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Si l'année 2023 promet d'être une nouvelle fois assez morose pour la construction, les experts de Wüest Partner estiment que cette mauvaise passe ne durera pas. La reprise devrait arriver, avec une hausse des prix des matériaux qui est déjà en train de se ralentir.
Depuis le début de la pandémie, en 2020, le marché de la construction est morose, dans un marché qui avait connu jusqu'à lors une croissance certes lente mais quasi constante. Le volume global d'investissement est toujours en baisse par rapport au record enregistré en 2017. Et cette année 2023 ne s'annonce pas vraiment sous de meilleurs auspices, du moins si l'on en croit les prévisions réalisées par les experts de Wüest Partner, publiées dans le dernier numéro de leur Immo-Monitoring. Mais ils ne sont pas pessimistes pour autant. Au contraire, ils sont convaincus que la situation actuelle est exceptionnelle et que les perspectives pour les prochaines années restent positives.
Les principaux freins aux investissements
En effet, Wüest Partner explique que les freins actuels aux investissements ne dépendent pas directement du marché suisse de l’immobilier, mais plutôt de causes extérieures comme la conjoncture incertaine, la hausse des taux hypothécaires et le manque de main d'œuvre, qui pénalise les entreprises du bâtiment. Le frein principal étant surtout le renchérissement des coûts de la construction, qui s’élevait encore à 8,3% sur un an en octobre 2022. Avec une hausse impressionnante de presque 24% entre fin 2019 et mi-2022. Mais la donne a changé ces derniers mois, puisque l'on a déjà enregistré une baisse, d'environ -7%, entre mi-2022 et début 2023.
Alors, certes, pour cette année, Wüest Partner prévoit toujours une hausse des coûts de la construction, mais fortement ralentie, à +2,5% . Ce qui devrait inciter les investisseurs à construire de nouveau.
En termes réels, ça reste peu réjouissant
Autre indice d'une amélioration de la situation, les permis de construire demandés et délivrés laissent prévoir une hausse des investissements en 2023 d’environ 2,4%, pour le neuf, et 8,8% pour les transformations, en termes nominaux, ont calculé les experts de Wüest Partner.
En termes réels, c'est un peu moins réjouissant. En effet, une fois déduite la hausse des coûts de la construction, si l'on se concentre sur le nombre d'unités bâties, on se rend compte que le nombre de logements autorisés à la construction reste nettement inférieur à celui d'avant la pandémie. De manière assez nette d'ailleurs, dans certaines catégories. Quasiment 25% de moins pour les logements locatifs, par rapport aux sommets atteints en 2017 et 2018, et 10% de baisse pour les appartements en PPE. Heureusement, comme on le verra, la hausse importante des investissements en infrastructure, tant pour le neuf que pour la transformation, sauve tout le secteur. Néanmoins, au final, en termes réels, on devrait observer, en 2023, une croissance nulle pour le neuf.
Baisse des prix des matériaux et de l'énergie
Mais la situation pourrait rapidement changer, car le prix des matériaux et de l'énergie, qui représente, au total presque la moitié des coûts de la construction d'un bâtiment, après trois années consécutives de hausse, est, comme on l'a dit, en train de baisser. Le pic semble en effet avoir été atteint au milieu de l'année 2022.
Et si les économistes de Wüest Partner estiment que les prix de la construction devraient néanmoins continuer de grimper ces prochains mois, de +2,5%, c'est surtout à cause de la hausse des salaires, en raison du renchérissement global.
Autre point positif pour l'avenir du marché de la construction, la croissance continue du nombre d'infrastructures publiques, qui comprend aussi l’industrie, l’artisanat, les entrepôts et l’agriculture.
L'État dope le secteur grâce aux infrastructures
Depuis plusieurs années, ces infrastructures représentent environ un quart des investissements dans le neuf et la transformation, révèlent les experts de Wüest Partner. Ils estiment que cette tendance devrait se poursuivre avec un taux de croissance supérieur à la moyenne. Ce qui s'explique d'une part par la volonté de l'État de soutenir la conjoncture, d'autre part par les tendances générales telles que le vieillissement de la population et la croissance démographique, qui nécessitent des investissements importants dans des infrastructures comme les hôpitaux, les EMS, les écoles, les centres de soins ou les institutions culturelles. Avec, cerise sur le gâteau, explique Wüest Partner, une véritable volonté des pouvoirs publics de promouvoir la construction durable, ce qui entraîne une augmentation des investissements à court terme.
Les transformations prennent le pas sur le neuf
Autre constatation intéressante de l'étude, l'importance que prennent les transformations dans le marché de la construction. Certes, le montant total des investissements dans les rénovations reste toujours largement inférieur à celui des constructions neuves, mais alors que les investissements dans le neuf ne cessent de diminuer, dans la rénovation, ils ne cessent d'augmenter. On s'attend d'ailleurs une hausse de 8,8% en 2023. Conséquence, là aussi, de l'importance qu'a pris la durabilité pour les propriétaires. Ces investissements leur permettent de prouver que leurs bâtiments sont durables, d'optimiser leur parc immobilier, d'économiser l'énergie grise, et de bénéficier de subventions.
Pour le neuf, par contre, c'est moins excitant. Certes, le volume total des investissements augmente, mais cette augmentation, en termes nominaux, est essentiellement la conséquence de la hausse des coûts de la construction.
Nette baisse de la construction de surface commerciale
En conséquence, la production de logements est à la traîne par rapport à une demande en constante augmentation. Tant la baisse des taux de vacance que celle des taux de l’offre confirment cette impression, assurent les experts de Wüest Partner, pour qui Il faudra construire à l’avenir plus de logements qu’actuellement. Ceci dit, la construction de villas individuelles et de grands lotissements est toujours en vogue, même si les demandes de permis de tassent.
Au final, le secteur le plus touché par le ralentissement du marché de la construction reste clairement les surfaces commerciales. Wüest Partner prévoit pour 2023 non seulement un recul réel des investissements dans les nouvelles constructions, mais aussi un recul nominal de 2,5%. Seule conséquence positive de ce ralentissement, les taux de vacance devraient baisser en de nombreux emplacements, constituant une bonne base pour de nouveaux investissements à moyen terme.
Olivier Toublan, Immoday