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Immoday
Alors que le marché était encore quasi inexistant il y a 25 ans, on compte aujourd'hui 225 fonds immobiliers cotés en Asie, avec des actifs sous gestion d'environ 250 milliards de dollars. Ces dernières années, la progression a été particulièrement spectaculaire en Chine et en Inde. Petit tour d'horizon des principaux marchés asiatiques, qui affichent des rendements souvent très élevés comparés à la Suisse, avec aussi, parfois, des disagios faramineux.
Un récent rapport de Cushman & Wakefield fait le point sur le marché des fonds immobiliers cotés en Asie. Un marché assez jeune, puisque les premiers fonds sont apparus en bourse, au Japon, au début des années 2000 seulement. Mais un marché qui a aussi rapidement pris de l'ampleur, puisque, fin 2023, on comptait un total de 225 véhicules immobiliers (REITs) sur le marché asiatique, avec une capitalisation boursière de 250 milliards de dollars US (pour rappel, le marché suisse compte une soixantaine de véhicules immobiliers cotés, pour une capitalisation boursière totale d'environ 80 milliards de francs).
Avec trois marchés principaux, le Japon, Singapour et Hong Kong.
Ceci dit, ces dernières années, ce sont des pays comme l'Inde et surtout la Chine qui booment, avec une croissance qui devrait se poursuivre sur le long terme grâce à l'amélioration de l'environnement réglementaire ainsi qu'à un soutien politique continu, assure Catherine Chen, de Cushman & Wakefield. Sur le court terme, suite à la baisse des devises et de la valorisation des immeubles, parallèlement à la hausse des taux d'intérêt, c'est une autre affaire.
Nouvelle accélération en Chine depuis janvier
En Chine, le marché des fonds placements immobiliers s'est ralenti en 2023, avec seulement 5 nouveaux lancements. Il y en avait plus du double les années précédentes. Ceci dit, remarque Catherine Chen, le marché semble avoir absorbé les mauvaises nouvelles, et, entre janvier et avril 2024, on a observé l'arrivée de sept nouveaux véhicules. Fin avril 2024, il existait 36 fonds de placements immobiliers cotés en Chine, en majorité concentrés sur le résidentiel, pour une capitalisation totale de 15 milliards de dollars., en hausse de 25 % par rapport à 2022. En avril 2024, les fonds d'immobilier résidentiel affichaient un rendement de distribution moyen de 4,8 %, et ceux qui se focalisaient sur les infrastructures de 8,7 %.
Un marché encore petit mais qui boome en Inde
En 2023, l'Inde a vu l'apparition du premier fonds coté uniquement consacré à l'immobilier commercial, dans un marché qui a connu une forte progression, de 31 % d'une année sur l'autre. Ceci dit, le marché reste minuscule, avec seulement 4 véhicules cotés, pour une capitalisation totale d'environ 10 milliards de dollars. C'est peu, mais il faut se souvenir, précise Christine Chen, que le premier fonds de placement immobilier n'a été coté qu'en 2021 en Inde. Trois de ces véhicules sont consacrés à l'immobilier de bureau, qui souffre, en Inde comme ailleurs, et le quatrième à l'immobilier commercial.
Plus gros marché asiatique, le Japon est à la peine
Au Japon, la situation est nettement plus difficile, avec la disparition de 3 véhicules cotés en 2023, suite à des fusions, pour permettre des baisses de coûts et une augmentation de la liquidité. En fait, le marché japonais des fonds de placement immobiliers ne se porte pas vraiment bien, puisque les 58 fonds cotés, affichaient un disagio moyen d'environ -10% en 2023, en baisse par rapport à 2022, et un rendement total de -0,3 %. Pourtant, dans ce pays, les taux d'intérêt sont restés relativement bas. Quoi qu'il en soit, le marché japonais reste de loin le plus grand de toute l'Asie, avec une capitalisation totale de 110 milliards de dollars et un rendement de distribution moyen de 4,5 %. En hausse par rapport à 2022. Fin 2023, le spread avec les obligations gouvernementales à 10 ans était de 390 points.
Calme plat et disagio à Singapour
À Singapour, c'est le calme plat, puisque l'on n'a observé aucun nouveau lancement de véhicule immobilier coté en 2023. En outre, ce sont surtout les commerces, la logistique et les centres de données qui ont été favorisés par les investisseurs. Ils pouvaient choisir en 40 fonds cotés, pour une capitalisation totale de 76 milliards de dollars et un rendement de distribution moyen de 7,1 %, en baisse par rapport à 2022. Ce qui signifie un spread de 410 points avec les obligations gouvernementales à 10 ans. Avec un rendement total de 7 % en 2023. Et pourtant, malgré cette performance, le disagio moyen du secteur reste de -22 %, stable par rapport à 2022.
Décote faramineuse à Hong Kong
À Hong Kong également, comme en Chine continentale, l'immobilier connaît certaines difficultés. Dans ce contexte difficile, il n'y a eu aucun lancement de nouveau fonds l'année dernière. Le gouvernement a d'ailleurs annoncé des simplifications réglementaires et des allègements fiscaux pour doper le marché, qui se limite aujourd'hui à 11 véhicules, pour une capitalisation totale de 21 milliards de dollars et un rendement de distribution moyen de 8,5 %, en hausse par rapport à 2022. Donc un spread de 480 points avec les obligations gouvernementales à 10 ans. Ceci dit, comme le précise Catherine Chen, ce rendement élevé est principalement dû à la forte chute en bourse des fonds immobiliers cotés, de - 23 % en 2023, après une baisse quasiment identique en 2022 également. Au final, le secteur accuse un disagio moyen faramineux de -64 %, en baisse par rapport à 2022 ! Ceci dit, rassure Christine Chen, les premiers mois de l'année 2024 ont été nettement plus positifs. Ce qui représente peut-être de belles opportunités pour les investisseurs courageux.