Die Baubranche dürfte sich erholen

Auch wenn das Jahr 2023 für die Baubranche wieder ziemlich trüb zu werden verspricht, glauben die Experten von Wüest Partner, dass die schlechten Zeiten nicht von Dauer sein werden. Es dürfte Erholung geben, bereits jetzt zeigt sich ein verlangsamter Anstieg der Materialpreise.

Seit Beginn der Pandemie im Jahr 2020 herrscht Flaute auf dem Baumarkt, und das in einem Umfeld, das bis dahin ein zwar langsames, aber fast stetiges Wachstum verzeichnet hatte. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist im Vergleich zum Rekordjahr 2017 immer noch rückläufig. Und auch das Jahr 2023 beginnt nicht gerade unter besseren Vorzeichen – wenn man den Prognosen der Experten von Wüest Partner glaubt, die in der letzten Ausgabe ihres Immo-Monitorings veröffentlicht wurden. Doch sind sie auch nicht pessimistisch. Im Gegenteil. Die Experten sind überzeugt davon, dass die aktuelle Situation eine Ausnahme bildet und die Aussichten für die nächsten Jahre positiv bleiben.

Die grössten Investitionshemmnisse

Wüest Partner erklärt, dass die derzeitigen Investitionshemmnisse nicht wirklich direkt vom Schweizer Immobilienmarkt abhängen, sondern vielmehr von externen Ursachen wie der unsicheren Konjunktur, den steigenden Hypothekarzinsen und dem Arbeitskräftemangel, der den Bauunternehmen zusetzt. Das grösste Hemmnis ist vor allem der Anstieg der Baukosten, der im Oktober 2022 noch 8,3 % auf ein Jahr gerechnet betrug. Gegenüber einem beeindruckenden Anstieg von fast 24 % zwischen Ende 2019 und Mitte 2022. Doch hat sich das Blatt in den letzten Monaten gewendet: Von Mitte 2022 bis Anfang 2023 wurde bereits ein Rückgang verzeichnet, und zwar um etwa -7 %.

Für dieses Jahr rechnet Wüest Partner zwar immer noch mit einem Anstieg der Baukosten, der jedoch mit +2,5 % stark verlangsamt ausfällt. Was Investoren dazu veranlassen dürfte, wieder mehr zu bauen.

Die realen Zahlen bleiben wenig erfreulich

Ein weiteres Indiz für eine Verbesserung der Lage liefern die beantragten und erteilten Baubewilligungen, denn sie deuten darauf hin, dass die Investitionen im Jahr 2023 für Neubauten nominal um etwa 2,4 % und für Umbauten um 8,8 % steigen werden, wie die Experten von Wüest Partner errechnet haben.

Doch die realen Zahlen sehen etwas weniger erfreulich aus. Zieht man den Anstieg der Baukosten einmal ab und konzentriert sich auf die Anzahl der bebauten Einheiten, stellt man fest, dass die Anzahl der Baubewilligungen für Wohnungen immer noch deutlich niedriger ist als vor der Pandemie. In einigen Kategorien ist dies sogar sehr deutlich der Fall. Bei Mietwohnungen sind es fast 25 % weniger, verglichen mit den Höchstständen in den Jahren 2017 und 2018, und bei Stockwerkeigentum 10 % weniger. Glücklicherweise rettet der starke Anstieg der Infrastrukturinvestitionen sowohl in Neubauten als auch in Umbauten den gesamten Sektor, wie wir noch sehen werden. Nichtsdestotrotz dürfte am Ende in realen Zahlen im Jahr 2023 ein Nullwachstum bei Neubauten zu beobachten sein.

Sinkende Preise für Materialien und Energie

Doch der Wind könnte sich schnell drehen, denn die Preise für Materialien und Energie, die insgesamt fast die Hälfte der Kosten für den Bau eines Gebäudes ausmachen, sinken wie bereits erwähnt nach drei aufeinanderfolgenden Jahren des Anstiegs wieder.  Der Höhepunkt schien tatsächlich Mitte 2022 erreicht worden zu sein.

Dass die Ökonomen von Wüest Partner davon ausgehen, dass die Baupreise in den nächsten Monaten dennoch weiter steigen werden, und zwar um +2,5 %, liegt vor allem daran, dass die Löhne aufgrund der globalen Teuerung steigen.

Positiv für die Zukunft des Baumarktes ist auch die anhaltend wachsende Zahl der öffentlichen Infrastrukturen, zu denen unter anderem die Industrie, Gewerbe, Lagerhäuser und die Landwirtschaft gehören.

Der Staat kurbelt die Branche mit Infrastrukturmassnahmen an

Seit mehreren Jahren machen diese Infrastrukturen rund ein Viertel der Investitionen in Neu- und Umbauten aus, sagen die Experten von Wüest Partner. Sie gehen davon aus, dass sich dieser Trend mit einer überdurchschnittlichen Wachstumsrate fortsetzen wird. Dies ist zum einen auf die Bereitschaft des Staates zurückzuführen, die Konjunktur zu stützen, zum anderen auf allgemeine Trends wie die Alterung der Bevölkerung und das Bevölkerungswachstum, die hohe Investitionen in Infrastrukturen wie Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Schulen, Gesundheitszentren oder kulturelle Einrichtungen notwendig machen. Das Beste daran ist, so Wüest Partner, der echte Wille der öffentlichen Hand, nachhaltiges Bauen zu fördern, was kurzfristig zu einem Anstieg der Investitionen führen wird.

Umbauten überholen Neubauten

Eine weitere interessante Erkenntnis der Studie ist, dass Umbauten zunehmend an Bedeutung auf dem Baumarkt gewinnen. Zwar liegt die Gesamtsumme der Investitionen in Renovationen immer noch weit unter der für Neubauten, doch während die Investitionen in Neubauten stetig sinken, steigen sie bei Renovationen stetig an. Für 2023 wird sogar ein Anstieg um 8,8 % erwartet. Auch dies ist eine Folge der Bedeutung, die das Thema Nachhaltigkeit für Eigentümer gewonnen hat. Mit diesen Investitionen können sie nicht nur beweisen, dass ihre Gebäude nachhaltig sind, sondern auch ihren Gebäudebestand optimieren, graue Energie einsparen und Subventionen in Anspruch nehmen.

Die Lage bei Neubauten hingegen ist weniger aufregend. Zwar steigt das Gesamtinvestitionsvolumen, doch ist dieser Anstieg nominal gesehen vor allem eine Folge der gestiegenen Baukosten.

Deutlicher Rückgang neuer Geschäftsflächen

Infolgedessen bleibt die Wohnungsproduktion hinter der stetig steigenden Nachfrage zurück. Sowohl die sinkenden Leerstandsquoten als auch die fallenden Angebotsquoten bestätigen diesen Eindruck, so die Experten von Wüest Partner, weshalb ihrer Meinung nach in Zukunft mehr Wohnungen gebaut werden müssen als heute. Doch der Bau von Einfamilienhäusern und grossen Wohnsiedlungen ist nach wie vor beliebt, auch wenn die Nachfrage nach Baubewilligungen zurückgeht.

Letztendlich bleiben Geschäftsflächen der Sektor, der eindeutig am stärksten von der Verlangsamung des Baumarktes betroffen ist. Wüest Partner sagen für 2023 nicht nur einen realen Rückgang der Investitionen in Neubauten vorher, sondern auch einen nominalen Rückgang von 2,5 %. Die einzige positive Folge dieser Verlangsamung ist, dass die Leerstandsquoten an vielen Standorten sinken dürften, was mittelfristig eine gute Basis für neue Investitionen darstellt.​​​​​​

Olivier Toublan, Immoday