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Immobilien
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3 min
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Benjamin Boakes, Frederik De Block
Die Bedingungen haben sich für den Immobiliensektor wie auch die breiten Finanzmärkte verschlechtert. In den meisten Märkten haben die Immobilienfinanzierungskosten den aktuellen Spitzenrenditen angenähert, erreicht oder überschritten wegen der Zinserhöhungen der Zentralbanken. Demzufolge, sind die Transaktionsvolumen weltweit zurückgegangen, da Verkäufer und Käufer unterschiedliche Preisvorstellungen haben. Eine Bewegung der Immobilienrenditen nach oben ist im Gange, und die meisten Investoren verfolgen eine abwartende Haltung.
Einen guten Puffer im derzeitigen Klima bietet ein risikoarmer Ansatz bei Immobilieninvestitionen. Core-Fonds besitzen qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen, die niedrige Leerstandsquoten aufweisen und konservativ finanziert sind. Die Konzentration auf den Cashflow, die Fähigkeit zur Erzielung von Mietwachstum in einem inflationären Umfeld und konservative Finanzierungsstrategien sprechen für die Fähigkeit von Core-Immobilien, über Marktzyklen hinweg stabile Renditen zu erzielen.
Von zentraler Bedeutung für die Preisgestaltung von Immobilien sind die Zinsen. Der Diskontierungssatz für Immobilien setzt sich aus der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen sowie Illiquiditäts- und Immobilienrisikoprämien zusammen. Historisch gesehen haben die Immobilienrenditen eine Prämie von etwa 2.0% auf 10-jährige Staatsanleihen. Die Aufnahme von Fremdkapital ist unrentabel, wenn der Finanzierungssatz die Immobilienrendite übersteigt, da sie die Einkommensrendite aufzehrt. Daher findet eine Neubewertung statt, die die durchschnittliche Differenz zwischen Immobilien- und Staatsanleiherenditen wiederherstellt. Dies wird das wahrgenommene Risiko für die Anlageklasse angemessen bewerten und die Lukrativität von Fremdkapital erhöhen oder wiederbeleben.
Die Fähigkeit von Core-Immobilien, werterhaltend zu sein, wird durch einen geringen Fremdkapitalanteil und Mietwachstum unterstützt. Core-Fonds haben die niedrigsten Verschuldungsquoten von den verschiedenen Immobilienfondsstrategien und profitieren bei der Finanzierung einer Immobilie, da ein niedriger Verschuldungsgrad und eine gesündere Bilanz durch geringere Finanzierungskosten belohnt wird. Bestehende Objekte mit starken Fundamentaldaten sorgen für Absicherung in Form von stabilen Cashflows. Mietwachstum wird durch zwei Mechanismen gesichert: jährliche feste Mieterhöhungen und inflationsgebundene Mietverträge. Core-Fonds, die in der Regel Immobilienportfolios besitzen, die zu mehr als 90% vermietet sind, profitieren in weitaus grösserem Umfang vom Mietwachstum als risikoreichere Ansätze, die Projektentwicklungen, Renovierungen und Sanierungen durchführen und Vermögenswerte mit hohen Leerstandsquoten kaufen.
In der Vergangenheit wurden Korrekturen auf dem Immobilienmarkt häufig dadurch verursacht, dass zu viel Fremdkapital und/oder zu viele Entwicklungen auf den Markt kamen. Seit der globalen Finanzkrise hat sich beides in Grenzen gehalten. Je mehr Fremdkapital für eine Investition verwendet wird, desto stärker wirkt sich die Kapitalabschreibung auf den Eigenkapitalwert eines Investors aus, da der gesamte Bewertungsrückgang vom Eigenkapital aufgefangen wird, während die Bewertung des Fremdkapitals unverändert bleibt. Während der Krise gingen mehrere Bauunternehmen in Konkurs. Die Banken sind bei der Bereitstellung von Entwicklungsfinanzierungen vorsichtiger geworden. Dies hat wiederum das Angebot eingeschränkt. Wir rechnen bei Core-Fonds also nicht mit einer nennenswerten Korrektur.
Trotz des negativen Hintergrunds und der erhöhten Finanzierungskosten sind Core-Immobilienfonds somit gut positioniert, um sich auf dem Markt durchzusetzen. Sie werden durch ihre niedrigen Beleihungsquoten und Fremdkapitalkosten, ihre langen Kreditlaufzeiten und ihr hohes Engagement bei festen Finanzierungssätzen abgesichert. Darüber hinaus besitzen sie Portfolios mit bestehenden, qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Gebäuden in Top-Lagen, die gut vermietet sind und von festen jährlichen Mieterhöhungen oder inflationsgebundenen Verträgen profitieren. Gesunde Bilanzen, eine Konzentration auf Einkommensrenditen und robuste Immobilienfundamente bieten in diesem Umfeld Schutz.
Benjamin Boakes und Frederik De Block,
Portfolio Managers Real Estate Indirect,
Swiss Finance & Property Group