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Olivier Toublan
Selon les économistes d'UBS, les rendements immobiliers ont touché leur plancher en 2023 et devraient grimper fortement ces prochaines années. Pour tous les segments. Sans pour autant retrouver les sommets des années 2010. Quoi qu'il en soit, l'optimisme est de nouveau de mise pour les investisseurs.
Maintenant que la crise immobilière semble passée, avec des taux d'intérêt de nouveau à la baisse, et une offre immobilière qui reste inférieure à la demande (la croissance démographique ne faiblit pas et le nombre de permis de construire stagne), les économistes d'UBS, dans leur dernier Outlook, s'essaient aux prévisions de rendement pour ces prochaines années.
Un rappel, tout d'abord : comme prévu, la hausse des taux d'intérêt a entraîné des corrections en 2023. Parfois importantes. Pour donner quelques chiffres, selon l'indice MSCI Global Property Fund 2023, les valeurs immobilières ont reculé de 11,8% en Allemagne, de 6% au Royaume-Uni - après une correction de 12% déjà encaissée en 2022 - et de 11,6% aux Etats-Unis.
Une baisse de certains secteurs immobiliers est encore attendue en 2024
Par contre, en Suisse, le marché global a corrigé de 1,7 % seulement. Bien moins que ce qui avait été redouté. L'immobilier résidentiel a perdu 0,9%, tandis que la correction a été presque trois fois plus forte pour les bureaux, avec -2,6%, et -2,5% pour l'immobilier commercial.
Cette faible baisse de la valeur a permis, au final, un rendement global positif de l'immobilier suisse pris dans son ensemble, de 1,4 % en moyenne en 2023, pour un rendement brut des loyers de 3,1 %.
Selon les économistes d'UBS, les corrections de prix devraient se poursuivre sur certains secteurs en 2024, de -1,8% pour les surfaces de bureaux et de -1% pour les surfaces de vente. Par contre l'immobilier résidentiel devrait connaître une hausse des prix de +0,4%, grâce des perspectives très positives d'augmentation des loyers cette année, qui devraient convaincre les investisseurs.
Des rendements qui devraient approcher les 5 % à moyen terme pour l'immobilier résidentiel
Et pour la suite ? Après environ 2 % en 2023 pour l'immobilier résidentiel, le rendement global devrait remonter aux environs de 3,5 % en 2024 et atteindre quasiment les 4 % en 2025, selon les économistes d'UBS. La progression devrait se poursuivre en 2026 et 2027, avec un rendement global de presque 5 %, poussé à la hausse par la pénurie d'appartements à disposition sur le marché, par rapport à une demande croissante. Belle progression, mais on reste quand même assez loin des sommets atteints avant la hausse subite des taux d'intérêt, puisque les rendements globaux avaient touché, voire dépassé les 7 % avant 2021.
Pour l'immobilier de bureau, ce sera, au mieux, du 4%
Pour l'immobilier de bureau, plus impacté par la crise que le résidentiel, le rendement global a été d'à peine 1 % en 2023. Il devrait remonter à presque 2 % en 2024, selon UBS, impacté négativement par des prix qui devraient encore baisser, de presque -2 %, selon les estimations. Pour les années suivantes, on devrait se rapprocher d’un rendement global de 4 %. Mais là encore, on reste assez loin de ce que l'on avait enregistré avant la hausse des taux, puisque ce rendement global avait frôlé, voire dépassé les 6 % dans les années qui ont précédé 2021.
Retour en grâce de l'immobilier commercial, qui va rester volatil
Quant à l'immobilier commercial, la situation reste compliquée. Après un rendement global tout juste positif en 2023, on devrait retrouver un niveau dépassant les 2 % en 2024, selon les économistes d'UBS. Là encore, la baisse du prix des biens, estimée à -1 % en 2024, va impacter négativement les performances. Mais, ensuite, la remontée devrait être assez spectaculaire, puisqu'on s’attend à un rendement global de 3,5 % en 2025, puis de 5 % par la suite. Ce qui permettrait de retrouver, d'ailleurs, les niveaux atteints avant la hausse des taux. Mais dans ce segment assez compliqué de l'immobilier, la volatilité reste importante. Ce qui rend les prévisions d'autant plus difficiles.
Olivier Toublan - Immoday.ch