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Immoday
Maximilian Hoffmann, CIO Funds (Commercial) chez Swiss Prime Site Solutions, démontre comment le SPSS Investment Fund Commercial (IFC) assure des rendements stables grâce à une stratégie claire et des approches innovantes. Son approche repose sur une focalisation claire : des investissements orientés cash-flow dans des biens immobiliers qui offrent une réelle valeur ajoutée et une forte concentration sur des critères ESG pertinents.
Une stratégie d'investissement axée sur les flux de trésorerie réels
« Notre objectif est d'acquérir des biens immobiliers qui créent de la valeur à long terme, tant pour les locataires que pour les investisseurs », explique Hoffmann. Le fonds poursuit une stratégie « core plus » qui, outre les emplacements centraux, inclut de manière ciblée des emplacements secondaires dans le segment commercial, appelés « industrial light » et « retail ». « Il est décisif que ces emplacements soient bien adaptés aux besoins des locataires commerciaux et offrent ainsi des chances de rendements ajustés au risque », explique Hoffmann.
Lors de l'acquisition de nouveaux biens immobiliers, le fonds s'oriente sur deux principes essentiels :
1. avantages pratiques pour les locataires : Le bien immobilier doit offrir des avantages clairs aux locataires commerciaux, que ce soit par son emplacement ou la qualité des surfaces.
2. une fixation du prix ajustée au risque : L'évaluation du bien immobilier doit être adaptée au profil risque-rendement.
« Grâce à cette focalisation claire, nous parvenons à garantir des objets d'investissement attrayants même en dehors des emplacements A traditionnels », souligne Hoffmann. Un exemple de la mise en œuvre réussie de cette stratégie est le centre commercial Centro Lugano Sud, où le taux de vacance a pu être réduit de huit pour cent à zéro grâce à des mesures ciblées.
« Nos contrats de location ont une durée résiduelle moyenne de 5,4 ans et le taux de vacance du fonds n'est actuellement que de 1,5 %. Cela souligne l'attractivité de nos sites », explique Hoffmann. De plus, 95 % des contrats de location sont indexés sur l'IPC, ce qui signifie que les loyers sont automatiquement adaptés à l'inflation.
Priorité : cash-flow et dividendes durables
« Nous voulons générer un rendement de placement attractif avec un dividende cible constant de 4,40 CHF - financé par de véritables revenus nets et non par des gains d'évaluation », explique Hoffmann. Avec un dividende actuel de 4,90 CHF, le fonds fait déjà partie des meilleurs de sa catégorie. Cette orientation claire vers le cash-flow le rend particulièrement attractif pour les investisseurs qui misent sur des rendements stables à long terme.
La durabilité basée sur les données comme facteur de succès
L'intégration de critères ESG est un autre élément central de la stratégie du fonds. L'accent est mis sur des résultats mesurables, comme la réduction de la consommation d'énergie et des émissions de CO₂. « Grâce à nos grilles de décision basées sur les données, nous avons introduit des mesures ciblées et réduit la consommation d'énergie ainsi que la consommation de CO₂ par mètre carré, à tel point que nous avons déjà pris une nette avance sur notre trajectoire de réduction à long terme », explique Hoffmann.
Le fonds affiche une notation GRESB de 81/100 points et trois étoiles - un résultat réjouissant qui n'est toutefois pas l'objectif premier de la stratégie. « Ce qui est décisif pour nous, c'est que les mesures soient à la fois économiquement judicieuses et durablement efficaces », souligne Hoffmann.
Des opportunités dans l'environnement de marché actuel
Hoffmann considère la situation actuelle comme un moment propice aux investissements : « Après une correction, le marché est en légère reprise. L'environnement de taux d'intérêt qui se détend a également un effet positif, et nous constatons un intérêt accru de la part des investisseurs ».
Pour l'avenir, le fonds envisage une cotation à la SIX Swiss Exchange. Une mise en œuvre pourrait avoir lieu dès que le volume du fonds dépassera 800 millions de francs - actuellement, le fonds se situe à environ 435 millions de francs. La cotation devrait augmenter la liquidité des parts et faciliter l'accès aux investisseurs.
Conclusion : une orientation claire pour un succès durable
La stratégie du SPSS IFC combine une compréhension approfondie du marché immobilier et une focalisation claire sur les besoins des locataires. La stratégie consistant à réaliser des investissements commerciaux ajustés au risque dans des emplacements secondaires s'est avérée fructueuse et fournit des rendements attrayants. De faibles taux de vacance et un portefeuille stable de baux indexés sur l'IPC assurent non seulement des revenus nets constants et donc un dividende attrayant, mais aussi des perspectives à long terme pour les investisseurs.
« Notre mission est de créer des valeurs durables - pour toutes les parties concernées », résume Hoffmann.
Rédaction - Immoday