Retour sur 2021, Dan Bihi-Zenou, CEO de JSS Real Estate Management SA

Dan Bihi-Zenou, comment s’est passée 2021 pour vous ? 

Pour rappel, nous avons repris la gestion du Suisse Romande Property Fund (SRPF) au dernier trimestre 2019. 2020 a donc été une année de prise en main, durant laquelle nous avons poursuivi l’état des lieux, et nous avons géré les priorités, qui étaient nombreuses, suite aux difficultés rencontrées par l’ancienne direction. Avec, comme premiers résultats, des dividendes accrus de 0.88 à 2.40 entre 2019 et 2020. Ensuite, 2021 a été l’année du renforcement, avec, à la clé, de nouvelles initiatives ESG, la croissance de la VNI, l’entrée de nouveaux locataires importants, la diminution du taux de perte de loyer ou encore l’augmentation du ROE. Ceci montre que nos efforts paient, même si nous opérons dans le contexte d’une situation pandémique difficile.
 

Pour rappel, quelle est la taille du Suisse Romande Property Fund? 

La valeur des immeubles est d'environ 500 million de francs, pour, grosso modo, une moitié d’immobilier commercial. Avec une volonté de se renforcer dans le résidentiel, mais pas à n’importe quel prix.
 

Votre fonds avait un disagio en début d’année, comment l'expliquer ? 

Il découle de l'historique difficile du fonds, qui avait un véritable problème de réputation. Le sujet des dividendes est également important : en 2021 ils n’étaient pas encore au niveau que nous souhaiterions. Nous savions, dès la reprise de SRPF, que ce serait compliqué. Mais nous avons démontré que nous avançons dans la bonne direction. Avec comme mot d'ordre de recréer la confiance. Ce qui passe par l’amélioration du profil ESG et le renforcement du dividende. Nous sommes convaincus que nos efforts et les bons résultats qui suivront seront reconnus au travers du cours de bourse.
 

Quelle aura été, pour vous, le fait saillant de 2021? 

Sans aucun doute la pandémie et les accords de partenariats que nous avons passés avec nos prestataires et nos locataires. Nous avons, par exemple, profité de cette période pour lancer des rénovations et nouer de nouvelles relations, dont une avec un prestataire spécialisé dans le développement durable.
 

Comment s’annonce 2022 ? 

Nous travaillons à « transformer l'essai », en renforçant encore la confiance des investisseurs. Nous souhaitons qu’ils nous sachent fiables, crédibles, transparents. Avec un accent mis sur la durabilité et l'augmentation des dividendes.
 

De nouvelles augmentations de capital sont-elles prévues ? 

Aujourd'hui, nous nous en tenons aux moyens que nous avons à notre disposition pour démontrer notre compétence avant de demander aux investisseurs davantage de moyens. Mais effectivement, à plus long terme, nous souhaitons grandir.
 

Quels seront les principaux défis de cette année qui vient de commencer? 

Il faudra continuer à gérer les effets de la pandémie, dont on ne sait pas si elle est complètement terminée. Par ailleurs, même si la Suisse semble davantage protégée que ses voisins, la guerre en Ukraine, les populations qui se déplacent, l’environnement géopolitique complexe, les pressions inflationnistes fortes, les taux d’intérêts et de change qui fluctuent … tout cela aura probablement de gros impacts. Bref, avec un environnement pareil, les défis sont multiples. Mais nous pensons que nous sommes plutôt bien positionnés pour y faire face : nous faisons partie d'un groupe solide, nous avons des systèmes à jour et de vraies marges de progression.
 

C'est-à-dire ? 

Nous avons encore un taux de vacances assez important, que nous allons chercher à diminuer. Nos immeubles sont bien placés, avec des potentiels d'améliorations. Notre grand défi, maintenant, cela va être, comme le disait sur un autre thème notre conseiller fédéral, de mettre en œuvre notre stratégie  « aussi rapidement que possible, mais aussi lentement que nécessaire».  Nous avons des plans de développement ambitieux, mais nous savons qu'il va falloir les ajuster et les adapter en fonction de l'évolution du marché et des événements.
 

On parle beaucoup d’ESG dans le secteur des fonds immobiliers, où en êtes-vous avec le sujet ? 

Dans tout le groupe Safra la durabilité est un aspect clef. JSS REM n’est pas en reste : plus de 40% des biens du portefeuille bénéficient de performances environnementales labélisées, nous avons établi une stratégie et des directives ESG, nous avons engagé des spécialistes, à l'interne et à l'externe, nous avons mandaté un cabinet indépendant pour noter nos performances ESG et nous allons publier notre premier rapport ESG dans les semaines qui viennent. Nous avons également investi dans des rénovations et dans le remplacement de fenêtres et de chaudières, pour améliorer la durabilité de nos immeubles, et diminuer les émissions de CO2.
 

Est-ce qu'il y a vraiment une pression du marché pour plus de durabilité ? 

Incontestablement. Il y a une pression de notre Conseil d’Administration, de nos collaborateurs, des locataires et, effectivement, des investisseurs. D'ailleurs, certains institutionnels nous ont fait savoir qu'ils n’avaient désormais plus le droit d'investir dans des fonds qui n'avaient pas de stratégie ESG cohérente. C’est positif car cela nous montre que nous allons dans la bonne direction et nous pousse à nous améliorer et à aller encore plus vite pour davantage de durabilité.
 

Olivier Toublan pour Immoday