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Après plusieurs mois de stagnation, les fonds immobiliers non cotés ont progressé en octobre, de 0,66%. Ce qui permet à l'agio moyen de redevenir positif, à 0,28%. Depuis le début de l'année leur progression est de +7,35%, moins que l'indice SWIIT, mais mieux que le SMI. Quant aux investisseurs, ils sont toujours intéressés par cette catégorie d'actifs, avec de nombreuses opérations en capital réussies depuis le début de l'année.
Les fonds immobiliers non cotés ont affiché une hausse de +0,66% au mois d'octobre. Depuis le début de l'année, la performance est de +7,35%. C'est mieux que le SMI (+5,6%, fin octobre), mais moins que l'indice SWIIT (+12,4%). "Cet écart de performance n’est pas exceptionnel", explique Bruno Mathis, responsable de l'Immo Desk de la BCV. Il nuance légèrement la progression des fonds non cotés en rappelant "que l’effet NAV du CS 1a Immo PK est venu améliorer la performance de l’univers des fonds non cotés en début d’année".
Quoi qu'il en soit, cette hausse d'octobre permet aux fonds non cotés de retrouver un agio moyen positif, de 0,28%, selon les données publiées par la BCV. Loin de l'agio moyen des fonds cotés, qui a dépassé les 29%.
Ceci dit, cet agio faible est aussi, pour bon nombre d'investisseurs institutionnels, un des atouts des fonds non cotés. Ils peuvent ainsi payer la valeur réelle du portefeuille immobilier, sans prime. Tout comme une volatilité nettement plus faible, aux alentours de 4%, alors que celle des fonds cotés est proche des 10%. Quant aux problèmes de liquidité, un des gros handicaps des véhicules non cotés, il est moins important pour des institutionnels qui conservent leurs positions pendant des années voire des décennies.
Plusieurs augmentations de capital en cours
Preuve de cet intérêt des investisseurs, la plupart des opérations en capital menées par les fonds non cotés ont été conclues avec succès cette année, même si les montants demeurent relativement modestes. On l'avait vu en juillet lors de l'arrivée sur le marché des fonds non cotés de Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Commercial Income, qui avait réussi à lever 54 millions de francs. On l'avait également constaté avec les nombreuses augmentations de capital qui se sont conclues ces derniers mois.
En outre, plusieurs sont encore en cours. D'abord Akara Swiss Diversity Property Fund, qui cherche 80 millions de francs. Ensuite, Pure Swiss Opportunity REF veut lever 50 million de francs. StoneEdge SICAV cherche 33 millions de francs et enfin Comunus SICAV, qui vient d'annoncer une augmentation de capital, de 40 à 50 millions de francs, pour acquérir une série d'immeubles entre Vevey et Lausanne. Avant une entrée en Bourse prévue pour 2025.
Nouvelle stratégie pour les augmentations de capital
À noter que, mis à part StoneEdge SICAV, tous ces fonds avaient déjà bouclé une augmentation de capital cette année. Cela semble être d'ailleurs la nouvelle tendance pour les fonds non cotés. Comme nous l'ont expliqué plusieurs gérants, si les investisseurs sont de nouveau clairement intéressés, ils restent extrêmement attentifs.
Dès lors, et particulièrement pour un fonds non coté, pour les convaincre, l'augmentation de capital doit permettre d'acquérir un pipeline d'immeuble, si possible déjà sécurisés. Ce qui explique des opérations aux montants moins élevés, mais plus fréquentes. Au vu de son succès, cette stratégie prudente fonctionne, avec une dizaine d'opérations en capital cette année réalisées par les fonds non cotés, pour un montant total d'environ 480 millions de francs ( y compris celles qui ne sont pas encore bouclées).
Ce qui n'est pas négligeable. Sauf quand on compare ce chiffre aux opérations menées par les fonds cotés. Ces derniers ont lancé, depuis le début de l'année, une vingtaine d'augmentations de capital, pour un montant de plus de 2,3 milliards de francs.
Plusieurs belles performances ces dernières semaines
Si l'on examine avec un peu plus d'attention le comportement des fonds non cotés ces dernières semaines, la BCV distingue les gains de Mobifonds Swiss Property (+7,17%), de Pure Swiss Opportunity REF (+5,63%) et de Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+2,70%). La banque remarque aussi que les performances négatives ont été limitées au cours du mois d’octobre.
Néanmoins, certaines décotes restent importantes, en particulier Helvetica Swiss Opportunity Fund (un disagio de -10,5%), sachant qu'il est toujours prévu que ce fonds entre en bourse d'ici la fin de l'année avant de fusionner, début 2025, avec Helvetica Swiss Commercial Fund.
La situation est tout autre pour Raiffeisen Futura Immo Fonds, qui bénéficie d'une prime de 14% et Admicasa Real Estate Fund de 10,4%. Les deux meilleurs agios du secteur des fonds non cotés.
Rédaction - Immoday.ch