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Rédaction
Nach mehreren Monaten der Stagnation legten die nicht kotierten Immobilienfonds im Oktober 0,66% zu. Damit ist das durchschnittliche Agio wieder positiv (+0,28%). Seit Jahresbeginn (YTD) legten die nicht kotierten Fonds um 7,35% zu. Das ist weniger als der SWIIT-Index, aber mehr als der SMI. Das Interesse der Investoren an dieser Anlagekategorie ist ungebrochen: Seit Jahresbeginn wurden zahlreiche Kapitalmassnahmen erfolgreich durchgeführt.
Die nicht kotierten Immobilienfonds legten im Oktober um 0,66% zu. Ihre YTD-Performance beläuft sich auf 7,35%. Damit schneiden sie besser ab als der SMI (YTD-Performance per Ende Oktober: +5,6%), aber weniger gut als der SWIIT-Index (+12,4%). «Diese Performancedifferenz ist nicht aussergewöhnlich», erklärt Bruno Mathis, Leiter des Immo Desk der BCV. Er weist darauf hin, «dass der NAV-Effekt des CS 1a Immo PK die Performance des Universums der nicht kotierten Fonds zu Beginn des Jahres verbessert hat» und relativiert so den Zuwachs der nicht kotierten Fonds etwas.
Wie dem auch sei, dank diesem Zuwachs im Oktober ist das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds wieder in den positiven Bereich vorgestossen (+0,28%), wie aus den von der BCV veröffentlichten Zahlen hervorgeht. Es ist es aber immer noch weit entfernt vom durchschnittlichen Agio der kotierten Fonds, das über 29% liegt.
Dieses niedrige Agio ist für viele institutionelle Anleger jedoch auch einer der Vorteile der nicht kotierten Fonds. Sie zahlen so den realen Wert des Immobilienportfolios – ohne Aufschlag. Auch die Volatilität ist mit rund 4% deutlich geringer als diejenige der kotierten Fonds, die bei fast 10% liegt. Und die mangelnde Liquidität – ein grosser Nachteil der nicht kotierten Vehikel – spielt für die institutionellen Anleger keine zentrale Rolle, da sie ihre Positionen jahre-, wenn nicht gar jahrzehntelang halten.
Mehrere Kapitalerhöhungen sind im Gange
Ein Beweis für das Interesse der Anleger: Die meisten Kapitalmassnahmen der kotierten Fonds dieses Jahr waren erfolgreich, auch wenn die Summen nach wie vor relativ bescheiden sind. Dies war beispielsweise bei der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Commercial Income der Fall, die bei ihrer Lancierung im Juli 54 Millionen Franken aufnahm. Das gleiche Phänomen war bei den zahlreichen Kapitalerhöhungen zu beobachten, die in den letzten Monaten abgeschlossen wurden.
Einige sind im Übrigen immer noch im Gange. Der Akara Swiss Diversity Property Fund beispielsweise will 80 Millionen Franken aufnehmen. Der Pure Swiss Opportunity REF will sich 50 Millionen Franken beschaffen. Die StoneEdge SICAV strebt 33 Millionen Franken an und die Comunus SICAV hat gerade eine Kapitalerhöhung über 40 bis 50 Millionen Franken angekündigt, um eine Reihe von Liegenschaften zwischen Vevey und Lausanne zu erwerben, bevor sie voraussichtlich 2025 an die Börse geht.
Neue Strategie für Kapitalerhöhungen
Mit Ausnahme der StoneEdge SICAV haben all diese Fonds dieses Jahr bereits eine Kapitalerhöhung abgeschlossen. Dies scheint einer neuer Trend bei den nicht kotierten Fonds zu sein. Wie uns mehrere Fondsmanager erklärt haben, bekunden die Investoren zwar wieder ganz klar Interesse, bleiben aber sehr vorsichtig. Um sie zu überzeugen, muss die Kapitalerhöhung – insbesondere bei einem nicht kotierten Fonds – zum Erwerb einer wenn möglich bereits gesicherten Pipeline von Liegenschaften dienen.
Dies ist der Grund, weshalb die Kapitalerhöhungen in kleinerem Umfang, dafür aber häufiger durchgeführt werden. Diese vorsichtige Strategie zeitigt Früchte: Die nicht kotierten Fonds haben dieses Jahr rund ein Dutzend Kapitalmassnahmen mit einem Gesamtvolumen von rund 480 Millionen Franken durchgeführt (einschliesslich der Kapitalmassnahmen, die noch laufen).
Das ist nicht unerheblich – es sei denn, man vergleicht diese Zahl mit den Kapitalmassnahmen der kotierten Fonds. Diese haben seit Jahresbeginn rund 20 Kapitalerhöhungen durchgeführt und so insgesamt mehr als 2,3 Milliarden Franken aufgenommen.
Mehrere ansprechende Performances in den letzten Wochen
Laut dem Marktbericht der BCV haben in den letzten Wochen insbesondere der Mobifonds Swiss Property (+7,17%), der Pure Swiss Opportunity REF (+5,63%) und der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+2,70%) gut abgeschnitten. Die Bank weist zudem darauf hin, dass sich im Oktober die negativen Performances in Grenzen hielten.
Dennoch bleiben einige Disagios hoch, insbesondere dasjenige des Helvetica Swiss Opportunity Fund (-10,5%), der noch bis Ende Jahr an die Börse gehen sollte, bevor er Anfang 2025 mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund zusammengelegt wird.
Ganz anders sieht es beim Raiffeisen Futura Immo Fonds und beim Admicasa Real Estate Fund aus, die mit +14% bzw. +10,4% die zwei höchsten Agios im Segment der nicht kotierten Fonds aufweisen.
Redaktion Immoday.ch