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Lorsqu’il place ses avoirs dans un fonds immobilier, l’investisseur bénéficie du savoir-faire et de l’expertise d’une banque dépositaire qui non seulement accompagne la création du produit, mais en surveille le fonctionnement tout au long de sa vie.
Dans un environnement de taux négatifs, les fonds immobiliers attirent de nombreux investisseurs privés ou institutionnels à la recherche de rendements stables et de volatilité contenue. Investir dans l'immobilier par le biais d'un fonds de placement présente de nombreux avantages: une diversité dans le choix de ses placements ainsi que des compétences du marché au travers d’un parc immobilier diversifié, d’une gestion professionnelle, de la surveillance par la FINMA ou encore d’une fiscalité attractive.
Pour qu’un fonds de placement puisse remplir sa fonction dans un portefeuille, il doit évoluer de manière saine et contrôlée. Ce qui signifie notamment qu’il doit respecter une législation qui s’est considérablement densifiée depuis la crise de 2008. Les fonds immobiliers ne pourraient ainsi exister sans une banque dépositaire, conservatrice des actifs du fonds et gardienne du temple. Elle accompagne tout placement collectif durant sa vie quotidienne sur les marchés: organisation du marché des parts pour les fonds non cotés en bourse, opérations sur le capital, surveillance des décisions de placement et du calcul de la valeur nette d’inventaire ou encore services de paiements.
Expertise globale
Les fonds de placement sont l’un des produits financiers les plus réglementés. En créer demande une expertise globale permettant non seulement d’analyser le projet sous l’angle commercial, financier et immobilier, mais également de sélectionner les formules fiscales et juridiques les plus optimales. Véritable partenaire durant ces étapes cruciales de structuration, la banque dépositaire assure ensuite la garde des actifs qu’il possède. Elle va ainsi vérifier l’existence et la bonne propriété des biens contenus dans le fonds auprès du Registre foncier. À elle aussi de contrôler que le fonds respecte la loi fédérale sur les placements collectifs (LPCC). Le tout en collaboration avec les autres intervenants de la chaîne de contrôle, que ce soit les auditeurs externes, les sociétés de direction de fonds ou les experts chargés de l’estimation des immeubles.
Pour assumer ses tâches et missions, une banque dépositaire se doit d’être dotée d’une solide expérience et riche d’experts qualifiés. En Suisse, une dizaine de banques sont réellement actives en tant que banques dépositaires de fonds immobiliers. La seule licence bancaire ne suffit pas, l’institut doit aussi être autorisé à exercer par la FINMA. L’autorité de surveillance des marchés financiers demande que la banque dépositaire soit capable de garantir une activité irréprochable et de disposer d’une organisation adéquate. Ce qui signifie notamment que la banque dépositaire soit totalement indépendante de l’activité de gestion de fonds et dispose d’une substance suffisante en nombre de collaborateurs qualifiés.
Conditions-cadres en mouvement
L’univers des fonds immobiliers doit aujourd’hui compter avec les pressions qui entourent notamment l’immobilier de rendement. Les autorités monétaires et de surveillance craignent en effet une surchauffe dans ce secteur. Au-delà du débat actuel sur le niveau de valorisation des immeubles, la transformation d’une propriété immobilière directe vers une détention indirecte, soit le processus de titrisation, demeure une tendance de fond. Ce changement pourrait d’ailleurs être soutenu par une proposition du Conseil fédéral qui vise à améliorer l’attractivité des produits de placement suisses. Cette nouvelle catégorie appelée Limited Qualified Investment Funds (L-QIF) sera libérée de plusieurs contraintes en matière de placement et pourra être commercialisée à des investisseurs qualifiés sans autorisation préalable de la FINMA. Si la création des L-QIF est acceptée par les Chambres fédérales, la FINMA n’interviendra plus comme surveillante directe de ces produits, mais uniquement de manière indirecte sur les détenteurs de licences, dont la banque dépositaire. Le rôle de cette dernière pourrait ainsi gagner en importance dans la protection des intérêts des investisseurs.