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Immoday
Tout indique que 2023 sera une année plus calme, avec une hausse des coûts de la construction qui va se normaliser, et des rendements qui vont rester stables. Mais les différences entre les différentes régions de Suisse restent importantes.
Le marché immobilier suisse semble être sorti de sa zone de turbulence, déclenchée au début de 2022 par la guerre en Ukraine et la remontée soudaine des taux d'intérêt. La normalisation qui a commencé ces dernières semaines devrait se poursuivre ces prochains mois. C'est du moins la conclusion à laquelle arrivent les experts de PwC, dans leur dernier rapport sur l'immobilier helvétique.
Oublions pour une fois les sujets d'actualités, dont nous avons déjà beaucoup parlé: la hausse des loyers; une nouvelle augmentation probable des taux d'intérêt, qui pourrait entraîner une baisse générale, mais probablement modérée, de la valeur de l'immobilier en Suisse; le taux de chômage bas et la bonne santé de l'économie, relativement à nos voisins; l'immigration nette qui va rester élevée; autant de causes qui vont soutenir la demande pour l'immobilier en général et l'immobilier de location en particulier. Au-delà de ces sujets, donc, les experts de PwC pointent le doigt sur quelques autres tendances intéressantes, dont nous allons faire ici un petit résumé.
Les coûts de la construction se normalisent
Après l'envolée des coûts de la construction et des matières premières observée en 2022, la tendance à la normalisation, observée les trimestres précédents, se poursuit. D'après les experts de PwC, l'indice des coûts de production est actuellement revenu dans la fourchette pré-pandémique de, plus ou moins, 4,0% par an.
Plus précisément, au quatrième trimestre 2022, l'indice du bâtiment et de la construction industrielle a affiché une variation de –8,5% par rapport au trimestre précédent, ce qui équivaut à une variation annualisée de l'indice de 2,8%.
Les taux d'inflation des constructions en pierre et en béton pour les maisons multifamiliales et unifamiliales ont diminué respectivement de –3,7% et –3,9% par rapport au trimestre précédent.
L'indice de ce segment s'établit à un taux d'inflation annuel de 3,6% et 3,5% respectivement.
Retour en grâce des bureaux ?
Malgré un ralentissement à la fin de l'année 2022, et grâce à un premier semestre de très bonne tenue, les loyers des bureaux étaient de nouveau à la hausse sur l'ensemble de l'année dernière. Une légère croissance de 1,1% a été enregistrée, ont calculé les experts de PwC. Cependant, il existe des différences régionales relativement importantes.
Pour l'Arc lémanique, on observe une hausse significative des loyers de 8,2% sur l'ensemble de l'année 2022. La région Suisse méridionale affiche une tendance similaire, avec une progression de 6,6% sur l'ensemble de 2022. Par contre, les régions de Bâle (–7,7%), de la Suisse orientale (–1,1%) et du Mittelland (–0,2%) ont toutes enregistré des baisses au cours des 12 derniers mois.
L'évolution dans la région zurichoise (+0,6%) a montré une stabilité similaire à celle de l'ensemble de la Suisse.
Ceci dit, selon différents sondages, une majorité d'investisseurs immobiliers interrogés s'attendent à une baisse des loyers de bureaux au cours des 12 prochains mois.
Les rendement sont restés stables pour les habitations...
Le rendement total, basé sur un rendement net annuel moyen et une comparaison de la valeur marchande avec 2021, pour les unités multifamiliales était en moyenne de 5,5% en 2022, le même niveau qu'en 2021, assurent les experts de PwC. Comme en 2021, ce rendement total a été divisé à peu près également entre le rendement brut des immeubles et l'appréciation de leur valeur, à respectivement 2,9% et 2,6%.
Au niveau local, les régions de Zurich et du Léman sont arrivées en tête en 2022 avec des rendements totaux de 6,7% (2021: 6,8%) et 5,7% (2021: 4,9%). Les régions de la Suisse orientale, du Mittelland et de Bâle, avec respectivement 5,0% (2021: 5,5%), 4,8% (2021: 4,9%) et 4,0% (2021: 5,1%) ont également enregistré de solides rendements. On observe une performance plus molle dans les régions Jura, Alpes et Suisse méridionale à 2,9% (2021: 5,2%), 2,8% (2021: 3,4%) et 2,5% (2021: 2,8%) respectivement.
... mais aussi pour les bureaux
Grâce à un premier semestre solide, le rendement total des immeubles de bureaux a lui aussi affiché une solide performance de 12,1% l'année dernière (2021: 6,7%). Cela comprend un rendement brut de 3,6% (3,6%) et une appréciation de 8,5 % (3,1%).
La bonne performance du segment des bureaux ne s'est pas limitée aux pôles commerciaux du lac Léman et de Zurich, qui ont affiché des rendements totaux de 17,1% (2,0%) et 12,8% (11,2%) respectivement. La Suisse méridionale, le Mittelland et la Suisse orientale ont également enregistré une forte croissance des rendements de 13,4% (9,1%), 10,1% (0,1%) et 8,4% (7,7%) respectivement. En revanche, le troisième pôle commercial de Suisse, la région de Bâle, a enregistré une croissance plus faible en 2022 à 4,0% (2,1%).
Selon les enquêtes auprès d'investisseurs immobiliers, les valeurs de marché des immeubles de bureaux devraient être sous pression en 2023, dans toutes les régions de Suisse.
Olivier Toublan, Immoday