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Immoday
Immobilis Consulting und Estimafonds spannen zusammen, um ihre einzigartige Methode zur Immobilienschätzung in grösserem Massstab anzubieten. Da diese Methode auf einer detaillierten Analyse beruht, kann sie der Realität vor Ort besser Rechnung tragen.
Gemeinsam für das Beste und für die Zukunft! In der Welt der Immobilienbewertung war das prägende Ereignis des Jahresbeginns das Erscheinen eines neuen Akteurs: Zwecks strategischer Zusammenarbeit bündeln Immobilis Consulting und Estimafonds ihre Stärken. «Durch den Zusammenschluss dieser beiden Unternehmen können wir am Markt als das grösste Büro für Immobiliengutachten der Romandie auftreten», freut sich Gregory Buchs, Chef von Immobilis Consulting, der Firma, die ihren Namen dem neu gegründete Joint Venture mit Sitz in Bussigny abtritt.
Neben dem Namen erbt die Aktiengesellschaft auch einen ausgezeichneten Ruf, der auf der soliden fünfzehnjährige Erfahrung und dem breiten Spektrum an Kompetenzen gründet, welche die beiden Firmen im Laufe der Jahre erworben haben. Master in Rechtswissenschaften, Fachausweis in Immobilienbewertung oder Immobilienbewirtschaftung, eidgenössisches Diplom als Immobilientreuhänder/in ... Romy Liatard und Gregory Buchs, die das Joint Venture gemeinsam gegründet haben, haben auf ihrem beruflichem und akademischem Weg zahlreiche Abschlüsse erworben, die zusammen mit dem nach und nach aufgebauten Netzwerk eine solide Grundlage bilden. «Das Ziel ist es, eine neue Kundschaft ansprechen zu können», erklärt Romy Liatard.
Da man in einem grösseren Massstab denken wollte, bestand die Herausforderung darin, genügend Fachkräfte zu finden, um imstande zu sein, grosse Immobilienportfolios zu verwalten und sich gleichzeitig genügend Flexibilität zu bewahren, um sich der Marktnachfrage anpassen zu können. Eine Gleichung, die dank der Mitwirkung von Estimafonds gelöst werden konnte. Durch einen glücklichen Zufall waren die Bedürfnisse dieses Unternehmen nämlich gerade komplementär. «Unser Ziel war es, jemanden zu finden, der sich um den operativen Aspekt der Schätzung kümmern und mit einem kompetenten multidisziplinären Team am Markt auftreten kann», berichtet Martin Baudois, Geschäftsführer der Estimafonds Sàrl, die ihre Geschäfte im Bereich der als gemeinnützig anerkannten Projekte fortsetzen wird. So wird das Personal dem jeweiligen Bedarf entsprechend eingesetzt. «Insgesamt sind es 14 diplomierte Immobilienbewerterinnen und -bewerter. Ein so grosses Fachteam gibt es nicht oft!»
360-Grad-Überblick
Quantität ist zwar notwendig, aber im Geschäftsleben ist es die Qualität, die den Unterschied macht. «Wir haben eine Arbeitsmethodik, dank der wir nichts übersehen», betont Gregory Buchs. «Diese Systematik hilft uns herauszufinden, ob etwas Aussergewöhnliches vorliegt, wo es zu suchen ist und wie es in Wert übersetzt werden kann. Eine kleine unbedeutende Dienstbarkeit kann beispielsweise ein ganzes Bauvorhaben verhindern ... Man weiss nie im Voraus, wo die Besonderheit zu finden ist und wie sie sich auf den Preis auswirkt, aber man weiss aus Erfahrung, dass Standardobjekte nur sehr, sehr selten vorkommen.»
Der ganzheitliche Ansatz verhindert, dass man das entscheidende Detail übersieht. «Ausserdem brauchen wir dafür nicht mehr Zeit, da wir ohnehin alle Elemente durchgehen», ergänzt Romy Liatard. Die Analyse, die kürzlich für ein Projekt zur Aufstockung eines in den 1970er Jahren in Lausanne gebauten Gebäudes durchgeführt wurde, kann den Vorteil dieses Ansatzes veranschaulichen. «Bei einer einfachen Analyse würde dieses Gebäude wie alle anderen Immobilien betrachtet und der Wert des Aufstockungspotenzials nach Abschluss der Arbeiten bestimmt», erläutert Gregory Buchs. Weil aber eine ganzheitliche Analyse durchgeführt wurde, zeigte sich, dass die Erteilung der Baubewilligung von der Anpassung des bestehenden Gebäudes an die Normen abhängig gemacht würde. Da die Immobilie vernachlässigt worden war, weil sie auch ohne Renovierung zu zufriedenstellenden Preisen vermietet werden kann, hätten die Kosten für die Anpassung an die Normen den Wert, der mit einer Aufstockung hätte generiert werden können, wieder aufgefressen.»
Dank des über Jahren erworbenen Know-hows hat Immobilis Consulting keine Bedenken, sich mit den grossen Akteuren der Immobilienbewertung wie Wüest Partner, CBRE und JLL zu messen. «Wir unterscheiden uns in unserer Arbeitsweise dadurch, dass wir bei der Bestimmung der Verkehrswerte alle Faktoren (Mietrecht, Baurecht, Marktfaktoren) einbeziehen, während diese Akteure eher einen Ansatz verfolgen, der im Wesentlichen auf den Daten vergangener Verkäufe beruht. Dabei besteht die Gefahr, dass man die Besonderheiten eines Gebäudes unbeachtet lässt und sich nur auf die vergleichbaren Elemente konzentriert.»
Grosses Wirkungspotenzial
«Nicht nur in der Romandie, sondern in der ganzen Schweiz wird meist die Methode von Wüest Partner verwendet», stellt Martin Baudois, ebenfalls Immobilienexperte, fest. «Wir wollen unser eigenes Analyse-Canvas anbieten.» Dies trägt zur grösseren Vielfalt bei, was in der heutigen Zeit ein Synonym für Sicherheit ist. «Es gibt den Begriff des Gemeinwohls, dem wir uns verpflichtet fühlen. Vor allem im Hinblick auf die Auswirkungen, die Immobilienblasen haben können», ergänzt Gregory Buchs. Eine einfach gehaltene Analyse kann sich nachteilig auswirken. Bei Pensionskassen besteht die Gefahr, dass ein gemessen am Immobilienwert überhöhter Preis dazu führt, dass die Pensionen künftiger Rentnergenerationen tiefer ausfallen.»
Werden nicht alle Elemente einbezogen, hat das eine weitere negative Folge: Es erhöht die Sanierungsanfälligkeit des Gebäudeparks. «Die Umweltkriterien wirken sich stark auf den Wert aus und das ist ein wichtiger Punkt», stellt Romy Liatard fest. «Im Übrigen war dies schon immer ein Faktor, dem wir in unseren Gutachten viel Aufmerksamkeit geschenkt haben.»
Immobilis Consulting verfügt über die erforderliche Spezialisierung, analytische Schärfe und Unabhängigkeit, dass es die Konkurrenz durch künstliche Intelligenz nicht zu befürchten braucht. «Zahlen sagen nichts aus, wenn man es nicht versteht, die Kundschaft zu beraten», meint die Juristin und Immobilienexpertin. «Man muss einen proaktiven Spirit haben.»
Redaktion-Immoday