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Immoday
Nicolas Di Maggio, CEO de Swiss Finance & Property AG (SFP), dirige une équipe spécialisée de gestionnaires de portefeuille qui investit dans un large éventail de placements immobiliers cotés et non cotés ainsi que dans des sociétés immobilières.
Dans un entretien avec Immoday.ch, il analyse la situation actuelle de l'économie suisse et du marché immobilier et donne ses perspectives.
Nicolas Di Maggio, comment jugez-vous la situation économique en Suisse ?
Par rapport à de nombreux autres pays, l'économie suisse a mieux surmonté les crises des 20 dernières années. Notre capacité d'innovation et de production est restée en grande partie intacte, ce qui se reflète également dans la force du franc suisse. De plus, avec environ 1%, la Suisse enregistre l'un des taux d'immigration les plus élevés au monde. Au cours des dix dernières années, environ 500'000 ménages supplémentaires sont venus s'installer, soit à peu près autant que de nouveaux logements mis sur le marché durant la même période.
Pourtant, nous n'avons pas construit suffisamment, ce qui a entraîné une pénurie presque chronique. Les faibles taux de vacance ne sont pas seulement observés dans les villes, mais aussi de plus en plus dans les régions périphériques. Grâce au télétravail, de nombreux travailleurs sont prêts à accepter des trajets pendulaires plus longs les autres jours. La croissance démographique s'accompagne d'une augmentation quasi continue de l'emploi dans le secteur des services. Ces nouveaux habitants, qui sont aussi des consommateurs, augmentent la demande de bureaux et de surfaces de vente. Cela profite à l'immobilier commercial, qui enregistre également des taux de vacance en baisse depuis plusieurs années.
Quels sont les secteurs particulièrement attractifs, où voyez-vous les gagnants en 2025 ?
L'environnement de taux d'intérêt bas depuis longtemps a fait de l'immobilier une classe d'actifs attractive. Fin 2024, les agios pour les fonds immobiliers cotés étaient de 32,5%, proches du pic de 35% atteint il y a dix ans, lorsque la BNS a supprimé le taux plancher avec l'euro et introduit une politique de taux négatifs. Avec la baisse des taux d'intérêt, les investisseurs acceptent de plus en plus des rendements de l'ordre de 1,6% à 2,0% pour l'immobilier résidentiel de premier ordre.
Compte tenu des sommets actuels des marchés boursiers, l'immobilier continuera à occuper une place de choix dans l'allocation d'actifs, en particulier pour les caisses de pension qui ont besoin de revenus stables et prévisibles. Le segment des fonds non cotés et des fondations de placement devrait également faire partie des gagnants en 2025.
Grâce à des taux d'intérêt plus bas et à des évaluations plus élevées, nous nous attendons en outre à une reprise du marché des transactions, ce qui ouvre des opportunités supplémentaires. Cet environnement attrayant permet aux fonds d'absorber efficacement les rachats de parts ou d'optimiser les portefeuilles de manière ciblée - par exemple en vendant des immeubles non conformes.
Où voyez-vous des défis pour 2025 ?
Les agios élevés dans le secteur du logement restent un facteur important. Mais les interventions politiques ainsi que les nombreuses possibilités d'oppositions, qui pourraient par exemple entraver la mise en œuvre de la trajectoire de réduction du CO₂, font également partie des grands défis.
Un sujet important qui nous occupera bientôt est le taux d'intérêt de référence pour les loyers. Après les deux hausses de ces dernières années, nous nous attendons à une baisse en mars. Alors que de telles baisses n'ont souvent eu qu'un faible impact par le passé, nous nous attendons cette fois à un nombre nettement plus élevé de locataires qui demanderont les ajustements correspondants. Mais nous ne considérons pas cela comme un problème, car la demande reste si stable que l'impact sur l'ensemble du marché devrait être faible.
Comment SFP se positionne-t-il pour l'avenir ?
SFP est très bien positionné dans le domaine de la gestion d'actifs indirecte. Nous avons fortement investi dans le développement de nos collaborateurs et dans la mise en place d'une équipe de gestion de portefeuille compétente. En effet, la complexité du marché s'est nettement accrue, raison pour laquelle nous employons aujourd'hui une équipe d'experts qui se penchent activement sur des thèmes comme l'ESG, l'impact des stratégies de financement, les trajectoires de réduction du CO₂ ou les différences régionales du marché.
Notre objectif reste la réalisation d'un alpha positif pour nos investisseurs. Nous sommes particulièrement heureux des prix décernés par Lipper pour l'excellente performance de nos fonds «SF Property Securities Fund» et «SF Property Selection Fund» sur 3 et 5 ans, respectivement. Nous souhaitons poursuivre ce modèle de réussite en 2025 et poursuivre notre chemin vers la croissance.
Rédaction-Immoday.ch