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Mathias Rinka
Der Schweizer Fonds Schroder IMMOPlus (Valoren-Nr. 39571886 - ISIN: CH0395718866) blieb in seinem vergangenen Geschäftsjahr trotz veränderter und herausfordernder Marktbedingungen stabil und verringerte seine Fremdfinanzierungsquote auf 20.3%.
Gesamthaft betrachtet blieb der Bestand des Immobilienportfolios des Schroder ImmoPLUS in der Berichtsperiode vom 1. Oktober 2022 bis 30. September 2023 im Total unverändert. Es gab weder Zu- noch Verkäufe von Immobilien in der Schweiz.
Per Ende September 2023 wurde der Marktwert des Gesamtportfolios mit 51 Liegenschaften in zehn Schweizer Kantonen durch die Experten von Wüest Partner (WP) auf CHF 2,124 Milliarden geschätzt. Damit ist der Portfolio-Marktwert gegenüber dem Vorjahr um CHF 32,442 Millionen bzw. 1,50 % gesunken. Trotz gesteigerter Soll- und Ist-Erträge und einem erhöhten langfristigen Marktmietpotenzial sei die Abwertung insbesondere durch die erhöhte Diskontierung (plus 5 Basispunkte) und die zusätzlich eingeplanten Instandsetzungskosten in Höhe von rund CHF 19,5 Millionen getrieben worden, wie WP in seinem Bewertungsbericht mit dem Datum 1. November 2023 schreibt.
«Die verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf laufenden Beobachtungen des Immobilienmarkts und werden modellhaft hergeleitet und plausibilisiert», heisst es dort weiter. Der durchschnittliche marktwertgewichtete reale Diskontierungssatz des Portfolios (per 30. September 2023) betrug 3,09 % (Vorjahr: 3,04 %), der nominale Diskontierungssatz lag bei 4,38 % (Vorjahr: 4,07 %). Der tiefste gewählte reale Diskontierungssatz lag bei 2,20 % (Objekt: Bahnhofstrasse 26 in Zürich), der höchste bei 4,20 % (Objekt: Avenue de Rhodanie 4 in Lausanne). Die Bruttorendite des gesamten Bestandsportfolios des Fonds Schroder ImmoPLUS lag bei 4,55 % (im Exit bei 4,70 %).
Sehr tiefe Mietzinsausfallrate
Die stichtagsbezogene Leerstands- bzw. Mietzinsausfallquote hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter reduziert: Sie fiel von 1,7 % auf 1,1 %. Diese erneute Reduktion resultierte aufgrund des im Vergleich zu den Vorjahren relativ geringen Anteils an auslaufenden Mietverträgen und diversen Vermietungserfolgen von kleineren Mietobjekten. Die aktuellen Soll-Mieterträge per Mieterspiegelstichtag betrugen CHF 96,2 Millionen nach 95,6 Millionen im Geschäftsjahr zuvor.
«Der Schroder ImmoPLUS befindet sich mit der guten Bonität der Mieter und den langfristigen Mietverträgen sowie den tiefen Leerständen weiterhin in einer sehr guten Ausgangslage. Wir erwarten deshalb mittelfristig eine im Vergleich zum Markt unterdurchschnittliche Mietzinsausfallrate», sagte Roger Hennig, Head of Real Estate Switzerland von Schroders Capital bei der Präsentation der Fondszahlen im Zürcher Zunfthaus zum Rüden.
Erstmalige Bewertungskorrektur nach unten
Operativ konnte der Fonds Schroder ImmoPLUS somit erneut ein starkes Ergebnis erwirtschaftet werden. Der Nettoertrag betrug im laufenden Geschäftsjahr CHF 63.7 Millionen (Vorjahr: 68.4 Millionen). Bereinigt um Sondereffekte aus den im Vorjahr getätigten Liegenschaftsverkäufen lag dieser Wert bei CHF 61.1 Millionen. «Wesentlich dazu beigetragen haben die signifikante Reduktion der Mietzinsausfallrate sowie die Mieterträge der in der Vorberichtsperiode erworbenen Liegenschaft in Grens, die im gesamten Geschäftsjahr zugeflossen sind», so Hennig weiter.
Aber auch der Schroder ImmoPLUS habe sich der allgemeinen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt nicht gänzlich entziehen können, sagte er. Erstmals seit der Fondslancierung vor 25 Jahren resultierte eine Bewertungskorrektur, auch wenn diese «im Vergleich zum deutlich gestiegenen Zinsumfeld moderat ausgefallen» sei, so Hennig. Erfreut zeigte er sich über das erneut erzielte GRESB Rating mit fünf Sternen und einem GRESB Score von 92 (Vorjahr: 88) von 100 möglichen Punkten. Geplant seien weitere Nachhaltigkeitsprojekte, unter anderem die weitere Reduzierung der Nutzung fossiler Heizungen.
Neupositionierungen in Planung
Im Portfolio sieht er weiteres «Upside Potenzial» durch ein aktives Asset Management und nannte hierbei exemplarisch die Neupositionierung der Büroliegenschaft an der Universitätsstrasse in Zürich (Fertigstellung: September 2024), die energetische Fassadensanierung an der Büroimmobilie Rue de Lausanne in Genf (geplant von anfangs 2025 bis Sommer 2026) sowie die beabsichtigte Totalsanierung des Manor-Warenhauskomplexes in Winterthur (voraussichtlich Sommer 2026 bis Mitte 2028) mit dem Fokus ESG.
Mathias Rinka - Immoday.ch