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Olivier Toublan
Für drei Viertel der europäischen Immobilienverwalter spiegeln die aktuellen Bewertungen aufgrund des geringen Transaktionsvolumens nicht die tatsächlichen Marktpreise wider. Laut der Studie «Emerging Trends in Real Estate 2024» ist KI der neue Zukunftstrend im Immobiliensektor. Sie wird einen genauso wichtigen Stellenwert haben wie ESG-Themen. Nischen wie Energieinfrastruktur sind bei den Investoren beliebt.
In der neuen Studie «Emerging Trends in Real Estate 2024» von PwC, dem führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen der Schweiz, und dem Urban Land Institute wurden mehr als 1000 Branchenleader befragt – dies in einem wirtschaftlichen Umfeld, das sich tendenziell stabilisiert, aber immer noch anspruchsvoll ist, da sich die Investitionen in Immobilien nur schleppend erholen. Trotzdem ist ein Drittel der Befragten optimistisch, dass die Rentabilität im Jahr 2024 steigen wird. Dies ist eine relativ deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr, auch wenn diese Zuversicht von einem niedrigen Niveau ausgeht und unter dem langfristigen Durchschnitt verharrt.
Kurzum: Die Lage verbessert sich, bleibt aber ungewiss, was die Anleger dazu veranlasst, sich auf sichere Werte zu konzentrieren (z. B. in Sachen Standort), gleichzeitig aber auch zu versuchen, in neue Investitionsbereiche zu diversifizieren.
Investoren ziehen immer noch dieselben Städte vor
Das Wichtigste ist der Standort. Die Wirtschaftsleistung ist für Investitionen der bedeutendste Faktor bei der Wahl einer Stadt, dicht gefolgt von der Verkehrsanbindung. Damit haben die Hauptstädte und die grossen Wirtschaftszentren einen Vorteil.
London ist die von grossen internationalen Investoren bevorzugte Stadt. Sie belegt das dritte Jahr in Folge den ersten Platz. Dies bestätigt die Prämie, welche die Anleger der Liquidität einräumen, insbesondere in riskanteren Zeiten.
Paris belegt den zweiten Rang. Laut den PwC-Experten entfielen auf diese beiden Hauptstädte in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 etwa 15% des Gesamtvolumens der Immobilientransaktionen in Europa.
Die mit der Wirtschaftsleistung verbundene Liquiditätsprämie erklärt auch die Verbesserung von Städten wie Madrid (3), Mailand (6) und Lissabon (8). Die deutschen Städte Berlin (4), München (7), Frankfurt (9) und Hamburg (11) büssten hingegen Plätze in der Rangliste ein, was wahrscheinlich auf die wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Landes zurückzuführen ist.
Zürich macht einen Platz gut
Bei den weltweiten Präferenzen verbessert sich Zürich vom 17. auf den 16. Rang. Laut den Autoren der Studie ist dies unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Angestellten wieder vor Ort arbeiten und die Leerstandsquote bei den Büros dadurch sinkt.
Ob eine Stadt für Investoren interessant ist, hängt auch von der Infrastruktur und vom Pendlerverhalten ab. In Zürich kann man sich beispielsweise leicht fortbewegen und die Arbeitsräume sind gut miteinander verbunden.
Trotzdem bleibt die Lage in der Schweiz, wie in fast ganz Europa (mit Ausnahme von Belgien), angespannt: Das Transaktionsvolumen ist in den letzten 12 Monaten um 58% auf drei Milliarden Euro gesunken.
Keine angemessene Bewertung
PwC zufolge hatte dieser Transaktionsrückgang eine destabilisierende Wirkung auf die Bewertungen in ganz Europa. Angesichts der anhaltenden makroökonomischen Schwierigkeiten und der geringen Bereitschaft, die Preise der Aktiva zu senken, sind 76% der Befragten der Ansicht, dass die aktuellen Bewertungen die tatsächlichen Preise der Vermögenswerte nicht genau widerspiegeln. Kurz gesagt: Solange sich diese Bewertungen nicht stabilisieren, ist es schwierig, zu wissen, wie hoch der tatsächliche Preis einiger der am Markt verfügbaren Vermögenswerte wäre, aber auch kompliziert, Immobilienportfolios richtig zu bewerten.
Da die Zinsen nicht mehr steigen und die Inflation nun rückläufig zu sein scheint, kurzum, da sich das wirtschaftliche Umfeld endlich etwas beruhigt hat, gehen die Befragten davon aus, dass die Zahl der Transaktionen im Jahr 2024 steigen wird. Allerdings dürfte diese Zunahme an den europäischen Märkten nicht überall gleichzeitig erfolgen.
Neue Immobiliensektoren im Trend
Dieses etwas günstigere Umfeld veranlasst die Investoren auch dazu, alte Gewohnheiten abzulegen und in neuen Sektoren, die immer noch attraktive Renditen bieten und rezessionssicher sind, nach Gelegenheiten Ausschau zu halten. Die Quadratur des Kreises? Nein, es handelt sich um Nischen, die von globalen Megatrends wie Dekarbonisierung und Energiewende, Informationstechnologie, Demografie und Urbanisierung profitieren.
Laut dem Bericht sind die neue Energieinfrastruktur, Datenzentren und das Gesundheitswesen die Sektoren, in denen die Investoren am ehesten bereit sind, ihr Engagement auszubauen.
Nachhaltigkeit bleibt zentrales Kriterium
Bei all diesen wirtschaftlichen und strategischen Umwälzungen gibt es einen anhaltenden Trend: Nachhaltigkeit. 80% der Befragten glauben, dass die ESG-Kriterien in den nächsten 12 bis 18 Monaten einen erheblichen Einfluss auf die Bewertung der Aktiva haben werden.
Interessanter aber ist, dass für immer mehr Investoren der durch ESG-Investitionen erzielte Mehrwert grösser ist als die Kosten, die diese Investitionen verursachen.
Gleichzeitig ist die Mehrheit der Befragten der Auffassung, dass die Sanierung oder Umwidmung von Gebäuden mittlerweile die beste Methode ist, um die Qualität des eigenen Immobilienbestands zu verbessern. Nur 43% glauben, dass diese Verbesserung nur durch neue Entwicklungen erreicht werden kann.
KI wird so trendig wie ESG
Wie in praktisch allen Branchen ist KI auch bei Immobilieninvestoren zu einem der grossen Gesprächsthemen geworden. Fast ein Drittel der befragten Unternehmen hat in den letzten 12 Monaten KI eingesetzt. In ihren Augen werden KI und maschinelles Lernen die meisten Aspekte der Immobilienwertschöpfungskette beeinflussen.
Im Übrigen wird KI auch als ESG-Tool betrachtet, insbesondere bei der Modellierung von Klimarisiken und beim Monitoring wie der Erkennung von Lecks oder Ressourcenverschwendung.
Das grösste Potenzial dürfte KI aber vor allem in Bereichen wie Marketing und Vermietung haben, da sie bei der Planung, der Vermögensverwaltung, dem Bau und den Investitionen unterstützend eingesetzt werden kann. Nun stellt sich die Frage, wie diese KI intern genutzt werden kann, um die Effizienz der Unternehmen tatsächlich zu steigern – eine Millionen-Dollar-Frage, die Beratungsunternehmen wie PwC reich machen wird.