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Immobilier
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Olivier Toublan, Immoday.ch
Pour Manuel Leuthold, président de COPTIS et de la BCGE, les petits fonds vont devoir redoubler d'inventivité pour concurrencer le nouveau colosse issu de la fusion entre Credit Suisse et UBS. Les autorités de régulation vont probablement renforcer la réglementation face à cette nouvelle donne, pour éviter tout dérapage. Mais elles devront néanmoins veiller à ne pas mettre des bâtons dans les roues des petits acteurs dynamiques.
Manuel Leuthold est un homme aux multiples casquettes, dont plusieurs nous intéressent au sujet des fonds immobiliers en Suisse. D'abord celle de président de COPTIS, l'Association suisse des professionnels de la titrisation immobilière. Ensuite celle de Président du Conseil d'administration de la Banque cantonale de Genève, un établissement lui-même promoteur de fonds de placement immobiliers. Et qui donc, à ce titre comme à plusieurs autres, va se retrouver en concurrence avec le nouveau géant bancaire créé par la fusion entre Credit Suisse et UBS.
Manuel Leuthold, de quelle manière le paysage de l'immobilier titrisé va-t-il changer en Suisse après cette fusion entre Credit Suisse et UBS ?
Ce n'est pas une question facile. On avait deux acteurs avec une position forte dans ce marché, et on se retrouve avec un seul. Le changement est important. Ceci dit, pour l'instant, pas grand monde ne parle de l'immobilier titrisé dans cette fusion. Il est vrai que c'est un petit segment d'affaires, extrêmement annexe dans cette vaste problématique de la disparition de Credit Suisse. D'autant plus que cette fusion ne modifie pas la taille globale du marché de l'immobilier titrisé en Suisse, et que les véhicules d’investissement ont leur vie propre qui, par définition, continue.
Une fusion des fonds Credit Suisse et UBS est-elle la solution la plus probable ?
C’est la question qui se pose désormais : comment les fonds Credit Suisse vont-ils être absorbés par UBS ? Chacune des deux entités va-t-elle garder son indépendance ? Va-t-on assister à des fusions de fonds ? Ce n'est pas impossible, puisque, ces dernières années, la tendance a été à regrouper les petits fonds. C'est d'ailleurs plus rationnel, du point de vue de la gestion du fonds. Mais fusionner des fonds ne va pas sans obstacle, en matière juridique ou fiscale, par exemple.
Que va faire COPTIS avec cette nouvelle donne ?
Notre association, Coptis, va être très attentive à la manière dont les autorités financières vont gérer cette nouvelle situation. Pour que la future réglementation tienne compte aussi des plus petits acteurs, et pas seulement de ce nouveau géant. Il y a un risque, en effet, pour éviter tout nouveau dérapage, que la réglementation soit renforcée, et devienne plus dure pour les petits acteurs du secteur. Ce qui pourrait obérer leur développement, et surtout leur créativité. Une chose qu'il faut absolument éviter, puisque ce sont souvent ces petits fonds, obligés d'être inventifs pour attirer les investisseurs, qui dynamisent tout le secteur.
Une possibilité serait qu'UBS vende certains des fonds Credit Suisse, les moins intéressants.
Je ne vois pas la rationalité d'une telle opération. L'Asset Management, c'est aussi une question de volume. Gérer un fonds nécessite toute une série de compétences professionnelles, réunies autour de l'équipe de gestion. Avec, au final, un effet d'échelle important. Dans cette optique, l'opération la plus rationnelle pour UBS serait de faire grossir ses fonds en les regroupant, voire en les fusionnant avec ceux de Credit Suisse, ce qui permettrait des gains d'efficacité et des économies d'échelle. Plus le fonds est important, plus il est intéressant financièrement pour ceux qui le gèrent, mais aussi pour les clients à qui on peut offrir des TER plus bas. Sans compter une organisation plus efficace en matière de gestion des immeubles et de rénovations. Plus le parc immobilier est grand et meilleures sont les conditions que les gestionnaires du parc peuvent obtenir des fournisseurs, par exemple.
La nouvelle entité aura une position dominante. Les autorités doivent-elles intervenir ?
Je pense qu'il faut laisser faire le marché. Il aura la capacité de s'adapter à cette nouvelle situation, pour trouver un nouvel équilibre, qui satisfasse tout le monde. De toute manière, la nouvelle situation ne change pas grand-chose pour les petits fonds, qui devaient déjà faire face à des colosses. Plus que jamais, ils vont devoir apporter une réelle valeur ajoutée s'ils veulent convaincre les investisseurs. Dans ce contexte, pour les gestionnaires de fonds, faire preuve de créativité sera de plus en plus nécessaire. Mais attention, je le répète, la régulation ne doit pas mettre de barrière à cette créativité des petits acteurs.
C'est ce qui se passe déjà ?
Oui, avec, par exemple, des restrictions relatives au taux d'endettement. Elles privilégient clairement les grands fonds par rapport aux plus petits. Il faut espérer qu'après cette fusion, et le probable tour de vis réglementaire qui va suivre, les petits fonds ne seront pas, à nouveau, prétérités.
Les investisseurs ne vont-ils pas se tourner automatiquement vers les fonds UBS, plus grands et plus liquides ?
Pas forcément, car les investisseurs cherchent aussi une certaine diversification. D'une part, ils ne veulent pas mettre tous leurs œufs dans le même panier, chez un seul émetteur, et d'autre part, ils apprécient des véhicules d'investissement plus petits, avec des stratégies différentes, et des angles d'attaque plus originaux. Je pense en particulier que les caisses de pensions devront diversifier leurs investissements immobiliers pour des raisons de limites de concentration notamment. Elles auront besoin de plus petits acteurs. Pour ceux-ci ce sera une chance de se développer !
Olivier Toublan, Immoday