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Olivier Toublan
Im Wallis stagnierten die Preise für Villen im Gebirge in den letzten 12 Monaten, obwohl diese im Jahr zuvor noch ein fast 12 prozentiges Wachstum verzeichnet hatten. Gleichzeitig stieg das Angebot auf ein Niveau an, das deutlich über dem des restlichen Kantons liegt. Ein Teil der Nachfrage nach Gebirgsimmobilien verlagerte sich auf Eigentumswohnungen.
In den letzten drei Jahren, während des Ausbruchs der Corona-Pandemie, wuchs der Markt für Gebirgsimmobilien als Folge einer bedeutenden Nachfrage in schwindelerregende Höhen. Doch nun scheint die Euphorie abgeebbt zu sein, sofern man einer von der Walliser Kantonalbank (WKB) soeben veröffentlichten Studie Glauben schenken darf.
Die Ökonomen der Bank haben die Immobilienkennzahlen von einem Dutzend Gebirgsgemeinden analysiert. Mit einem Ergebnis, das nicht deutlicher sein könnte: Für Villen im Gebirge ist der Hype vorbei.
Im Gebirge stagnieren die Preise für Einfamilienhäuser
Die erste Feststellung der Walliser Ökonomen: Die Angebotsquote für Einfamilienhäuser in den Bergen wächst, «von durchschnittlich 6,5 % zwischen dem ersten und dritten Quartal 2022 auf 7 % im gleichen Zeitraum 2023». Und da dieser Anstieg nicht auf eine höhere Anzahl von Neubauten zurückzuführen ist, spiegelt er eine Entspannung des Marktes und eine weniger starke Nachfrage wider.
Dies hatte vorhersehbar zur Folge, dass die Preise in den letzten 12 Monaten stagnierten. «Während das Preiswachstum im Jahr 2022 einen Höchststand erreicht hatte (über 12 % im Jahresvergleich im 3. Quartal 2022), sind die Preise seitdem stabil geblieben: ein Plus von 0,1 % zwischen dem 3. Quartal 2022 und dem 3. Quartal 2023 ».
Mittelfristig erweisen sich Villen im Gebirge des Wallis jedoch nach wie vor als gute Investition. Ein Preisanstieg von etwas mehr als 6 % pro Jahr war in den letzten fünf Jahren zu verzeichnen, verglichen mit einem Mittelwert von 5 % für den Durchschnitt der Einfamilienhäuser im Kanton Wallis.
Verlagerung der Nachfrage auf Stockwerkeigentum
Die sinkende Nachfrage und die stagnierenden Preise für Villen in den Bergen wirken sich direkt auf das Stockwerkeigentum aus. Denn, so merken die Ökonomen der WKB an, im Gegensatz zu den Villen sinke die Angebotsquote für solche Wohnungen in den ausgewählten Gebirgsstationen und bleibe sogar unter der des Kantons. «Eine ungewöhnliche Situation im Hinblick auf die Entwicklung der letzten zehn Jahre».
Laut der Bank hat sich also ein Teil der Nachfrage nach Villen in den Bergen auf Stockwerkeigentum verlagert. Ausserdem ist «mit einem geringeren Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung eines Zweitwohnsitzes dieser Markt weniger anfällig für Zinsschwankungen».
Folglich stiegen die Preise für Stockwerkeigentum in den von der WKB analysierten Gebirgsstationen im dritten Quartal 2023 um +3,4 % gegenüber einem Jahr. Im Vergleich zum Vorjahr (+10,3 %) hat sich der Preisanstieg jedoch deutlich verlangsamt. Mittelfristig bleibt der Anstieg bemerkenswert, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 5 % pro Jahr in den letzten 5 Jahren.
Hohe Wertsteigerungen für renovierte Gebirgsimmobilien
Auf einem Markt mit stagnierenden Preisen ist es jedoch nicht unmöglich, hinsichtlich der Gebirgsvillen einen Mehrwert zu schaffen, versichern die Ökonomen der WKB. Hier ebenso wie überall ist die energetische Renovierung für die Eigentümer zu einer entscheidenden Herausforderung geworden. Dies gilt umso mehr, als Gebäude in Höhenlagen aufgrund des kälteren Klimas und der Verwendung fossiler Heizungen energieintensiver sind und mehr CO2 ausstossen als Gebäude im Flachland.
In diesem Zusammenhang, so versichert die WKB, ermöglicht eine energetische Renovierung Energieeinsparungen und eine Wertsteigerung des Wohnwerts. Unter Berufung auf eine aktuelle Studie von Wüest Partner gehen sie davon aus, dass allein durch den Austausch der fossilen Heizung durch eine Wärmepumpe und die Installation einer Photovoltaikanlage eine durchschnittliche Wertsteigerung von +4,6 % für eine Villa und von +3,1 % für ein Stockwerkeigentum erzielt werden könnte. «In einem Gebirgsort würde dies einer Wertsteigerung von 59’000 Franken für die Villa und 33’500 Franken für die Eigentumswohnung entsprechen».
Olivier Toublan - Immoday.ch