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Immobilier
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Immoday
Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Gabriela Theus, directrice d'IMMOFONDS Asset Management AG.
'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
Madame Theus, quelles sont les qualités requises pour diriger un fonds immobilier?
D’abord, il faut aimer l’immobilier, avec tous ses aspects: planification, construction, aménagement puis administration, mais aussi avec ses thématiques paysagères et urbaines.
Deuxièmement, nous gérons un gros portefeuille avec une optique clairement axée sur le rendement. J’ai suivi une formation en gestion d’entreprise, je travaille depuis maintenant 20 ans dans l’immobilier et ai été CFO d’une société immobilière pendant sept ans. Assurer la rentabilité d’un portefeuille pour les investisseurs est un énorme défi, et avoir une bonne notion des chiffres est un avantage inestimable.
Troisièmement, il faut une bonne équipe pour faire avancer les choses. Chez Immofonds Asset Management AG, je peux me fier à des collaborateurs hors pair, qui ont tous les mêmes objectifs.
Avez-vous toujours su que vous vouliez travailler dans l’immobilier?
À la base, je suis originaire de Suisse centrale. Quand j’étais petite, mes parents géraient une auberge à la campagne. Partant de là, il aurait été plus évident que je me dirige vers la gastronomie. Mais j’assouvis cette passion uniquement en privé – j’adore cuisiner pour ma famille et mes amis. Dans la cuisine, on a besoin de préparation, d’organisation et de résistance au stress et c’est pareil dans l’immobilier. Sauf qu’en cuisine, on arrive plus vite au résultat! D’ailleurs, dans l’immobilier, je trouve parfois que les choses avancent trop lentement.
Vous êtes depuis bientôt quatre ans la directrice d’Immofonds Asset Management AG et c’est vous qui gérez IMMOFONDS. Où positionnez-vous le fonds sur le marché?
Fondé en 1955, IMMOFONDS fait partie des plus anciens fonds immobiliers de Suisse. Il est clairement orienté sur le segment résidentiel. Le portefeuille réunit plus de 3700 logements dans la gamme de prix moyenne. Les biens se situent pour la plupart dans des emplacements centraux de qualité dans toute la Suisse, mais nous nous concentrons géographiquement sur la Suisse alémanique, en particulier sur la région de Zurich. Avec une capitalisation boursière d’environ CHF 2 milliards, IMMOFONDS fait partie des principaux fonds immobiliers de Suisse.
Nous répondons au besoin en capital nécessaire à une croissance raisonnable par des émissions. Cette croissance s’effectue d’une part grâce à des acquisitions qui viennent compléter le portefeuille existant et présentent idéalement un potentiel de développement. Par exemple, à l’automne 2020, le fonds a racheté un bâtiment industriel d’une surface utile de 10 000 m² à Winterthour, que nous pourrons à terme transformer en logements.
D’autre part, nous investissons de manière ciblée dans l’existant. Au centre de cette activité figurent de nombreux projets d’envergure et plus modestes de remplacement, de densification, de rénovation et d’optimisation de biens, qui permettront une revalorisation intrinsèque du portefeuille. Le fonds détient de nombreux immeubles datant des années 1950 et 1960, très bien situés, qui sont arrivés en fin de vie et recèlent un potentiel de densification. À Berne, nous planifions en outre le développement du complexe WankdorfCity 3, un gros projet d’urbanisme.
IMMOFONDS constitue un excellent complément à un portefeuille existant de placements directs, notamment pour les investisseurs de Suisse occidentale. Il convient aussi parfaitement aux investisseurs qui souhaitent tirer parti de la sécurité des revenus locatifs dans le segment résidentiel.
Quels seront les grands défis des années à venir?
Il faudra désormais orienter le portefeuille selon des principes durables. Si nous voulons vivre d’ici à 2050 dans une société neutre en CO2, les bâtiments auront un rôle important à jouer. Les nouvelles constructions et les bâtiments rénovés doivent se conformer à des normes en matière de consommation d’énergie et d’énergies renouvelables. Mais l’adaptation du portefeuille dans ce sens ne se fera pas du jour au lendemain, elle dépend du cycle de vie de chaque bien immobilier. Nous travaillons actuellement à l’élaboration d’une stratégie ESG pour IMMOFONDS et nous publierons pour la première fois un rapport ESG avec le rapport annuel 2020/2021.