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Immoday
Nicolas Di Maggio ist CEO der Swiss Finance & Property AG (SFP) und leitet ein spezialisiertes Team von Portfolio-Managern, das in ein breites Spektrum an kotierten und nicht kotierten Immobilienanlagen sowie Immobiliengesellschaften investiert. Im Gespräch mit Immoday.ch analysiert er die aktuelle Lage der Schweizer Wirtschaft und des Immobilienmarkts und gibt einen Ausblick.
Wie beurteilen Sie die Wirtschaftslage in der Schweiz?
Nicolas Di Maggio: Im Vergleich zu vielen anderen Ländern hat die Schweizer Wirtschaft die Krisen der letzten 20 Jahre besser bewältigt. Unsere Innovations- und Produktionskraft blieb weitgehend unbeschadet, was sich auch in der Stärke des Schweizer Frankens widerspiegelt. Zudem verzeichnet die Schweiz mit rund 1 % eine der höchsten Zuwanderungsraten weltweit. In den letzten zehn Jahren sind etwa 500'000 Haushalte hinzugekommen – etwa so viele wie neue Wohnungen, die im selben Zeitraum auf den Markt kamen. Dennoch wurde nicht genügend gebaut, was zu einer fast chronischen Knappheit führte. Tiefe Leerstandsraten sind nicht nur in Städten, sondern zunehmend auch in peripheren Gebieten zu beobachten. Durch Homeoffice sind viele Arbeitnehmende bereit, an den übrigen Tagen längere Pendelwege in Kauf zu nehmen. Die wachsende Bevölkerung geht einher mit einer nahezu kontinuierlichen Zunahme der Beschäftigung im Dienstleistungssektor. Diese neuen Einwohner, die zugleich auch Konsumenten sind, steigern die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen. Dies kommt den Gewerbeimmobilien zugute, die seit mehreren Jahren ebenfalls sinkende Leerstandsquoten verzeichnen.
Welche Bereiche sind besonders attraktiv, wo sehen Sie die Gewinner im Jahr 2025?
Nicolas Di Maggio: Das seit längerem tiefe Zinsumfeld hat Immobilien zu einer attraktiven Anlageklasse gemacht. Ende 2024 lagen die Agios für kotierte Immobilienfonds bei 32,5 %, nahe dem Höchststand von 35 %, der vor zehn Jahren erreicht wurde, als die SNB den Mindestkurs zum Euro aufhob und eine Negativzinspolitik einführte. Mit sinkenden Zinsen akzeptieren Investoren zunehmend auch Renditen im Bereich von 1,6 % bis 2,0 % für erstklassige Wohnimmobilien.
Angesichts der aktuellen Höchststände auf den Aktienmärkten werden Immobilien weiterhin einen festen Platz in der Asset-Allokation einnehmen – insbesondere für Pensionskassen, die auf stabile und planbare Erträge angewiesen sind. Auch das Segment der nicht kotierten Fonds sowie der Anlagestiftungen dürfte 2025 zu den Gewinnern gehören. Dank tieferer Zinsen und höherer Bewertungen erwarten wir zudem eine Belebung des Transaktionsmarkts, was zusätzliche Chancen eröffnet. Das attraktive Umfeld ermöglicht es Fonds, Rückgaben von Anteilen effizient zu absorbieren oder Portfolios gezielt zu optimieren – etwa durch den Verkauf von nicht konformen Liegenschaften.
Wo sehen Sie Herausforderungen für 2025?
Nicolas Di Maggio: Die hohen Agios im Wohnbereich bleiben ein wichtiger Faktor. Aber auch politische Eingriffe sowie die zahlreichen Möglichkeiten von Einsprachen, die beispielsweise die Umsetzung des CO₂-Absenkpfades behindern könnten, gehören zu den grossen Herausforderungen.
Ein wichtiges Thema, das uns bald beschäftigen wird, ist der Referenzzinssatz für Mieten. Nach den zwei Erhöhungen in den letzten Jahren rechnen wir im März mit einer Senkung. Während solche Senkungen in der Vergangenheit oft nur geringe Auswirkungen hatten, erwarten wir diesmal eine deutlich höhere Zahl von Mietern, die entsprechende Anpassungen einfordern werden. Das sehen wir jedoch nicht als problematisch, da die Nachfrage so stabil bleibt, dass die Auswirkungen auf den Gesamtmarkt gering sein dürften.
Wie ist SFP für die Zukunft aufgestellt?
Nicolas Di Maggio: Die SFP ist im Bereich des indirekten Asset-Managements hervorragend positioniert. Wir haben stark in die Entwicklung unserer Mitarbeitenden und den Aufbau eines kompetenten Portfolio-Management-Teams investiert. Denn die Komplexität des Markts hat deutlich zugenommen, weshalb wir heute ein ganzes Team von Experten beschäftigen, das sich intensiv mit Themen wie ESG, den Auswirkungen von Finanzierungsstrategien, CO₂-Absenkpfaden oder regionalen Marktunterschieden auseinandersetzt.
Unser Ziel bleibt die Erzielung eines positiven Alphas für unsere Investoren. Besonders freuen wir uns über die von Lipper verliehenen Awards für die ausgezeichnete Performance unserer Fonds «SF Property Securities Fund» und «SF Property Selection Fund» über 3 bzw. 5 Jahre. Dieses Erfolgsmodell möchten wir 2025 weiterführen und unseren Wachstumspfad konsequent fortsetzen.
Redaktion-Immoday