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Interview
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5 min
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Olivier Toublan • Immoday.ch
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Pour Julien Baer, CEO de Comunus SICAV, le seul véritable avantage des très gros fonds, c'est leur liquidité. Par contre, à cause de leur taille, ils sont souvent moins réactifs, moins flexibles, et plus éloignés du terrain. De toute manière la taille n'est qu'un critère parmi d'autres pour les investisseurs qui préfèrent se focaliser sur l'historique et la performance à long terme des véhicules.
Il y a un peu plus de 3 ans, nous avions publié un article sur la taille critique des fonds immobiliers. Elle était à l'époque estimée à 1 milliard de francs par les experts interrogés. Mais aujourd'hui, avec la prochaine arrivée des fonds issus de la fusion des véhicules immobiliers Credit Suisse et UBS, tous des géants pesants au moins 3 milliards et tous leaders dans leurs secteurs respectifs, cette taille critique a-t-elle changé ? Certains disent qu'elle atteint désormais 2 milliards. D'autres estiment qu'elle n'a, finalement, que peu d'importance. Pour en avoir le cœur net, nous avons refait l'enquête.
Avec, aujourd'hui, Julien Baer, CEO de Comunus SICAV, qui a annoncé sa volonté d’entrer en bourse dans le courant de l’été 2025, après une nouvelle augmentation de capital. Si tout se passe bien, elle permettra au fonds d’atteindre une fortune totale d’environ 850 millions de francs pour une valeur nette de 550 millions.
Julien Baer, quelle est la taille critique d'un fonds de placement immobilier?
Pour nous, la taille critique c'est celle qui nous permet d'entrer en bourse. Cela fait plusieurs années que les investisseurs nous pressent de franchir le pas, mais nous avons préféré attendre et procéder à de nouvelles augmentations de capital pour arriver à ce que ce que nous estimons être la taille critique nécessaire pour cette opération, c'est-à-dire une valeur nette supérieure à 500 millions de francs. Nous allons l'atteindre après la prochaine augmentation de capital, qui devrait avoir lieu au mois de mai, avant l'IPO, prévue pour le mois de juin.
Certains estiment pourtant que la taille critique, aujourd'hui, approcherait les 2 milliards.
Ce n'est pas mon avis. Effectivement, la vie est probablement plus facile pour un gérant de fonds si la taille de son portefeuille dépasse les 2 milliards de francs, mais en dessous de ce seuil on arrive aussi très bien à s'en sortir. Pour preuve, toutes nos augmentations de capital, et la plupart de celles lancées par des fonds en dessous de ce seuil, ont été des réussites. On parle beaucoup de la taille critique mais, pour les investisseurs, ce n'est qu'un critère parmi d'autres. Ils s'intéressent davantage à l'historique du fonds, à sa stratégie d'investissement, à la qualité des biens qu'il réussit à acquérir et à la pérennité de ses rendements.
Il y a quand même une taille minimum?
Effectivement, en dessous de 300 ou 400 millions de francs c'est difficile. On passe un peu sous le radar des investisseurs, et, les frais de gestion d'un fonds étant importants, on ne dégage pas assez de commissions sur la vente et l'achat d'immeubles pour payer une équipe performante.
Et une taille idéale ?
À dire vrai, je serai plus à l'aise quand nous aurons dépassé le milliard de francs de fortune globale. Ce qui est prévu pour 2026, après de nouvelles augmentations de capital, qui suivront notre entrée en Bourse.
L'arrivée des fonds issus de la fusion Credit Suisse et UBS ne vous inquiète pas? Ils auront tous une taille supérieure à 3 milliards de francs.
Non, ce n'est pas un danger. Au contraire, être petit permet de dégager plus facilement de la performance, en étant beaucoup plus proche du marché et de nos immeubles. Passée une certaine taille, quand son portefeuille se compose de centaines d'immeubles et de milliers d’appartements, la gestion est immanquablement plus éloignée du terrain.
Il y a quand même une prime à la liquidité pour les gros fonds.
C'est incontestable, mais c'est leur seul véritable avantage.
Et pour les petits fonds, quels sont les avantages?
Nous avons l'obligation d'être très performants, souples, réactifs et de générer de meilleurs rendements. Car, du point de vue d'un investisseur, si on n'est pas meilleur que les gros fonds, ça ne vaut pas la peine d'investir chez nous.
L'avantage de la taille, c'est aussi de pouvoir faire partie des véhicules qui répliquent l'indice SWIIT, pour les investisseurs passifs, qui sont nombreux.
Effectivement, et de ce point de vue, selon ce que nous disent les spécialistes, nous sommes encore un peu trop petits (il faudrait avoir une capitalisation boursière d'au moins 1% de la capitalisation globale du secteur, c'est-à-dire environ 700 millions de francs). Mais ce n'est que partie remise, et, suite à notre introduction en Bourse et à de nouvelles augmentations de capital, nous devrions rapidement pouvoir atteindre ce seuil.
La Rédaction Immoday
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