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Olivier Toublan
Plusieurs fonds ont annoncé des opérations en capital ces dernières semaines, pour des montants que l'on n'avait plus vus depuis 2 ans. Elles se montent, pour l'instant, à presque un milliard de francs pour les deux premiers trimestres. Parallèlement, la première augmentation de capital de l'année a été un succès.
On le savait depuis quelques semaines, avec la baisse de l'inflation et la détente sur le front des taux d'intérêt, la plupart des signaux sont repassés au vert pour les fonds immobiliers. Ce que le marché avait d'ailleurs anticipé, puisque, fin février, les agios ont presque atteint la barre des 19 %. Une progression de quasiment 14 % en 3 mois!
Dans ce contexte, où les institutionnels retrouvent un certain intérêt pour l'immobilier, de nombreux véhicules estiment qu'il est à nouveau temps de lancer faire appel au marché des capitaux pour croître, plutôt que d'augmenter les niveaux d'endettement. Ce qui avait été souvent la stratégie privilégiée ces deux dernières années.
Le retour des poids lourds sur le marché des capitaux
En conséquence, plusieurs augmentations de capital ont été annoncées ces dernières semaines, pour des montants que l'on n'avait plus vus depuis quasiment 2 ans. Ils retrouvent en effet les niveaux d'avant la hausse des taux : 100 millions pour La Foncière, en juin, voire même 200 millions de francs, pour UBS (CH) Mixed Properties SIMA, fin avril. Ces deux opérations signent également le retour des poids lourds historiques sur le marché des capitaux. Au total, l'ensemble des opérations en capital prévues par les véhicules immobiliers suisses pour les deux premiers semestres se montent à quasiment un milliard de francs. C'est déjà plus que l'ensemble des capitaux levés durant toute l'année 2023, un montant qui avait stagnés à 840 millions de francs. Et l'on n'est qu'en début mars !
La première augmentation de capital de l'année a été un succès
Ces véhicules immobiliers qui reviennent sur le marché sont d'autant plus optimiste que la première augmentation de capital de l'année, lancée par Cronos Immo Fund, s'est terminée le 4 mars par un succès. Comme le confirme Hervé Mützenberg, responsable du fonds, la totalité du capital a été souscrite, environ 45 millions de francs.
Dans ce contexte, il n'est pas étonnant de voir les nouvelles opérations se multiplier. Rien que ces derniers jours, le fonds SF Retail Properties Fund a annoncé procéder à une augmentation de capital de 41 millions de francs, qui devrait se terminer mi-mars 2024. Sans oublier Dominicé Swiss Property Fund qui cherche à lever 50 millions de francs jusqu'à mi-avril.
Déjà plus que l'ensemble des capitaux levés en 2023
Cela faisait également longtemps que l'on n'avait plus vu autant de nouveaux véhicules se lancer, avec l'arrivée de la SICAV Avobis Swiss Residential Fund, de Themis Real Estate SICAV et de Viager Suisse SCmPC, toutes trois en mars.
Mais la plus grosse opération programmée, pour l'instant, interviendra au deuxième trimestre, avec les IPO d’Helvetia (CH) Swiss Property Fund et d’Helvetica Swiss Opportunity Fund. Pour une capitalisation totale estimée à un peu plus d'un milliard de francs. On verra comment elle sera accueillie par le marché. On se rappelle que la dernière grosse opération de ce type, l'entrée en bourse du fonds CS 1A Immo PK, avait été un échec, avec une tentative de cotation suspendue en août 2023. Ce qui avait plombé tout le marché.
Olivier Toublan - Immoday.ch