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Interview
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6 min
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Immoday.ch
Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Cyril de Bavier, CEO chez Swissroc Group
'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
Cyril de Bavier, parlez-nous un peu de vous.
J’ai 31 ans, je suis célibataire, et j’habite à Genève. D’ailleurs, je suis un pur produit genevois. Même si j’ai, jadis, trahi le canton du bout du lac, pour aller faire mes études d’économie à Lausanne, puis à Londres.
Quel a ensuite été votre parcours professionnel ?
J’ai toujours eu un état d’esprit d’entrepreneur. Lors de mes études à Lausanne, je suis devenu co-président du Comité des étudiants HEC, que l’on peut considérer comme une véritable petite entreprise, qui organise, par exemple, des conférences. Ensuite, comme beaucoup de jeunes diplômés HEC, je suis parti faire quelques stages dans des grandes entreprises de la finance, comme Morgan Stanley à Londres ou Syz à Genève. Mais j’ai surtout pu voir à travers ces différentes expériences ce que je ne voulais pas faire, et j’ai vite compris que je voulais créer ma propre entreprise.
Une entreprise qui sera Swissroc.
Entre autres, car quelques mois avant Swissroc, en 2013, j’avais déjà fondé Fansnation, une start-up qui permet de connecter les fans de foot – une de mes passions – avec leur club. Et depuis, j’ai aussi lancé plusieurs autres entreprises. Mais effectivement, Swissroc est celle à laquelle je dédie le plus de temps aujourd’hui. Je l’ai créé avec Thang Nguyen, que j’avais rencontré durant un de mes stages dans une entreprise active dans le domaine des métaux précieux.
Pour ceux qui ne connaissent pas, Swissroc, c’est quoi ?
Avec aujourd’hui 130 collaborateurs et environ 200 millions de chiffre d’affaires, nous sommes devenus un acteur immobilier complet, de l’investissement à la construction, en passant par le développement et la valorisation de projets.
Quel rôle joue votre entreprise dans l’industrie de l’immobilier indirect ?
En mars 2021 nous avons lancé notre premier véhicule d’investissement immobilier non coté, le Swissroc Industrial Opportunities. Avec une stratégie claire et très ciblée : nous nous concentrons sur l’immobilier industriel, intégrant des thématiques telles que la logistique, le médical, l’artisanat ou les datacenters. Ensuite, au premier trimestre 2022 nous allons lancer un deuxième véhicule d’investissement, celui-ci centré sur les appartements sécurisés/avec services pour les seniors.
Ce qui est quand même, dans les deux cas, un choix un peu particulier alors que la plupart des fonds immobiliers se concentrent sur le résidentiel.
Justement, plutôt que de faire comme tout le monde et investir dans un secteur immobilier où les prix sont très élevés et les rendements très bas, nous préférons nous lancer dans une classe d’actifs thématiquement ciblées, où l’on trouve encore des performances correctes. Sans pour autant que les risques soient vraiment plus élevés, puisque l’on se concentre sur des méga trends, comme la digitalisation de l’économie – dont on a vu l’accélération pendant la pandémie – qui va entraîner des besoins croissants d’entrepôts et d’immobilier logistique, ou le vieillissement de la population, qui aura comme conséquence une hausse de la demande d’appartements pour les seniors.
Donc deux approches thématiques bien précises.
Effectivement, d’ailleurs je trouve qu’il n’y a pas assez de produits immobiliers en Suisse qui proposent cette approche vraiment thématique. Dans la plupart des grands fonds, on trouve en général un peu de tout alors que nous avons voulu nous concentrer sur deux classes d’actifs bien précises, deux niches. Et nous voulons nous y tenir. Un seul exemple : un des terrains industriels que nous avions acquis pour Swissroc Industrial Opportunities sera prochainement reclassé en résidentiel. Nous préférerons le vendre, et encaisser la plus-value, plutôt que de le conserver dans notre portefeuille, qui veut rester strictement ciblé sur l’immobilier industriel.
Quelle est la taille actuelle de Swissroc Industrial Opportunities ?
Aujourd’hui nous en sommes à environ 100 millions de francs. Notre objectif est d'atteindre au moins les 500 million de francs, avec une augmentation de capital prévue au début du 2esemestre 2022, d’environ 100 million de francs, et une seconde dans 4 ans, sachant que, pour l’instant, c’est un véhicule d’investissement avec une vision sur 8 à 10 ans.
Et ensuite ?
Pour l’instant, la structure actuelle nous donne beaucoup plus de flexibilité dans notre gestion des investissements que si nous étions un fonds côté. Mais, à terme, quand le track record de notre fonds sera établi, nous envisageons une cotation. Ce qui permettra d’intéresser des investisseurs institutionnels, alors que pour l’instant nous n’avons que des privés. Une catégorie d’investisseurs qui, pour obtenir une meilleure performance qu’un fonds immobilier classique, accepte de prendre plus de risques. Ce qui n’est en général pas le cas des gros investisseurs institutionnels, beaucoup plus prudents.
Quelle est la taille critique d’un fonds immobilier ?
Pour un produit comme le nôtre, je dirais au moins 200 millions de francs, de quoi dégager suffisamment de revenus pour pouvoir financer des bonnes équipes de gestion. En sachant aussi qu’avec un véhicule qui n’est pas coté en bourse, nous avons moins de régulation, et donc des coûts de gestion plus bas.
Et pour intéresser les investisseurs institutionnels ?
Pour intéresser les investisseurs institutionnels, d’abord il faut un track record conséquent, un portefeuille solide et bien diversifié qui permet de minimiser les risques. Ensuite, c’est mieux d’être côté, et donc là, comme je l’ai dit, il faudrait un portefeuille d’au moins 500 millions de francs, voire un milliard.
Pour en revenir un peu à vous, Cyril de Bavier, quel sont vos hobbys en dehors du travail ?
D’abord le sport. J’ai fait pas mal de foot quand j’étais jeune, et je pratique toujours beaucoup de sports, comme amateur. Et comme chez moi, la passion n’est jamais loin du travail, je suis depuis quelques mois membre du conseil d’administration du Genève-Servette HC. Mon autre passion, c’est l’art, surtout l’art contemporain. Je collectionne un peu, et je fais par exemple partie du comité Next Gen de l’Association des Amis du Mamco.
Et votre principal trait de caractère personnel ?
Je suis optimiste, je vois toujours le verre à moitié plein. Et hyperactif.
Et votre principal trait de caractère professionnel ?
Je suis un entrepreneur dans l’âme, et j’aime plus que tout résoudre des problèmes.
Finalement, si vous pouviez changer quelque chose dans votre vie professionnelle, ce serait quoi ?
Si je regarde mon parcours, j’ai commis beaucoup d’erreurs, j’ai eu des échecs, et heureusement quelques succès aussi. Mais toutes ces erreurs, tous ces échecs, m’ont aussi servi d’apprentissage. Tout cela m’a permis d’être là où je suis actuellement. Donc, finalement, je ne regrette rien.
Olivier Toublan-Immoday.ch