Pascal Roux: «Nos clients veulent aussi pouvoir investir dans un fonds non coté»

En septembre, Cronos Finance SA lancera un nouveau fonds immobilier non coté: Cronos Immo Fund 2, avec une stratégie d'investissement principalement axée sur les swaps. Bien que le contexte ait été particulièrement porteur ces derniers mois pour l'immobilier titrisé, le lancement de nouveaux véhicules reste plutôt rare. Nous avons interrogé Pascal Roux, CEO de Cronos Finance, sur les tenants et les aboutissants de cette opération.

À moins d'avoir séjourné dans une grotte depuis l'été dernier, vous savez que ces derniers mois ont été particulièrement favorables à l'immobilier titrisé. Il n'est qu'à compter le nombre d'augmentations de capital et les montants demandés depuis le début de l'année. 

Pourtant, malgré ce contexte favorable, le lancement de nouveaux véhicules reste rare. C'est donc avec intérêt que l'on a appris, il y a quelques semaines, que Cronos Finance SA allait lancer en septembre un nouveau fonds immobilier non coté: Cronos Immo Fund 2 (CIF2). Pascal Roux, CEO, nous explique les raisons de cette opération.

Pascal Roux, pourquoi lancer un fonds de placement immobilier aujourd'hui. N'est-ce pas trop tard?

Avec des taux de la BNS qui sont redescendus à zéro et des prix de l'immobilier qui ne cessent de grimper, on pourrait effectivement le penser. Mais ce n'est pas du tout mon analyse. En effet, le dollar ne cesse de faiblir et dans le contexte économique actuel la BNS va être contrainte de continuer de baisser ses taux, qui vont bientôt retrouver des territoires négatifs, ce qui, mécaniquement, va doper les prix de l'immobilier. Et donc la demande pour l'immobilier titrisé. Dès lors, le timing pour lancer un nouveau fonds est idéal.

D'accord, mais un fonds non coté, ça intéresse encore les investisseurs?

Aujourd'hui, certains investisseurs sont freinés par le niveau très élevé des agios et la volatilité des fonds cotés. Ils préfèrent donc des véhicules non cotés, si possible basés sur la VNI, donc sans agio, et avec peu de volatilité, comme le sera le CIF2. Qui, par ailleurs, aura exactement la même stratégie que CIF1, qui lui est coté, c'est-à-dire essentiellement de l'immobilier résidentiel en Suisse romande. Ainsi, nos investisseurs auront le choix.

Ils ne sont pas rebutés par le manque de liquidité des véhicules non cotés?

Si vous examinez le marché, vous constaterez que la liquidité même des plus gros fonds cotés reste faible. C'est un problème pour toute l'industrie. Évidemment, c'est encore plus compliqué pour les véhicules non cotés puisqu'il s'agit de transactions de gré à gré. Ceci dit, avec nos équipes actives également dans la gestion des valeurs mobilières, nous mettons tout en œuvre pour trouver une contrepartie quand un de nos investisseurs veut acheter ou vendre des parts. Et pour l'instant, ça marche, puisqu'il n'a jamais fallu plus d'un mois pour boucler une transaction portant sur un montant important. 

Vous annoncez que le fonds CIF2 va cibler tout particulièrement les propriétaires immobiliers intéressés à procéder à un swap. Il y en a beaucoup?

Depuis le lancement de notre premier fonds immobilier, en 2016, nous avons réalisé une quarantaine de swaps, donc la demande est réelle. Nous venons d'ailleurs d'en boucler un au mois de juin, et nous en avons plusieurs dans le pipeline, entre autres pour le CIF2.

Ce fonds ne grandira que grâce à des swaps?

Essentiellement mais pas uniquement. Nous pourrons aussi procéder à des augmentations de capital pour faire des acquisitions, comme avec notre CIF1. Pour ce dernier, environ un tiers de son portefeuille est issu de swaps.

Comment convaincre un propriétaire immobilier de faire un swap?

Les arguments sont nombreux : transmission du patrimoine, fiscalité, CAPEX élevés, tracasseries administratives et diversification des risques. Au final, avec toutes les nouvelles obligations de durabilité qui arrivent, il est bien plus reposant pour un petit propriétaire d'avoir des parts de fonds. 

Pourtant, le rendement que l'on peut obtenir avec de l'immobilier direct est nettement plus élevé que celui des parts de fond de placement.

Pour les propriétaires individuels, c’est en fait le contraire, si on prend en compte toutes les ponctions du fisc, y compris l'impôt sur le revenu et la fortune, qui touchent l'immobilier direct. Grosso modo, selon nos calculs, si vous avez moins de 30% d'endettement sur votre immeuble, vous avez intérêt à faire un swap. Sachant que les dividendes versés par nos fonds sont exonérés d’impôts.

Quel est le rendement attendu du CIF2?

Avec le CIF1 nous obtenons aujourd'hui un rendement direct de 2,4%, compte tenu d’un agio de 15%. Pour le CIF2, compte tenu, d’une part, de l’absence d’agio et, d’autre part, d’un niveau d’endettement admis plus important (autorisé par la FINMA pour les fonds qui démarrent, pendant 5 ans), nous avons comme objectif un rendement de 2,8%.

Avec ce lancement, vous ciblez un premier parc d'une valeur située entre 50 et 75 millions de francs. À terme, quel est l'objectif du fonds?

Au vu des opérations que nous avons dans le pipeline, j'estime que, dans 12 mois, nous pourrions avoir un parc d'une valeur d'environ 200 millions de francs.

Et, à terme, vous pensez faire entrez le CIF2 en bourse, comme vous l'avez fait avec CIF1?

Comme je vous l’ai dit, ce n’est pas envisagé pour l’instant. À nos yeux, il est important aujourd’hui de proposer à nos clients deux véhicules, l’un avec agio et l’autre sans agio. Mais on en rediscutera quand le portefeuille aura atteint la taille que j'estime minimale pour entrer en bourse, c'est-à-dire environ 500 millions de francs. Ce qui pourrait d'ailleurs être assez rapide. Je vous rappelle qu'avec le CIF1, nous sommes passés de 0 à environ un milliard de francs en 9 ans. Et nous tablons aujourd'hui sur la même croissance pour le CIF2.

Il y a assez d'immeubles sur le marché? Vous n'êtes de loin pas le seul à vouloir grandir.

Vous savez, malgré la croissance du secteur ces derniers mois, malgré toutes les augmentations de capital, l'immobilier titrisé dans son ensemble représente moins de 200 milliards de francs. C'est à peine 5% du total de la valeur totale de l'immobilier suisse. Donc, oui, en Suisse il y a encore du potentiel de croissance pour l'immobilier titrisé en général et pour nos fonds en particulier.

Rédaction Immoday

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