Le nombre de transactions immobilières a chuté de plus de 20%

Si, dans l’ensemble, l’année 2022 a enregistré une nouvelle hausse des prix de l’immobilier, la croissance du dernier trimestre a été très faible, voire négative dans certains endroits. Avec une demande en forte baisse, puisque le nombre de transactions a chuté de plus 20% pour des objets qui mettent plus de temps à se vendre.

La lecture du dernier Baromètre de l’immobilier suisse, publié par RealAdvisor, a du donner quelques sueurs froides aux investisseurs immobiliers: en effet, comme certains le redoutaient, le marché semble sur le point de se retourner. 

Pourtant, en 2022, les prix de l'immobilier ont connu une hausse de 5%, marquant la 20ᵉ année consécutive de hausse des prix, rappellent les spécialistes de RealAdvisor. Mais comme toujours, le diable se cache dans les détails, et si l’on examine d’un peu plus près les performances affichées par le secteur l’année dernière, on constate que la croissance des prix a connu un fort ralentissement au cours du dernier trimestre, avec une augmentation de seulement 0,3% pour les appartements et de 0,6% pour les maisons. Parallèlement, la demande est atone. Le nombre de transactions est en baisse de plus 20% et les objets mettent plus de temps à se vendre.

Des prix qui stagnent ou baissent dans plusieurs villes et cantons

Pire, dans certains cantons et dans certaines grandes villes, on observe déjà une stagnation voire même une baisse des prix. Comme le font remarquer les spécialistes de RealAdvisor, cette tendance peut être clairement observée dans les trois plus grandes agglomérations suisses, où, au dernier trimestre 2022, les prix ont progressé de moins de 0,5% en moyenne. Les prix des villas n’ont augmenté que de +0.1% à Genève, +0.3% à Bâle et de +0.7% à Zurich. Même constat pour les appartements : l’augmentation est à l’arrêt dans ces 3 villes (+0.1% à Genève, +0.2% à Bâle et +0.2% Zurich).

Pour l’instant, seules les villes de Lugano (-0.7% pour les maisons et -1.8% pour les appartements), Winterthour (-0,2% pour les maisons et -0,1% pour les appartements) et Berne (-0,1% pour les appartements) ont dû encaisser une baisse des prix. 

Au niveau des cantons, la plupart ont enregistré une augmentation modérée des prix, généralement inférieure à 1%. Dans seulement deux cas, à Glaris et au Tessin, le prix des maisons a baissé, de -0,3%, au dernier trimestre 2022. 

Estimer une maison ou un appartement en Suisse

Le nombre de transactions baisse et la durée de vente s’allonge.

Cette atonie du marché devrait perdurer ces prochains mois, si l’on en croit le manque d’intérêt de la part des investisseurs, relevé par les experts de RealAdvisor. Pour eux, « le marché immobilier résidentiel a beaucoup changé ces derniers mois, ce qui rend la situation difficile pour les acheteurs potentiels ». Avec la hausse des taux hypothécaires et des coûts de construction, les investissements immobiliers sont devenus plus coûteux, réduisant ainsi le nombre potentiel d’acheteurs. Et comme les vendeurs, quant à eux, ne semblent pas encore prêts à baisser leurs prix, les offres s’accumulent. Le nombre de biens immobiliers disponible à la vente a augmenté de presque 40% entre le début et la fin de 2022. Et ce n’est probablement pas terminé.

Parallèlement, le volume des transactions est en forte baisse. « Au 4ᵉ trimestre 2022, nous observons une baisse de 24% du nombre de transactions enregistrées dans le pays par rapport à la même période un an plus tôt ». À Genève, c’est encore pire, puisque le nombre de transactions a chuté de 30%.

Dernier indice de la faiblesse du marché, les experts de RealAdvisor constatent également une baisse de 30% du nombre de demandes déposées sur les annonces immobilières en ligne. « Le nombre d'acheteurs potentiels diminue, ce qui rend les négociations plus difficiles pour les vendeurs. Cela a un vrai impact sur le temps nécessaire pour vendre un bien immobilier ». 

L’impact négatif sur la demande devrait se poursuivre en 2023

Reste maintenant la question à un milliard : que va-t-il se passer en 2023 ? Pour les experts de RealAdvisor, « la demande sur le marché immobilier résidentiel devrait continuer d’être impactée négativement en 2023 ». D’abord, les taux d’intérêt devraient rester élevés, rendant les investissements immobiliers coûteux pour les acheteurs potentiels. En outre, l’incertitude planant sur l’économie mondiale et sur les marchés financiers devrait avoir un impact négatif sur la demande des acheteurs.

En conséquence, « le nombre d'objets disponibles à la vente devrait continuer d'augmenter durant les prochains mois, reflétant la baisse d’appétit des acheteurs ». Ceci d’autant plus que la majorité des propriétaires ne sont pas pressés de vendre. En effet, comme le remarque RealAdvisor, en Suisse, la grande majorité des emprunteurs (89%) ont une hypothèque à taux fixe en cours, et donc des frais constants, qu’ils peuvent assumer. Ils peuvent donc se permettre d’attendre avant de vendre et surtout refuser de baisser leur prix.

Ce qui n’est pas très bon pour la liquidité du marché, mais excellent pour l’économie en général, puisque, au moins dans le moyen terme, « les prix de l’immobilier résidentiel privé devraient rester stables dans la plupart des marchés, au niveau suisse ». Même si, « dans certaines régions moins dynamiques, une baisse des prix pourrait s’amorcer ».

Finalement, le seul risque à long terme, c’est l’inflation. Ces derniers mois, elle semble se ralentir, mais elle reste au-dessus de l’objectif de 2%, fixé par la BNS. Si la situation perdure, la Banque nationale pourrait être à nouveau contrainte de relever ses taux directeurs. Et ceci « pourrait provoquer une vraie crise immobilière, avec une diminution considérable de la valeur des actifs immobiliers », préviennent les experts de RealAdvisor.

Olivier Toublan, Immoday