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Immoday
Avec près de 700 millions de revenus locatifs en 2023, des milliers de logements, de bureaux et d'emplacements commerciaux, 200 projets en route, les CFF sont d'ores et déjà la deuxième plus grande entreprise immobilière de Suisse. Et ce n'est pas fini, puisque les objectifs sont une croissance d'environ 50% d'ici 2037. Essentiellement interne.
Un intéressant portrait de Beatrice Bichsel, la nouvelle patronne de CFF Immobilier (la division la plus rentable de l’ancienne régie fédérale, et la deuxième plus grande entreprise immobilière de Suisse derrière Swiss Life), a été publié la semaine dernière dans le Tages Anzeiger. Elle y explique sa stratégie immobilière.
Deux fois plus de logements dans 15 ans
Les CFF possèdent 4500 logements locatifs. D'ici 2037, ils devraient en avoir 12000, dont 6000 à prix modérés. À cette date, le secteur immobilier devrait rapporter un milliard de francs par an. En 2023, CFF Immobilier a généré 681 millions de francs de revenus locatifs et 281 millions de francs de bénéfices.
Le résidentiel représente 10% du chiffre d'affaires, en 2037, il devrait atteindre 25%. Les loyers des boutiques, l'activité la plus rentables, représentent environ 40% du chiffre d'affaires. Avec ses 1000 collaborateurs, CFF Immobilier supervise 200 projets en cours, dont 40 concernent des logements.
Ces revenus permettent à l’ex-régie de financer chaque année l'infrastructure ferroviaire à hauteur de 150 millions de francs et contribuent à l'assainissement de la caisse de pension des employés. À hauteur de 77 millions en 2023.
Fini les ventes, tout est géré à l'interne
À l'époque d'Andreas Meyer, ancien grand patron, les CFF avaient vendu des terrains et des immeubles pour environ 1,5 milliard de francs, selon les calculs du "SonntagsBlick". Aujourd'hui, entre autres sous pression de certains politiques pour qui les CFF, et donc ses terrains, sont, au final, propriétés du peuple, l’ex-régie a renoncé à cette pratique et préfère construire elle-même.
Ceci dit, et c'est un reproche souvent fait, les CFF ne font pas dans le social. Il y a 2 ans, ils ont même bloqué un projet de presque 400 logements à Zürich, faute de pouvoir fixer les loyers qu’ils voulaient.
Quoi qu'il en soit, les CFF possèdent toujours un impressionnant trésor de guerre, ces terrains achetés tout au long de son développement, souvent à des prix favorables, et même parfois en bénéficiant d'expropriations.
Et comme aujourd'hui une partie de ces terrains, qui sont souvent les dernières réserves constructibles dans les villes, n'est plus nécessaires à l'exploitation ferroviaire, elle peut être reconvertie, entre autres en logement. Qui génèrent des rendements élevés, puisque les terrains sont depuis longtemps amortis, alors que les loyers sont fixés au prix du marché.