Beste monatliche Performance seit einem Jahr für börsennotierte Immobilienfonds

Das Jahr 2023 bleibt für Immobilieninvestmentfonds immer noch düster. Trotzdem stieg der SWIIT-Index im September um fast 3%, was zur Folge hatte, dass die Agios wieder die 10%-Marke erreichten. Das führte zu einer sehr leicht positiven Performance seit Jahresbeginn. Es ist zwar noch nicht der grosse Aufschwung, aber der Horizont lichtet sich etwas.

Mehrere Spezialisten, mit denen wir in den letzten Wochen sprachen, sind der Ansicht, dass die Baisse bei den Anlagefonds vorbei ist und sich der Markt stabilisiert. Das Hauptargument war der in den letzten Wochen zu beobachtende Anstieg der Agios. Waren die Prämien im August noch auf 8,4% gesunken, liegen sie nun bei 10,8%, wobei der SWIIT-Index im September um fast 3% gestiegen ist. Dies ist seit einem Jahr der stärkste zu verzeichnende Anstieg. Dadurch konnten vor allem die Immobilienanlagefonds seit Jahresbeginn einen sehr leichten Anstieg von 0,03% erzielen und die Branche erreichte wieder eine Marktkapitalisierung von fast 60 Milliarden Franken.

Man ist jedoch noch weit vom historischen Durchschnittsagio der letzten 30 Jahre entfernt, das bei rund 18% liegt. Wie uns ein Vermögensverwalter mitteilte, wird dieser historische Durchschnitt jedoch durch die sehr starke Performance in den letzten zehn Jahren verzerrt. Der gesamte Sektor der Immobilienfonds wurde durch die negativen Zinssätze gepusht. Wenn man diesen Zeitraum aus der Statistik herausnimmt, kommt man auf ein historisches Agio, das eher um die 13% liegt. Das wiederum ähnelt der aktuellen Situation.

Immer die gleichen Fonds an der Spitze und als Schlusslicht

Dennoch bleibt es insgesamt kompliziert, da etwas mehr als 20 Fonds immer noch ein Disagio aufweisen. Laut den Zahlen der Credit Suisse Asset Management nähern sich einige unter ihnen 20% oder übersteigen diese. Die Fonds mit den höchsten Abschlägen sind CS 1A Immo PK, CS REF Hospitality, Helvetica Swiss Commercial, CS REF international und Suisse Romande Property Fund. Wie sich bereits in den letzten Monaten abgezeichnet hatte, gelingt es den Fonds der Credit Suisse immer noch nicht, das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen.

Zwar sind es immer mehr oder weniger dieselben Fonds, mit den grössten Disagios, doch sind es auch immer dieselben Anlagevehikel, welche die höchsten Prämien aufweisen und somit langfristig das Vertrauen der Anleger bewahren. Immofonds bleibt an der Spitze, mit einem Agio von fast 30% und La Foncière, die in den letzten Monaten etwas enttäuscht hatte, gewinnt, mit einem Agio von erneut über 25%, wieder an Farbe. Auf diese beiden Fonds folgen FIR, Solvalor 61 und der unumgängliche UBS Swiss Sima, der allein etwa 20% des Marktes ausmacht und bei weitem der liquideste Fonds des Sektors bleibt. Mit einem durchschnittlichen monatlichen Handelsvolumen von über 70 Millionen Franken zwischen Oktober 2022 und 72 im Jahr 2023 entspricht dies den 15 am wenigsten liquiden Aktien des Marktes zusammengenommen!

Investoren konzentrieren sich auf eine Handvoll Fonds

Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass sich bei elf Fonds das Agio erneut der 20-Prozent-Marke nähert oder sie überschreitet. Dadurch wird bestätigt, dass Anleger zwar wieder an Immobilienfonds interessiert sind, sich aber nur auf einige wenige Vehikel konzentrieren. In der Regel sind es diejenigen, die historisch gesehen die stabilsten Renditen aufweisen. Diese Fonds werden hauptsächlich in Wohnimmobilien investiert. Im Gegensatz dazu meiden die Anleger weiterhin Fonds für Gewerbeimmobilien, deren durchschnittliches Agio mit -5% immer noch negativ ist. Soweit nichts Neues unter der Sonne.

Die jüngsten Empfehlungen der Banque Piguet Galland zum Beispiel fassen die Marktstimmung perfekt zusammen. Der in den letzten 18 Monaten festgestellte Rückgang der Agios in Verbindung mit einem nur bescheidenen Rückgang der Immobilienpreise veranlasst die Bank, ihre Allokation zu erhöhen. Jedoch erfolgt dies mit dem Hinweis, dass sie ihre Präferenz «für steuerfreie Vehikel mit Portfolios von höherer Qualität, hauptsächlich in Wohnimmobilien» beibehält. 

Spread bleibt für Investoren interessant

Der Spread zwischen der Ende September 2,8% betragenden Ausschüttungsrendite der Fonds und den Bundesanleihen ist weiterhin attraktiv. Er hat sich bei etwa 170 Basispunkten stabilisiert. Das ist zwar weniger als die 300 Basispunkte, die vor vier Jahren beobachtet wurden, aber immer noch genug, um Immobilienfonds für Anleger interessant zu machen. Ganz zu schweigen von der Steuerbefreiung eines Teils der von der Branche ausgeschütteten Dividenden.

Andere wichtige Kennzahlen der börsennotierten Immobilienfonds haben sich in den letzten Wochen kaum verändert: Die Betriebskostenquote im Verhältnis zum Marktwert (TERref MV) liegt unverändert bei 0,84% und der Verschuldungsgrad bleibt mit 23% ebenfalls gleich. In einem Umfeld, in dem es ziemlich schwierig geworden ist, neue Mittel über Kapitalerhöhungen zu beschaffen, haben Investmentfonds immer noch die Möglichkeit, über Fremdfinanzierung zu wachsen. Kapitalerhöhungen waren im zweiten Halbjahr 2023 übrigens rar.

Immobilienunternehmen immer noch im Nachteil

Ein kurzes Wort noch zu den Immobiliengesellschaften, die ihrerseits weiterhin zu kämpfen haben. Das durchschnittliche Disagio lag im September bei -3,7% und damit etwas niedriger als im August. Tatsächlich befinden sich unter den 15 von Credit Suisse Asset Management beobachteten Anlagevehikeln mit einer Marktkapitalisierung von knapp CHF 20 Milliarden nur zwei Immobiliengesellschaften, die noch eine Prämie aufweisen. Das sind Intershop und Warteck. Der Abstand zu börsennotierten Immobilienfonds hat sich daher vergrössert und beträgt heute mehr als 14%.

Mit einer im Durchschnitt bei 3,7% liegenden Ausschüttungsrendite bleiben diese Immobilienunternehmen für Anleger trotzdem interessant. Das sind fast 100 Basispunkte mehr als die durchschnittliche Rendite von börsennotierten Investmentfonds.

Olivier Toublan - Immoday.ch