•
Aktuell
•
3 min
•
Olivier Toublan
Den Ökonomen der UBS zufolge haben die Immobilienrenditen im Jahr 2023 ihren Tiefpunkt erreicht und dürften in den kommenden Jahren stark anziehen – und zwar in allen Segmenten. Die Rekordstände der 2010er-Jahre werden sie aber nicht erreichen. Dennoch liegt bei den Investoren wieder Optimismus in der Luft.
Nun, da die Immobilienkrise vorbei zu sein scheint, die Zinsen wieder sinken und am Immobilienmarkt ein Nachfrageüberhang herrscht (das Bevölkerungswachstum ist ungebrochen und die Zahl der Baubewilligungen stagniert), versuchen sich die Ökonomen der UBS in ihrem neuesten Outlook an den Renditeprognosen für die kommenden Jahre.
Doch blicken wir zuerst kurz zurück: Die höheren Zinsen führten 2023 erwartungsgemäss zu – bisweilen starken – Korrekturen. So gingen gemäss dem MSCI Global Property Fund Index die Immobilienwerte 2023 in Deutschland um 11,8%, im Vereinigten Königreich um 6% (nachdem sie bereits 2022 um 12% korrigiert hatten) und in den USA um 11,6% zurück.
In einigen Immobiliensektoren wird für 2024 immer noch mit einem Rückgang gerechnet
In der Schweiz hingegen korrigierte der Gesamtmarkt lediglich um 1,7% und damit deutlich weniger stark als befürchtet. Die Wohnliegenschaften gaben um 0,9% nach, während die Korrektur bei den Büroliegenschaften mit -2,6% und bei den Geschäftsliegenschaften mit -2,5% fast dreimal so stark ausfiel.
Dank diesem geringen Wertverlust konnte im Jahr 2023 für den Schweizer Immobilienmarkt als Ganzes letztlich eine positive Gesamtrendite von durchschnittlich 1,4% erzielt werden – dies bei einer Bruttomietrendite von 3,1%.
Die Ökonomen der UBS gehen davon aus, dass die Preiskorrekturen in einigen Sektoren auch 2024 anhalten werden (Büroflächen -1,8%; Verkaufsflächen -1%). Bei den Wohnliegenschaften hingegen wird dank den sehr positiven Aussichten für Mietzinserhöhungen in diesem Jahr – welche die Anleger überzeugen dürften – mit einem Preisanstieg von 0,4% gerechnet.
Renditen von Wohnliegenschaften mittelfristig bei 5%
Und wie geht es weiter? Nachdem die Wohnliegenschaften im Jahr 2023 eine Gesamtrendite von rund 2% erreichten, wird diese 2024 wieder auf etwa 3,5% steigen und 2025 fast 4% erreichen, so die Ökonomen der UBS. In den Jahren 2026 und 2027 dürfte die Gesamtrendite aufgrund des Mangels an verfügbarem Wohnraum und der steigenden Nachfrage weiter auf fast 5% anziehen. Dies ist ein durchaus ansehnlicher Anstieg, doch liegt dieser Wert ziemlich weit von den Höchstständen entfernt, die vor dem plötzlichen Zinsanstieg von 2021 erreicht wurden, als die Gesamtrendite noch bei 7% oder darüber lag.
Renditen von Büroliegenschaften bestenfalls bei 4%
Bei den Büroliegenschaften – die von der Krise stärker betroffen waren als die Wohnliegenschaften – lag die Gesamtrendite im Jahr 2023 bei knapp 1%. Sie dürfte laut UBS 2024 auf nahezu 2% anziehen. Dass der Anstieg nicht so stark ausfällt, ist darauf zurückzuführen, dass die Preise noch weiter sinken dürften, schätzungsweise um 2%. In den darauffolgenden Jahren dürfte sich die Gesamtrendite dann bei 4% einpendeln. Auch im Falle der Büroliegenschaften sind wir ziemlich weit von den Werten von vor dem Zinsanstieg 2021 entfernt, als die Gesamtrendite noch bei 6% oder darüber lag.
Geschäftsliegenschaften sorgen für Comeback, bleiben aber volatil
Bei den Geschäftsliegenschaften bleibt die Situation kompliziert. Nach einer knapp positiven Gesamtrendite im Jahr 2023 dürfte 2024 wieder ein Niveau von über 2% erreicht werden, so die Ökonomen der UBS. Auch im Falle der Geschäftsliegenschaften wird sich der Preisrückgang von schätzungsweise 1% im Jahr 2024 negativ auf die Performance auswirken. Danach dürfte die Gesamtrendite jedoch kräftig anziehen und 2025 auf 3,5% und dann auf 5% steigen. Damit würde wieder das Niveau von vor dem Zinsanstieg erreicht. Doch bleibt die Volatilität in diesem recht heiklen Immobiliensegment hoch, was Prognosen noch schwieriger macht.
Olivier Toublan - Immoday.ch