veut dire quoi ? Quel type de service offrez-vous?
En résumé, nous avons trois catégories d'activités. D’abord le conseil, que ce soit pour une expertise technique, économique, juridique, administrative ou environnementale (énergétique) d'un bien immobilier particulier ou d'un portefeuille. Notre accompagnement stratégique 360° est très apprécié. Ensuite, le pilotage, de l'assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) au développement immobilier. Et enfin, la prospection et les transactions immobilières, que ce soit l'analyse d'un terrain à développer, ou la vente d'un immeuble de rendement.
Vous êtes une petite équipe, vous possédez toutes ces compétences à l'interne ?
Quand nous avons démarré, nos bureaux étaient vides. Aujourd'hui, nous n'avons plus assez de place! Entre temps, nous avons engagé une douzaine de personnes, des urbanistes et développeurs immobiliers, des architectes, des ingénieurs thermiques, des experts immobiliers et des économistes. Essentiellement des professionnels diplômés ayant une expérience concrète et multidisciplinaire du terrain. De plus notre force c’est de pouvoir faire appel aux 300 collaborateurs du Groupe Bernard Nicod et nous appuyer sur les différents services du Groupe pour donner une dimension supplémentaire à nos conseils, comme par exemple faire valider un plan financier et un chiffrage a l’entreprise Générale Bernard Nicod ou alors pour faire valider nos projections d’impact des travaux sur les loyers par notre gérance. Parfois pour éviter tout conflits d'intérêt, nous pouvons aussi faire appel à des experts externes.
Quelle serait la taille idéale de votre cabinet de conseil ?
Une quinzaine de personnes. Nous voulons rester agile, souple et efficace, et surtout proche de nos affaires et de nos clients.
Bernard Nicod himself est-il actif dans votre équipe?
Oui il est très impliqué, mais de manière indirecte. C’est notre mentor, on le voit quasi tous les jours et il nous coache. Il nous suggère des modèles d’affaires et des stratégies d’approche pour nos projets, et surtout il nous utilise lui aussi comme sa boîte à outils personnelle, quand il a de nouvelles idées ou des projets à analyser et à développer pour le Groupe.
Plus largement, quels sont vos interactions avec les différents départements du Groupe Bernard Nicod ?
Nous sommes responsables du développement commercial niveau Groupe et pour la représentation et l’image de marque. Par exemple nous sommes la porte d’entrée pour les nouvelles opportunités nécessitant une coordination à l’échelon du Groupe comme des appels d’offres de gérance avec un parc répartit entre plusieurs agences, pour des demandes d’offres d’entreprise générale complexe ou pour des offres de mise en valeur et de commercialisation de projet nécessitant de monter un dossier fastidieux. De plus avec nos experts, nous sommes aussi chargés de chercher, d’analyser et de proposer des investissements pour le Groupe. Nous avons aussi repris le pilotage du Marketing digital et de la communication du Groupe.
Et donc, après 18 mois, les affaires, ça marche ?
Dans notre business plan, nous pensions être au break even après 3 ans, et nous l'avons été après 8 mois ! Nous avions visiblement identifié le besoin et la demande de manière correcte pour le genre de service que nous proposons, mais nous avions sous-estimé son importance. Entre autres parce que nous pensions que nos clients seraient essentiellement des privés possédant quelques immeubles, alors qu'aujourd'hui une bonne partie des mandats proviennent également des institutionnels.
Vos clients n'ont pas les compétences à l'interne pour faire ce que vous proposez ?
Il faut bien comprendre que les Asset Manager ou les gérants et leurs équipes sont aujourd'hui débordés. Ils nous utilisent vraiment comme une boîte à outils, un apport supplémentaire de forces vives pour les conseiller, analyser les immeubles, leur faire des recommandations stratégiques et piloter l’exécution des décisions. Que se soit pour la réalisation de travaux de développement et d’assainissement énergétique ou pour orchestrer la transaction de l’actif.
Des exemples de projets dont vous vous occupez?
Des projets d'assainissement et transformation d'immeubles à Genève, à Yverdon, à Martigny, à Lausanne, à Prangins, pour des privés mais aussi pour des caisses de pension alémaniques. Des développements immobiliers à Pully et à Cheseaux, où l'on a trouvé et analysé le potentiel de terrains, qui ont ensuite été achetés par notre client sur notre recommandation. Il nous a subséquemment confié le mandat de développement et le pilotage de la réalisation de plusieurs appartements de standing sur ces terrains.
Fin 2023, quand nous avons présenté le lancement de BN Conseils, vous parliez beaucoup de durabilité. Je constate qu'elle a une place moins prépondérante dans votre discours.
C'est que, contrairement à ce que certains ont pu penser, nous ne nous préoccupons pas que de durabilité. Nous sommes vraiment un bureau de conseil immobilier à 360° dont les prestations sont boostées par la « dynamique de la durabilité ». En effet, elle reste pour nous essentielle, tout comme pour nos clients. Ils ont besoin de nous pour maîtriser la complexité légale croissante des problématiques des contraintes règlementaires liés à l’énergie et pour les accompagner dans leur volonté d'augmenter la durabilité de leur parc. Mais nous sommes avant tout des conseillers en stratégie immobilière, pas en écologie. Si vous cherchez quel type de panneau solaire installer sur le toit de votre immeuble, nous ne sommes pas la bonne adresse. En revanche nous sommes là pour répondre aux interrogations concernant cette installation, son coût, comment la combiner avec d’autres travaux, etc.
Une de vos missions était aussi d'optimiser la coordination des compétences en interne dans le groupe Bernard Nicod. Ça reste toujours d'actualité ?
BN Conseils agit tel un état-major au sein du Groupe, nous sommes le seul service transversal. A l’interne, BN Conseils développe les orientations stratégiques, l’harmonisation des processus et les synergies commerciales entre les différentes entités. Mais surtout, notre activité offre de nouvelles opportunités commerciales aux différentes entités du Groupe, qui peuvent proposer leur service à nos clients externes et vice versa. Ces derniers étant par ailleurs totalement libre de les choisir ou pas. BN Conseils se positionne également comme partenaire de confiance de toutes les agences et collaborateurs du Groupe.
C'est important de faire partie d'un groupe comme Bernard Nicod ? Ne seriez-vous pas plus efficace, plus souple si vous étiez indépendant?
C’est capital de faire partie du Groupe ! Nous ne pourrions plus bénéficier de toute l'expertise accumulée par ses 300 employés, des synergies possibles entre les différents services quand il s'agit de monter un projet, du réseau d'agences locales présentes dans 11 villes de Suisse romande, avec des professionnels qui connaissent extrêmement bien leur marché, ce qui est essentiel quand il s'agit, par exemple, de vendre ou de louer des appartements ou de dénicher de nouvelles opportunités d'acquisition. C'est donc, pour nous et pour nos clients, un énorme atout.
Le groupe Bernard Nicod est essentiellement implanté en Suisse romande, ça veut dire que la Suisse alémanique ne vous intéresse pas?
Bien au contraire, nous voyons dans la suisse alémanique une belle opportunité de synergies. Et ces liens ne sont pas théoriques puisque mes racines familiales (d’Emmanuel von Graffenried ndlr) facilitent naturellement les connexions, ce qui est un véritable atout. C'est d'ailleurs une demande de nos clients, que ce soient des Suisses alémaniques qui veulent faire gérer leur parc ou réaliser des acquisitions en Suisse romande, ou, à l’inverse, des Romands qui aimeraient investir outre-Sarine pour se diversifier. Cette dynamique, nous souhaitons la développer avec des partenaires de confiance, et le groupe von Graffenried s’impose ici comme un partenaire privilégié avec qui nous avons envie de multiplier les collaborations.
Certains groupes immobiliers ont récemment lancé des fonds de placement. Ça ne vous intéresse pas ?
C’est une question qu’on nous demande parfois, mais au niveau du Groupe Bernard Nicod, on s'est dit que cela entraînerait trop de conflits d'intérêt potentiels avec nos clients, d'autant plus qu'une grande partie de ces clients sont justement des fonds de placements immobiliers. Nous voulons consacrer 100 % de notre énergie à les aider et à les soutenir dans leur stratégie, pas à les concurrencer.
Olivier Toublan-Immoday.ch